COMPRARE CASA PER AFFITTARLA: CONVIENE?

comprare casa per affittarla

Affittare la casa di proprietà conviene poco …

Chi compra per concedere in locazione un immobile, anche quando compra un immobile nuovo da concedere a canone “concordato, deve fare i conti con il bilancino.

Perché tra imposte e manutenzione straordinaria si rischia di trovarsi con una redditività molto bassa. In sostanza, la redditività netta non arrivano mai al 3% ma variazioni anche del 30% sono possibili a seconda della città e della tipologia immobiliare.

Considerando un immobile medio di 100 metri quadrati in zona semi-centrale in una città medio-grande, è comprensibile che chi voglia impegnare una cifra considerevole (tra i 200mila e i 350mila euro) ci pensi due volte.

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A confronto con dei semplici Btp a 15 anni, che dannno certo meno problemi di una casa da affittare, sembra davvero difficile che questa scelta possa diventare appetibile per gli investitori medio-piccoli. Quelli che, dagli anni Sessanta ai primi di questo secolo, destinavano la liquidazione a una forma rudimentale ma solida di “seconda gamba” previdenziale al momento di andare in pensione.

CONTROLLARE I CONTI

I conti, del resto, sono presto fatti: dal canone potenziale bisogna sottrarre le tasse (ovviamente optando per la cedolare secca), le spese condominiali non rimborsabili dall’inquilino (soprattutto quelle amministrative, di assicurazioni straordinarie) e sopratutto le imposte locali, oramai severissime quasi ovunque.

Il tutto, naturalmente, ipotizzando che il capitale sia già esistente e non debba essere in parte mutuato, dato che a tutti quelli già elencati si aggiungerebbero gli oneri degli interessi da pagare alla banca. Il che ridurrebbe ancora i margini di redditività.

EFFETTUIAMO UN CONFRONTO

Chi, in particolare affitta a canone concordato (obbligatorio se se vuole far scattare il bonus sulle case nuove da affittare) deve puntare sulle città nelle quali il divario reale tra il canone a libero mercato e quello concordato sia inferiore al 40%.

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Se cioè il canone libero mensile è 1.000 euro e il canone concordato è meno di 600 euro, la convenienza dell’operazione è praticamente da escludersi, a meno che speciali agevolazioni Imu-Tasi, spese condominiali ultra ridotto o un capitale investito sia veramente basso (può capitare una super occasione) consentano di rifare i conti, anche a vantaggio della soluzione “acquisto di casa nuova per affitto”.

ATTENTI AL RISCHIO MOROSITÁ

Un altro fattore di fiducia tra inquilino e proprietario è importantissimo ma si costruisce su due solide basi: la prima consiste nel rispetto dei doveri da parte del proprietario (essenzialmente casa in buono stato, impianti ben funzionanti e niente “nero”);

l’altra riguarda l’inquilino: deve avere un lavoro fisso o almeno un genitore nonostante le promesse più serie, c’è da aspettarsi una sola cosa: appena il lavoro finisce la prima spesa a essere sacrificata è quella dell’affitto.

Tutti purtroppo, sono consapevoli che un procedimento di sfratto dura almeno un anno, quindi se emerge un atteggiamento disonesto la frittata è fatta.

Quanto al preavviso di 3 mesi che l’inquilino dovrebbe dare, di fronte all’onesta dichiarazione che non potendo più pagare si offre di abbandonare immediatamente l’immobile, sarebbe consigliabile un atteggiamento elastico del proprietario.

LO SFITTO

Una volta messa sul mercato degli affitti, poi, la casa rischia di restare sfitta parecchio tempo, e anche questa è una variabile imprevedibile nella pianificazione dell’investimento.

Senza contare che in ogni caso Imu, Tasi e contributi condominiali vanno in ogni caso pagati, quindi al mancato incasso si aggiungono le spese ineliminabili.


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