COMUNIONE E CONDOMINIO

comunione e condominio

Comunione e condominio

Comunione e condominio. Quando un diritto reale appartiene a più persone, che diventano contitolari dello stesso diritto, si parla di comunione. La comunione si ha quando la contitolarità cade su un diritto reale (art. 1100/1116 c.c.); si ha comproprietà quando l’oggetto della comunione è il diritto di proprietà di una cosa.

Quindi la comunione è la situazione per la quale la proprietà o un altro diritto reale spetta in comune a più persone e, quando il diritto in comunione è quello di proprietà, si parla di comproprietà.

Nella comunione ordinaria ogni singolo partecipante ha la capacità di chiedere la divisione (divisibilità della comunione). Ciascuno dei partecipanti ha la facoltà di richiedere lo scioglimento delle comunione senza che gli altri partecipanti vi si possano opporre. Questa facoltà viene considerata come un’esplicazione del diritto potestativo per cui le ragioni non possono essere sindacate dagli altri partecipanti.

La divisione si può verificare per:

  • contratto se tutti i comunisti concordano sul modo di procedere;
  • sentenza del tribunale se l’accordo non viene raggiunto. La spartizione avviene con la spartizione materiale della cosa quando è possibile o con una ripartizione di una somma ricavata dalla vendita della cosa.

L’esercizio della divisione può essere inibito per una durata non superiore a 10 anni (in questo caso non si può sciogliere la comunione per 10 anni). Succede che nei casi urgenti il giudice può disporre una diminuzione della durata. In linea di principio la comunione è un istituto destinato allo scioglimento (temporaneità della comunione), considerato che il tempo legale massimo è di 10 anni (rinnovabile).

I partecipanti alla comunione sono detti “comunisti” e partecipano nell’esercizio dei diritti e nell’adempimento dei doveri in proporzione delle relative quote che si presumono uguali. I comunisti possono disporre dei loro diritti e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della loro quota. Lo scioglimento però può essere domandato da ciascuno dei partecipanti in qualunque momento, salvo che si tratti di cose che se divise cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate. Il Giudice può stabilire una dilazione non superiore a 5 anni se l’immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri. Così può ordinarlo prima del tempo se gravi circostanze lo richiedono.


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Uso della cosa comune – comunione e condomino

Per quanto riguarda l’uso della cosa comune, una importante norma del c.c. ed esattamente l’art. 1102 ne dispone le modalità e i limiti: “… ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, purché non ne alteri la destinazione del bene, non ne impedisca agli altri partecipanti di farne ugualmente uso, ne estenda il suo diritto nella cosa comune a danno degli altri”.

Si distinguono diverse categorie di comunione:

  1. comunione ordinaria che si distingue in comunione volontaria, nasce per effetto di un accordo stipulato tra i vari partecipanti (più persone comprano insieme un bene); comunione incidentale, quando sorge per un atto non dipendente dalla volontà dei partecipanti; (più persone ricevono un bene in eredità);
  2. comunione forzosa alla quale non ci si può sottrarre e nella quale è negata la facoltà al partecipante di sciogliere la comunione (condominio degli edifici).

Organi della comunione – comunione e condomino

La caratteristica della comunione è che per l’amministrazione della cosa comune può essere nominato un amministratore. Qualora i provvedimenti necessari per l’amministrazione non vengano assunti, eseguiti, o non riescano a deliberare, ciascun comunista può rivolgersi all’autorità giudiziaria, la quale provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore. Se, in caso di trascuratezza un comunista ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto a rimborso.


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L’organo deliberante della comunione è l’assemblea; per la validità delle cui delibere è necessario che tutti i comunisti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.

L’assemblea delibera per gli atti di ordinaria amministrazione, compresa sia la nomina dell’amministrazione sia l’approvazione del regolamento interno sempre a maggioranza dei partecipanti (viene calcolata secondo il valore delle quote e vincola anche i dissenzienti).

Per le innovazione e per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione la deliberazione va assunta dalla maggioranza dei presenti che rappresenti almeno i 2/3 del valore complessivo della cosa comune. E’ necessario il consenso unanime dei partecipanti qualora venga in considerazione l’intero diritto comune (locazioni ultra novennali).

Il Condominio – comunione e condominio 

Una particolare forma di comunione è data dal condominio degli edifici (art. 1117 c.c. al 1139 c.c.) modificato dalla legge n. 220 dell’11/12/2012.

Il condominio nasce di diritto nel momento in cui il proprietario di un immobile suscettibile di frazionamento, poiché diviso in piani o porzioni di piano, alieni a terzi la prima unità possibile di utilizzazione economica e separata (affinché vi sia condominio deve venire ad esistenza il fabbricato). La disciplina si applica in presenza di un edificio appartenenti ad almeno due proprietari con parti di proprietà comune poste al servizio di quelle individuali.

