COMPRAVENDITA E LOCAZIONE

Compravendita e Locazione

La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di altro diritto (usufrutto, superficie) verso il corrispettivo di un prezzo (art. 1470 c.c.). Il contratto di compravendita è consensuale (è sufficiente il consenso delle parti per il perfezionamento del contratto), a prestazioni corrispettive (in quanto vincola i contraenti al puntuale ed esatto adempimento delle obbligazioni rispettivamente assunte in base al nesso di reciprocità o sinallagma) e a titolo oneroso. Compravendita e locazione. Sono requisiti essenziali del contratto di compravendita:

  1. il consenso delle parti;
  2. la causa (che deve sempre essere lecita);
  3. il prezzo (determinato o determinabile);
  4. la forma (la compravendita di beni immobili o la costituzione o modificazione di diritti reali richiede sempre la forma scritta a pena di nullità).

La trascrizione dell’atto di compravendita serve a dare pubblicità al contratto rendendo l’atto opponibile ai terzi. In assenza di pubblicità, tra le parti esso resta valido ed efficace, ma non può essere opposto ai terzi.

Compravendita e locazione | Le obbligazioni del venditore

Le obbligazioni del venditore sono la consegna del bene all’acquirente e garantire l’acquirente dall’evizione e dai vizi della cosa. Ulteriori obblighi posti a carico del venditore da leggi speciali sono:

  1. Norme sulla regolarità urbanistica L. 47/1985, D.P.R. 380/2001; (2001-Testo unico dell’edilizia), gli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o la scioglimento della comunione di diritti reali sono nulli se da essi non risultino per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria oppure della relativa domanda presentata e dell’integrale versamento del pagamento della sanzione pecuniaria e degli oneri concessori. 1985-atti di trasferimento di diritti sui terreni sono nulli se non vi è il cdu contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area)
  2. Cessione di fabbricato L. n.106/2011; (decreto sviluppo-la registrazione dei contratti di compravendita di beni immobili assolve l’obbligo di comunicazione alle autorità di pubblica sicurezza, ovvero al comune, di cessione del fabbricato;
  3. Sicurezza degli impianti L. n.133/2008; non c’è più obbligo della documentazione del libretto d’uso e manutenzione, alla conformità degli impianti alle norme di sicurezza;
  4. Certificazione energetica d.lgs. n.192/2005 e d.lgs. n.311/2006;
  5. La conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Le obbligazioni dell’acquirente

Le obbligazioni dell’acquirente sono: 1 – pagare il prezzo nel termine stabilito e nel luogo convenuti dal contratto. Il prezzo deve essere determinato o determinabile. 2 – Il pagamento delle spese del contratto.

Vendita a prova

La vendita a prova si presume fatta sotto la condizione sospensiva che la cosa abbia le qualità pattuite o sia idonea all’uso a cui è destinata. Di solito si applica ai beni mobili, quali macchinari industriali o merci dotate di qualità speciali ma, può avere ad oggetto anche beni immobili dei quali si voglia verificare la qualità.

Vendita con patto di riscatto

La vendita con patto di riscatto è sottoposta all’azione risolutiva potestativa, il cui verificarsi dipende dalla volontà del venditore, il quale si riserva il diritto di riavere la proprietà dell’immobile venduto, mediante la restituzione del prezzo ed il rimborso all’acquirente delle spese sostenute per l’acquisto e di ogni altro pagamento legittimamente sostenuto. Il termine del riscatto per i beni immobili non può eccedere 5 anni dalla data della vendita.


Compravendita e locazione


La permuta

La permuta, regolato dall’art. 1552 del c.c., è un contratto caratterizzato dallo scambio di due beni e quindi dal reciproco trasferimento della loro proprietà o di altro diritto reale. Le spese della permuta sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali.

Compravendita e locazione | La locazione

La locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere ad un’altra (conduttore o locatario) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso corrispettivo (canone di locazione). Art. 1571 c.c. Il contratto è un contratto di durata, avente natura consensuale e, a titolo oneroso perché al conduttore spetta il diritto personale di godimento dietro corresponsione di un canone. La legge n. 392/1978 conteneva la disciplina organica di tutta la materia delle locazioni di immobili urbani ed il principio dell’equo canone come canone stabilito dalla legge e non dalla libera contrattazione delle parti.

