Condominio come Committente. Quando diventa datore di lavoro

Condominio come committente da VetrinaFacile.it

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Ultimo aggiornamento 7 Aprile 2023 da VetrinaFacile.it & Redazione

Condominio come committente

Nel momento in cui il condominio, al pari di un’azienda, assume il portiere, il giardiniere, l’addetto alle pulizie o della manutenzione e, in generale, un lavoratore dipendente, l’amministratore pro tempore diventa datore di lavoro e in tale veste è tenuto a rispettare le disposizioni in tema di salute e sicurezza sul lavoro previste dal Dlgs 81/2008. Inoltre, ha il dovere di tutelare i lavoratori dipendenti inquadrati dal Contratto collettivo dei proprietari di fabbricati, nonché tutti quei lavoratori subordinati che all’interno del condominio svolgono mansioni affini a quelle indicate nel contratto nazionale.

Essendo responsabile dal punto di vista civile e penale, l’amministratore non può esimersi dal verificare l’idoneità tecnico professionale delle imprese coinvolte, garantendo le condizioni minime di sicurezza nei luoghi in cui si svolge il lavoro. Un concetto ribadito dalla Corte di Cassazione (sentenza 15 ottobre 2013, 11. 42347) secondo cui l’amministratore assume la posizione di garanzia propria del datore di lavoro nel caso in cui proceda direttamente all’organizzazione e alla direzione di lavori da eseguirsi nell’interesse del condominio stesso.

Quando il condominio è committente

Il condominio può anche commissionare lavori edili o di ingegneria civile (gli interventi previsti dal Titolo IV del Dlgs 81/2008 “Cantieri temporanei o mobili attraverso un contratto d’appalto”. In questo caso l’amministratore assume il ruolo di committente e ha la facoltà (ma non l’obbligo) di nominare il responsabile dei lavori, un tecnico abilitato che si occupa della progettazione, dell’esecuzione e del controllo dell’esecuzione dell’opera.

Nel momento in cui tale soggetto accetta l’incarico, eredita le responsabilità amministrative e penali dall’amministratore, che comunque durante il periodo dei lavori è tenuto a verificarne costantemente l’operato, così da non incorrere nella cosiddetta culpa in vigilando. Se i lavori sono eseguiti da un’unica impresa, il committente/responsabile dei lavori è tenuto a verificarne l’idoneità tecnico-professionale e, solo se l’impiego ha una durata lavorativa di 20 uomini/giorno, ha l’obbligo di inviare una notifica preliminare alla Asl di riferimento e alla Direzione territoriale del lavoro.

Quando invece i lavori coinvolgono più di un’impresa, oltre alla verifica dell’idoneità tecnico-professionale e all’invio della notifica preliminare, il committente è tenuto a nominare il Coordinatore per la sicurezza. Tale passaggio può avvenire in fase di progettazione (Csp) 0 di esecuzione dell’opera (Cse), in relazione alle caratteristiche degli interventi. Per i lavori non soggetti a pratica edilizia e di importo inferiore a 100 mila euro, è sufficiente, prima dell’inizio dei lavori, nominare soltanto il Cse, che ha il compito di redigere il Piano di Sicurezza e di coordinamento.

Infine, nel caso in cui il cantiere sia soggetto a pratica edilizia e l’importo dei lavori è superiore ai 100 mila euro, è necessario nominare due coordinatori, il primo nella fase di progettazione, l’altro in quella di esecuzione dell’opera, tenendo conto che entrambi gli incarichi possono essere assunti dalla stessa persona. Il committente/responsabile dei lavori, infine, deve acquisire dal Coordinatore per la progettazione il fascicolo dell’opera e metterlo a disposizione dei soggetti incaricati di eventuali interventi di manutenzione.

Il documento può essere integrato dal Coordinatore per l’esecuzione in base all’evoluzione dei lavori oppure in seguito a eventuali modifiche dell’opera.

Quando il committente è il singolo condomino

Il proprietario di un appartamento (o chi vi abita con un regolare contratto di affitto) che affida a un’impresa edile o a dei lavoratori autonomi delle opere di ristrutturazione e manutenzione assume le vesti di committente e, a determinate condizioni, di datore di lavoro. Anch’egli, quindi, deve attenersi alle disposizioni contenute nel Testo unico in materia di salute e sicurezza sul lavoro. Inoltre, se durante lo svolgimento dei lavori si dovessero verificare danni o infortuni, al pari dei progettisti e delle altre figure coinvolte, il condomino è responsabile civilmente e penalmente.