Il condominio non costituisce un ente autonomo dotato di una personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, ma un ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei condomini; essendo ente di gestione non interferisce nei diritti autonomi di ciascun condomino. Ogni condominio ha però un proprio codice fiscale (sostituto d’imposta).

La singolarità della figura del condominio sta nel fatto che il singolo condomino è nello stesso tempo proprietario esclusivo del suo appartamento e comproprietario, in virtù della comunione forzosa di alcune parti dell’edificio.

Art. 1117 del c.c. – comunione e condominio 

Ai sensi dell’art. 1117 del codice civile sono oggetto di proprietà comuni dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  1. Le parti necessarie all’uso comune: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i cortili, i portici, i vestiboli, gli anditi e le facciate;
  2. I locali e i servizi comuni: i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune. Le aree destinate a parcheggio e i sottotetti destinati per le caratteristiche strutturali all’uso comune.
  3. Le istallazioni di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune: gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, impianti centralizzati per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Impianti per la ricezione radiotelevisiva, per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (anche via satellite o via cavo).

Gli organi fondamentali del condominio sono:

1) L’assemblea dei condomini, che è l’organo deliberativo. L’assemblea per poter validamente deliberare deve essere regolarmente costituita, a questo fine tutti i condomini devono essere invitati a parteciparvi. All’assemblea deve intervenire un numero minimo di partecipanti che sia espressione di un determinato valore dell’intero edificio (quorum costitutivo). Per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni occorrono un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell’edificio ma sono vietate le modifiche che possono creare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

Di regola per le decisioni dell’assemblea è necessaria la maggioranza semplice (maggioranza dei votanti), diversamente è richiesta una maggioranza qualificata per la validità delle deliberazioni avente ad oggetto le innovazioni. Le delibere dell’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini e possono essere impugnate davanti al giudice entro 30 giorni dalla data della deliberazione.

2) L’amministratore è l’organo esecutivo del condominio. È obbligatorio quando i condomini sono più di otto. La nomina, se l’assemblea non vi provvede, è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

I suoi compiti sono:

  1. Eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
  2. Disciplinare l’uso delle cose comuni assicurando il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
  3. Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio;
  4. Eseguire gli adempimenti fiscali;
  5. Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;
  6. Curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee;
  7. La rappresentanza anche processuale dei condomini.

L’amministratore dura in carica 1 anno e si intende rinnovato per eguale durata. Può essere revocato dall’assemblea in ogni tempo e per qualsiasi ragione.

Regolamento di condominio – comunione e condominio 

Ogni condominio può avere un regolamento di condominio in cui siano fissate le norme di uso dei vari beni, le norme di funzionamento delle assemblee anche i criteri di ripartizione delle spese. Tale regolamento diviene obbligatorio nel caso in cui i condomini siano un numero superiore a dieci. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Generalmente ci sono due regolamenti di condominio:

  1. contrattuale ed è quello imposto dal costruttore, con le relative tabelle millesimali.
  2. assembleare è quello che nasce per volontà dei condomini.

 Distinzione tra comunione e condominio

  1. Indivisibilità, ossia la comunione si caratterizza per la temporaneità e la divisibilità, per cui ogni partecipante alla comunione può in ogni momento chiedere lo scioglimento, mentre nel condominio le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione;
  2. Amministratore, nella comunione è sempre facoltativa la nomina dell’amministratore, mentre nel condominio è obbligatoria se si hanno più di 8 condomini.
  3. Amministrazione della cosa comune, nella comunione è prevista la partecipazione di tutti i componenti all’amministrazione della cosa comune e il diritto al rimborso in caso di anticipo per spese necessarie. Nel condominio i due organismi hanno distinte competenze con il divieto di interferenza reciproca, non ottenendo il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea il diritto al rimborso, salvo che si tratti di spese urgenti.
  4. Quote di partecipazione, nella comunione le quote si presumono uguali e le delibere vengono assunte dalla maggioranza delle quote. Nelle assemblee condominiali il valore delle quote è espresso in millesimi e deve essere sempre calcolato insieme al voto della cosiddetta “ testa” cioè del singolo condomino.
  5. Spese di godimento, nella comunione il partecipante può rinunciare al pagamento delle spese per il godimento e la conservazione della cosa comune, rinunciando al suo diritto (abbandono liberatorio). Nel condominio il condomino non può, rinunziando al diritto delle cose comuni, sottrarsi al contributo delle spese di conservazione.

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