Dopo fu introdotta la L. n. 359/1992 dei patti in deroga, la quale prevedeva che i contratti ad uso abitativo fossero liberi nel canone. Infine la L n.431/1998 che disciplina le locazioni degli immobili ad uso abitativo, dalla applicazione di questa legge sono esclusi i contratti stipulati per soddisfare esigenze locative di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitativo (negozi, capannoni industriali, alberghi, ecc.) per i quali trova applicazione la L. n. 392/78 e le disposizioni civilistiche. La L. 359/92 è stata soppressa. L’oggetto del contratto di locazione può essere ogni cosa mobile o immobile, purché sia possibile, lecita, determinata o determinabile. Non sono suscettibili di locazione i beni demaniali.

La locazione di autorimesse, posti auto, cantine, ripostigli e locali di deposito è regolata dagli accordi delle parti e dalle norme del codice civile, purché non siano pertinenze o accessori del bene principale, perché in tal caso restano assoggettati allo stesso regime giuridico. La sublocazione non è ammessa, il conduttore non può locare totalmente l’immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata. In caso di divorzio del conduttore che ha sottoscritto il contratto può subentrare l’altro coniuge se la casa coniugale è stata assegnata con provvedimento giudiziale.

Obblighi del locatore

  1. Consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
  2. Garantirne il pacifico godimento durante la locazione;
  3. Mantenerla in stato da servire all’uso convenuto.
  4. Eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate, quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore;
  5. Risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di averli ignorati senza colpa al momento della consegna.

Obblighi del conduttore

  1. Prendere in consegna la cosa (con la consegna delle chiavi ne diviene detentore) e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato dal contratto;
  2. Dare il corrispettivo canone e oneri condominiali nei termini convenuti. Sono interamente a carico, salvo patto contrario, sia nelle locazioni ad uso abitativo, sia in quelle ad uso diverso dall’abitativo, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, nonché alla fornitura di altri servizi comuni;
  3. Mantenere il bene locato in buono stato effettuando le riparazioni di ordinaria amministrazione, ossia quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso. Il conduttore di un immobile ad uso abitativo, che di propria iniziativa vi abbia apportato notevoli miglioramenti, nel riconsegnare l’immobile al proprietario non ha diritto a nessuna indennità.
  4. Rispettare la destinazione d’uso convenuta. Nel caso il conduttore adibisca l’immobile ad uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza, decorso tale termine senza che sia stata richiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile.
  5. Alla scadenza del contratto di locazione, il conduttore deve restituire il bene locato nello stato in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deperimento d’uso.

Compravendita e locazione | Legge 431/1988 | Locazione ad uso abitativo

La locazione degli immobili ad uso abitativo è regolata dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998, secondo la quale il locatore ed il conduttore hanno la facoltà di scegliere tra:

  1. contratti a canone libero, nei quale si prevede la libera determinazione della misura del canone da parte dei contraenti, rimanendo stabilita dalla legge solo la durata minima della locazione che, non deve essere inferiore a quattro anni rinnovabili per altri quattro (4+4);
  2. contratti a canone convenzionale o agevolato, nei quali si prevede un canone stabilito tra le associazioni sindacali delle parti, con accordi definiti in sede locale, ed una durata minima stabilita dalla legge di tre anni prorogabile per altri due (3+2);
  3. contratti di natura transitoria, la cui durata non può essere inferiore ad un mese e non può superare i diciotto mesi (1/18 mesi);
  4. contratti per studenti universitari, la cui durata va dai sei mesi ai 36 mesi (6/36 mesi).

Le prescrizioni della legge n. 431/98 non si applicano ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina del codice civile qualora non siano stipulati con contratti agevolati; agli alloggi di edilizia residenziale pubblica; agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

Nei contratti di locazione ad uso abitativo il conduttore può recedere dal contratto prima della scadenza se è previsto dal contratto o se ricorrono gravi motivi.

Contratti a canone libero

Ai sensi dell’art. 2 della legge 431/98 possono essere stipulati contratti a canone liberamente convenuto dalle parti, di durata non inferiore a 4 anni, decorsi i quali il contratto si rinnova per altri 4 anni, salvo il diniego di rinnovo alla prima scadenza del locatore per:

  1. adibire l’immobile ad uso personale o familiare;
  2. per ristrutturazione o ricostruzione dell’immobile;
  3. vendere l’immobile a terzi a condizione che, non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre quello adibito ad abitazione principale. In tale ipotesi al conduttore spetta il diritto di prelazione. Il locatore deve darne comunicazione al conduttore, sei mesi prima della scadenza, tramite un atto notificato dall’ufficiale giudiziario, contenente una serie di informazioni relative alla somma richiesta, alle condizioni della compravendita e all’invito ad esercitare il diritto di prelazione (diritto da esercitare entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione).