Prima di affidare l’incarico è quindi consigliabile valutare con attenzione eventuali rischi e informarsi sui soggetti che eseguiranno materialmente il lavoro. Una ristrutturazione che coinvolge muratore, elettricista e idraulico, il committente dovrà quindi verificare l’idoneità tecnico — professionale di tutti i professionisti, chiedendo loro una serie di documenti fra cui l’iscrizione alla Camera di commercio e l’elenco dei dispositivi in dotazione. Inoltre, se i lavori coinvolgono due o più ditte esecutrici, è necessario stilare il piano operativo di sicurezza, in cui sono indicati rappresentanti dei lavoratori, il direttore tecnico di cantiere e gli addetti al primo soccorso.

Se l’intervento è complesso così come avviene per l’amministratore, anche il committente/condomino può nominare un “Responsabile dei lavori”. Questi, qualora operino più imprese, a sua volta potrà nominare dei coordinatori in materia di sicurezza e salute, che gestiscono il cantiere nelle fasi di progettazione ed esecuzione dei lavori. Sia il responsabile sia il coordinatore non eliminano del tutto le responsabilità del condomino committente, che deve vigilare sul loro operato.

Anche per questo motivo sottoscrivere un’assicurazione è consigliabile, così da tutelarsi in caso di danni a terzi o a cose durante l’esecuzione dei lavori.

L’importanza delle linee vita

Tra i lavori più rischiosi in condominio vi sono quelli in quota, vale a dire gli interventi che espongono il lavoratore al rischio di caduta da una quota posta ad altezza superiore a due metri rispetto a un piano stabile (artico1o 107 Dlgs 81/2008). Fra i sistemi di protezione contro le cadute dall’alto rientrano le linee vita un insieme di ancoraggi posti sulle coperture e ai quali gli operatori si agganciano attraverso imbracature e cordini.

La normativa nazionale sulle linee vita, ad oggi, è stata recepita solo da alcune regioni tra cui Toscana, Liguria, Lombardia, Piemonte, Emilia Romagna e Marche. E in molti casi l’obbligo è stato esteso anche alle ristrutturazioni significative di edifici esistenti. Prima di installare la linea vita (secondo la norma Uni En 795) occorre verificare che l’installatore sia in possesso delle necessarie abilitazioni e qualifiche.

Il progetto deve essere redatto da un professionista, che al termine dei lavori di posa, può sottoscrive una relazione di calcolo, che prova la giusta installazione, corredata dell’attestazione di corretta posa rilasciata dal posatore e il responsabile dell’edificio è comunque tenuto a custodire il libretto d’uso e manutenzione del sistema, così da tutelarsi in caso di eventuali incidenti.

Ogni qualvolta siano previsti interventi con l’utilizzo della linea vita, il responsabile dell’edificio è tenuto a informare gli operatori della presenza dell’impianto e delle sue caratteristiche, in modo tale che gli stessi si possano dotare dei dispositivi di protezione individuale più adeguati. Subito dopo l’installazione, la normativa prevede di verificare la resistenza del fissaggio, esercitando sugli ancoraggi una forza minima di 500 chili per 15 secondi. Il sistema, come prevede la Uni En 11158, deve essere revisionato almeno una volta l’anno, se in regolare servizio o prima del riutilizzo se non usate per lunghi periodi. Un ispezione, infine, in seguito all’arresto di una caduta, va eseguita per legge prima di procedere a un ulteriore utilizzo.

Assumere e licenziare il portiere

Nelle vesti di datore di lavoro il condominio può assumere ma anche licenziare un suo dipendente e tra questi rientra il portiere dello stabile. L’affidamento dell’incarico avviene attraverso votazione in assemblea, dove è sufficiente, in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo dei millesimi di proprietà. La stessa assemblea delega poi all’amministratore il compito di scegliere il portiere e firmare il contratto di assunzione “contratto collettivo nazionale per i dipendenti da proprietari di fabbricati”.

Può capitare, però, che a un certo punto il condominio ritenga superﬂuo il servizio di portierato. Non esistendo la cosiddetta “giusta causa” per licenziare il portiere l’unica strada percorribile è la soppressione del servizio. Una decisione che può essere assunta in qualsiasi memento dal condominio, a patto che risulti l’effettività e la non pretestuosità del riassetto organizzativo (Cassazione 7 gennaio 2002, n. 88). Per abolire il servizio, in seconda convocazione, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore complessivo dell’edificio.

Ma non basta. Il servizio di portierato può essere contemplato dal regolamento condominiale e per abolirlo serve modificare il documento, così come stabilisce la sentenza della Cassazione 29 marzo 1995, n. 3708: la variazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’articolo 1136, comma 2 del Codice civile. La conseguenza diretta dell’eliminazione del servizio è il licenziamento del portiere per giustificato motivo oggettivo.

