COMPITI DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Introduzione | Compiti dell’amministratore di condominio

Una volta nominato dall’assemblea o dal giudice, l’amministratore di condominio assume per iscritto l’incarico ed è  tenuto immediatamente a comunicare in un apposito documento, le seguenti informazioni:

  • I dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e, qualora si tratti di una società, denominazione e sede legale;
  • Il luogo in cui saranno conservati i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilità;
  • Gli orari e i giorni in cui i condomini possono prendere visione della documentazione condominiale;
  • Il compenso pattuito per lo svolgimento dell’attività

L’assemblea, come specificato dall’articolo 1129 del Codice civile, ha la facoltà di subordinare la nomina dell’amministratore alla sottoscrizione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti dall’amministratore di condominio nell’esercizio del mandato. A sua volta l’amministratore di condominio, qualora l’assemblea deliberi lavori straordinari, ha la possibilità di adeguare i massimali dell’assicurazione: “… tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori”.

Indice

Inoltre, sul luogo di ingresso al condominio accessibile anche a terzi (solitamente in una bacheca posta all’ingresso dello stabile) occorre affiggere un foglio che riporti generalità, domicilio e recapiti telefonici dell’amministratore o, in sua mancanza, del facente funzione. I principali compiti (o attribuzioni, come le definisce l’articolo 1130 del Codice civile) dell’amministratore di condominio riguardano i seguenti ambiti:

Assemblea | Regolamento | Cose comuni

L’amministratore di condominio ha il compito di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e convocarla almeno una volta all’anno per approvazione del rendiconto condominiale. Custodisce il regolamento e si impegna per far si che tutti i condòmini lo rispettino, a patto che le disposizioni contenute nel documento non siano in contrasto con le norme vigenti. Disciplina l‘uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo da garantire a ogni condòmino, senza distinzioni, il miglior godimento; riscossione ed erogazione spese.

È tenuto a riscuotere i contributi derivanti dall’utilizzo delle parti comuni. Il dovere di pagare decorre per i condòmini dal momento in cui è approvata la ripartizione delle spese (e non la spesa in sé) dalla stessa data decorre il periodo di prescrizione del debito, cioè i cinque anni di tempo che il condominio ha a disposizione per ricorrere in giudizio e farsi dare il denaro.

Inoltre l’amministratore di condominio è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Deve anche effettuare i pagamenti relativi all’esercizio e alla manutenzione delle parti comuni.

Conto corrente condominiale

Per garantire trasparenza nelle transizioni di denaro che interessano il condominio, l’amministratore condominiale ha l’obbligo di far transitare le somme erogate o le ricevute a qualunque titolo da condomini o terzi su un conto corrente postale o bancario intestato al condominio, al quale potranno accedere (a loro spese) per il tramite dell’amministratore tutti i condòmini.

Tenuta dei registri

Con l’entrata in vigore della riforma, l’amministratore condominiale deve curare quattro registri che poi, una volta esaurito il mandato, cederà al successore.

1) Il primo è il registro dei verbali delle assemblee, cui va allegato il regolamento di condominio e all’interno del quale sono annotate le deliberazioni, le mancate costituzioni dell’assemblea e le eventuali dichiarazioni rese dai condomini.

2) C’è poi il registro dell’anagrafe condominiale, che contiene le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento (codice fiscale, residenza o domicilio) oltre ai dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Eventuali variazioni devono essere comunicate all’amministratore di condominio in forma scritta entro sessanta giorni e qualora le informazioni siano incomplete, lo stesso amministratore di condominio dovrà richiedere attraverso una lettera le integrazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. L’articolo 1130 del Codice Civile specifica inoltre che “… decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.

3) Il terzo registro è quello di nomina e revoca dell’amministratore di condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale.

4) Infine, c’è il registro di contabilità (che può tenersi anche su formato elettronico) dove sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti di entrata e in uscita.

Interventi urgenti

L’amministratore di condominio ha l’obbligo di ordinare le opere che per motivi di urgenza, opportunità o scarsa spesa non possono attendere la decisione dell’assemblea. Per esempio, se un cornicione è pericolante, l’amministratore di condominio deve immediatamente contattare una ditta specializzata, che metta in sicurezza l’edificio. Visto il carattere d’urgenza, non è necessario passare dall’assemblea, che sarà messa al corrente della spesa nella prima seduta successiva.

Sicurezza degli impianti

Nella gestione del condominio, l’amministratore di condominio deve porre particolare attenzione agli impianti e alla loro manutenzione. In presenza, per esempio, di un ascensore, è tenuto a stipulare un contratto con una ditta di manutenzione e conservare il relativo libretto. Altrettanto importante è la gestione dell’impianto di riscaldamento. Di norma l’amministratore di condominio è responsabile del funzionamento e della sicurezza dell’impianto, anche se il condominio può decidere di affidare l’incarico della gestione a un soggetto terzo.


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