Preavviso di 6 mesi

Dalla seconda scadenza del contratto di locazione in poi ciascuna delle parti può proporre all’altra il rinnovo o la rinuncia, sempre dando un preavviso di sei mesi prima della scadenza. Il conduttore può recedere dal contratto prima della scadenza se è previsto dal contratto (clausola penale) o se ricorrano gravi motivi o giusta causa (recesso legale) dando sempre un preavviso di sei mesi.

Inadempienza del conduttore

Il contratto si risolve per inadempienza da parte del conduttore quando quest’ultimo non abbia versato il canone decorsi 20 giorni dalla scadenza. È possibile prevedere contrattualmente l’aggiornamento del canone in base agli indici ISTAT, fino al 100% degli stessi, o prevedere un diverso indice di aggiornamento. L’aggiornamento va sempre espresso in contratto, in difetto il locatore non può vantare alcun aggiornamento del canone che resterà fisso ed invariabile per l’intera durata.

Contratti agevolati

Le parti possono stipulare contratti di locazione definendo il valore del canone all’interno dei valori minimi e massimi, stabiliti per fasce di oscillazione per le aree omogenee. Questi contratti non possono avere durata inferiore a tre anni. Alla prima scadenza il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facoltà di diritto del locatore di disdetta per:

  1. adibire l’immobile ad uso personale o familiare;
  2. per ristrutturazione o ricostruzione dell’immobile;
  3. vendere l’immobile a terzi a condizione che non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre quello adibito ad abitazione principale. In tale ipotesi al conduttore spetta il diritto di prelazione. Il locatore deve darne comunicazione al conduttore, sei mesi prima della scadenza, tramite un atto notificato dall’ufficiale giudiziario, contenente una serie di informazioni relative alla somma richiesta, alle condizioni della compravendita e all’invito ad esercitare il diritto di prelazione (diritto da esercitare entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione).

Alla scadenza del periodo di proroga biennale, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni o la rinuncia al rinnovo comunicando con lettera raccomandata la propria intenzione almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza di comunicazione il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni. I canoni possono essere incrementati ogni anno in misura non superiore al 75% delle variazioni ISTAT, purché tale adeguamento venga indicato nel contratto.


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Contratto transitorio

Le parti possono stipulare contratti di locazione di natura transitoria, per soddisfare delle esigenze specifiche del locatore o di un suo familiare oppure del conduttore o di un suo familiare, indicate espressamente in contratto. Questi contratti hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a 18 mesi. È prevista la facoltà di recesso per gravi motivi del conduttore. Il contratto di locazione transitoria è definita a livello locale quindi con canone liberamente determinato dalle parti. Solo nelle aree metropolitane (Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania), nei comuni con esse confinanti e comuni capoluogo di provincia, i canoni di locazione dei contratti sono stabiliti dalle parti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee individuate negli accordi territoriali. I canoni di locazione possono essere aggiornati nella misura contrattata dalle parti e comunque non superiore al 75% della variazione ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo.

Contratti per studenti ed universitari

Nei comuni con sedi di università o di corsi universitari, nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento o di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari. Il valore del canone è definito dalle parti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per fasce di oscillazione per aree omogenee. La durata minima è di sei mesi e massima di trentasei mesi (rinnovabile per uguale periodo, salvo disdetta del conduttore).

È prevista la facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi (anche di recesso parziale in caso di pluralità di conduttori). I canoni nel corso della locazione possono essere aggiornati nella misura contrattata dalle parti e comunque non superiore al 75% della variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo dell’anno precedente. Per la stipula di un valido contratto di locazione ad uso abitativo è richiesta la forma scritta. La L. n.311/2004 sancisce la nullità dei contratti di locazione se non sono registrati. È ammessa la registrazione anche verbale.

Cedolare sulle locazioni

Dal 2011 con D.Lgs. n. 23 (cedolare secca) è possibile scegliere un nuovo regime di tassazione agevolata del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative, in alternativa a quello ordinario attualmente vigente. Consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, in sostituzione dell’irpef e relative addizionali, dell’imposta di bollo e di registro.

Con il nuovo regime non si versano più l’Irpef, l’addizionale regionale, l’addizionale comunale, l’imposta di registro, l’imposta di bollo ma:

  1. per i contratti di locazione a canone libero si versa un’imposta pari al 21% del canone annuo stabilito dalle parti;
  2. per i contratti a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe) e nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Roma, Milano, Bologna, Napoli, ecc.) si versa un’imposta pari al 10% del canone annuo.