Si pone allora il problema del preavviso, che dipende dal contratto applicato al lavoratore. Secondo l’artico1o 114 del Ccnl Confedilizia, il datore di lavoro deve dare al portiere un preavviso scritto di 12 mesi; il lavoratore che usufruisce dell’alloggio di servizio, a sua volta, deve riconsegnarlo al datore di lavoro allo scadere del termine di preavviso. Per il Ccnl Federproprietà — Confappi e per altri, invece, il termine previsto è di 6 mesi.

Meno tortuosa la via che porta al licenziamento per “giusta causa”, ossia quando il portiere si é reso responsabile di comportamenti negligenti (individuati nell’ambito del contratto collettivo o di quello individuale) o gravi inadempimenti. La procedura è prevista dall’articolo 2 della legge 108/1990: l’amministratore, autorizzato dall’assemblea, che delibera con le maggioranze ordinarie, comunica la decisione al diretto interessato per iscritto, indicando il preavviso. Entro 15 giorni il portiere può chiedere quali sono i motivi del licenziamento e il condominio ha 7 giorni di tempo per rispondere, sempre per iscritto.

Per rendere efficace il licenziamento, è necessario comunicare al dipendente la delibera assembleare di licenziamento (cassazione 18 novembre 2000, n. 14949). Se il portiere non usufruisce dell’alloggio, è sufficiente un preavviso di 45 giorni. Di 3 mesi (con lettera raccomandata) se utilizza una casa all’interno dello stabile, con decorrenza dal primo o dal sedicesimo giorno di ogni mese.

Dipendenti, condominio e superfici vetrate

Se in un condominio vi sono dei lavoratori subordinati (portiere, giardiniere, etc), a norma del Dlgs 81/2008 “Testo unico della sicurezza sui lavoro” essendovi il rischio che tali soggetti possano ferirsi nell’espletamento delle loro mansioni, l’amministratore è obbligato a mettere in sicurezza le pareti trasparenti o traslucide, in particolare le pareti completamente vetrate che devono essere chiaramente segnalate e costituite da materiali di sicurezza fino all’altezza di 1 metro dal pavimento, ovvero essere separate dai posti del lavoro e dalle vie di circolazione succitati in modo tale che i lavoratori non possano entrare in contatto con le pareti, ne rimanere feriti qualora esse vadano in frantumi.

Tutte le superfici vetrate devono, quindi, garantire lo standard previsti dalla norma Uni 7697 “Criteri di sicurezza nelle applicazioni vetrarie”, la norma di riferimento che contiene i requisiti di base sull’utilizzo di vetri sicuri. Quando si verifica un incidente in seguito alla rottura di un vetro, per valutare la responsabilità è necessario capire a quando risale l’installazione del vetro andato in frantumi.

Se, per esempio, a rompersi è il vetro originario di un palazzo (e quindi mai sostituito), l’amministratore non ha nessuna responsabilità. E lo stesso vale se il vetro è stato sostituito prima del 5 maggio 1995, data di entrata in vigore dei primo provvedimento legislativo in ltalia sulla sicurezza dei prodotti. L’amministratore, invece, è responsabile quando il vetro è stato sostituito con un altro non a norma dopo il 5 maggio 1995. In ogni caso qualsiasi superficie vetrata poco sicura andrebbe sostituita o messa in sicurezza, per esempio utilizzando delle speciali pellicole protettive che trattengono schegge e frammenti taglienti.

Se nel palazzo non vi sono lavoratori dipendenti, non esistono specifiche disposizioni sulla responsabilità del condominio, che dovrà quindi essere accertata in base ai principi generali, a norma dell’artico1o 2051 (responsabilità da custodia) o dell’articolo 2043 (responsabilità per colpa) del Codice civile, anche con riferimento alla norma Uni 7697 e al Dlgs 81/2008.

Responsabilità vivili e penali per il committente negligente

Il committente è il garante della sicurezza dei lavoratori incaricati a svolgere dei lavori nella propria proprietà o nelle proprietà di cui delegato.

Così come gli altri titolari di posizione di garanzia originarie in caso di sinistro a un lavoratore che ne comporti la morte (omicidio colposo) o un infortunio grave (lesioni: colpose aggravate) dovrà, per difendersi, dimostrare di non essere stato nello svolgimento del proprio mandato imprudente o negligente (colpa generica) o di non aver omesso dl rispettare norme giuridiche specifiche quali, in particolare, quelle del Dlgs 81/2008 e successive modificazioni e integrazioni (colpa specifica) (Cassazione 1° dicembre 2010, n. 42465).