Il nuovo regime facoltativo è riservato alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate.

Gli immobili sui quali si può scegliere il regime della cedolare secca sono:

  1. le unità abitative appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 uffici e studi privati);
  2. le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

Chi decide di avvalersi del nuovo regime ha l’obbligo di comunicarlo al conduttore dell’immobile locato con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat. Al conduttore non spetta il diritto di prelazione se il locatore è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria (in tal caso il diritto di prelazione accordato ai coeredi prevale su quello del conduttore) e se il locatore vende l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado.

Locazioni diverse dall’uso abitativo

Le locazioni ad uso diverso dall’abitazione sono regolate dalla L. n. 392 del 1978. La durata minima delle locazioni ad uso diverso dall’abitazione è:

  1. Non inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali o di interesse turistico, nonché all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo e su tutti gli immobili urbani adibiti a particolari attività quali quelle ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché sedi di partiti o sindacati; Non inferiore a nove anni se l’immobile è adibito ad attività alberghiera o all’esercizio di attività teatrali.
  2. Se non è pattuita la durata, oppure è pattuita una durata inferiore, si applica la durata minima stabilita per legge. Le parti possono prevedere anche una durata superiore alla minima prevista ma mai eccedente i trenta anni (art. 1573 c.c.).
  3. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatario è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo allo stesso conduttore che richiede il rinnovo prima della scadenza annuale.
  4. Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività industriali, commerciali e artigianali, ovvero di interesse turistico, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata 12 mesi prima della scadenza per le attività industriali, commerciali e artigianali, o almeno 18 mesi prima della scadenza per le attività alberghiere o teatrali. Deve essere specificato il motivo tra quelli indicati dalla legge, sul quale la disdetta si fonda, ossia:
  5. Adibire l’immobile ad abitazione propria;
  6. Ristrutturare, demolire o ricostruire l’immobile;
  7. Adibire l’immobile all’esercizio in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado ad una delle attività indicate.
  8. Il conduttore ha diritto di recedere se è inserita una clausola di recesso nel contratto (recesso convenzionale) sia in qualsiasi momento per gravi motivi (recesso legale).
  9. Per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo, la volontà di vendere da parte del locatore non costituisce motivo di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza. Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, con indicazione del corrispettivo, delle condizioni della compravendita e l’invito all’esercizio del diritto di prelazione. Il conduttore entro 60 giorni dalla ricezione della domanda deve esercitare il proprio diritto offrendo condizioni uguali a quelle richieste. Se il locatore non provvede alla notifica della futura vendita, il conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Al conduttore non spetta il diritto di prelazione se il locatore è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria (in tal caso il diritto di prelazione accordato ai coeredi prevale su quello del conduttore) e se il locatore vende l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado.
  10. La prelazione del conduttore opera anche nel caso di nuova locazione a terzi alla scadenza del contratto, il locatore deve comunicare al conduttore le offerte ricevute almeno 60 giorni prima della scadenza.
  11. La cessione e la sub-locazione sono ammesse anche senza il consenso del locatore a condizione che sia ceduta o sub-locata anche l’azienda (complesso di beni materiali ed immateriali di cui si serve l’imprenditore per esercitare l’impresa). Il conduttore deve solo darne comunicazione al locatore con lettera raccomandata ed il locatore può opporsi solo per gravi motivi.

Indennità per predita di avviamento

In caso di cessazione del rapporto di locazione che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento, o disdetta o recesso del conduttore, lo stesso ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere è pari a 21 mensilità. Inoltre ha diritto ad un ulteriore indennità se l’immobile:

  1. venga adibito all’esercizio della stessa attività o di attività inclusa nella stessa tabella merceologica affine a quella esercitata;
  2. se il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

L’indennità non si applicano nel caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonché destinati ad esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, alberghi e villaggi turistici.

Il comodato | Compravendita e locazione

Il comodato è il contratto con il quale una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è un contratto reale e gratuito.

Per il contratto di comodato non è necessaria la forma scritta. Si ha comodato precario se non è stato convenuto un termine per il rilascio, in tal caso il comodatario è tenuto a restituire la cosa non appena il comodante ne faccia richiesta.

L’affitto

L’affitto ricorre quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile. Normalmente la cosa produttiva è l’azienda o il terreno agricolo.

L’affitto di azienda è un contratto consensuale, a prestazioni corrispettive, avente ad oggetto il complesso unitario di tutti i bene, mobili e immobili, materiali e immateriali, concessi in godimento, in quanto organizzati unitariamente per la produzione di beni e servizi.


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