Come vendere casa. Documenti sempre pronti. VetrinaFacile.it

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Ultimo aggiornamento 5 Agosto 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione

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«Come vendere casa» documenti sempre pronti. Sia comprare che vendere casa sono due imprese difficoltose. Vendere casa può diventare “fattibile” se sappiamo come muoverci e riusciamo a considerare gli aspetti più importanti da prendere in considerazione in prima battuta. In primo luogo bisogna decidere se agire da soli oppure affidare la vendita a un’Agenzia Immobiliare. Un opzione più costosa, perché si paga una commissione sul prezzo di vendita, ma decisamente consigliabile a chi ha poco tempo da dedicare all’attività di vendita e senz’altro utile dal punto di vista burocratico per la raccolta della documentazione dell’immobile e per la corretta scrittura degli accordi.

Un altro aspetto da chiarire riguarda la tempistica e il fine della vendita: se si vende perché si ha fretta di realizzare, o si cambia casa e quindi la cessione serve a finanziare un nuovo acquisto, di solito si è nelle condizioni di accorciare i tempi e si deve essere disponibili a trattare. In tutti i casi, meglio comunque moltiplicare i canali di vendita, senza limitarsi a qualche sporadico annuncio e comunque se il tempo non è disponibile, è decisamente meglio e saggio, affidarsi ad una sola Agenzia con mandato in Esclusiva. Non deve mancare, poi, il tradizionale cartello “vendesi” sulla porta di casa. Utile perché i vicini di casa o di quartiere sono spesso i primi potenziali acquirenti.

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Documenti da Preparare

É buona norma quando si decide di vendere casa, partire con il piede giusto. Questo perché, appena pubblicata un’inserzione, la prima visita potrebbe arrivare subito. L’appartamento può essere valorizzato al meglio in termini di attenzione alla struttura; ma in questo caso diamo priorità alla documentazione. Non sarebbe assolutamente sbagliato, anzi consigliabile, ingaggiare un perito o un buon consulente immobiliare: questi redigerà una perizia sull’immobile in maniera approfondita. Torniamo alla nostra documentazione. Quindi prepariamo un “fascicolo” all’interno del quale avremo i seguenti documenti:

atto di provenienza;
pianta catastale;
certificato di agibilità;
certificazione energetica;
regolamento condominiale;
eventuali manuali e garanzie sugli impianti principali;
eventuale ipoteca sull’immobile, se l’immobile era stato acquistato tramite un mutuo ancora in corso;
contratto di affitto se l’immobile è occupato e locato ad altri.

Tutta questa documentazione allegata vi conferisce serietà e professionalità sulla trattativa, e, in ogni caso, è meglio preparare in anticipo questa documentazione e non aspettare che sia il notaio a richiederle; con aggiunta di perdita di tempo.

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Diritti e dovere del venditore

Premettiamo che la vendita di un immobile è preceduta di norma da aspetti imprescindibili come la “proposta d’acquisto“ e “preliminare di compravendita“ entrambi vincolanti per le parti. Al momento del compromesso, a favore del venditore di norma si versa una caparra confirmatoria (l’importo può essere variabile e deciso tra le parti, ma si può dire che in media corrisponde a circa il 10% del prezzo di acquisto). Ma se è il venditore a rinunciare alla vendita, quest’ultimo dovrà versare al potenziale acquirente il doppio della cifra stabilita. Per quanto riguarda il pagamento, le parti possono accordarsi sulla tempistica e sulle modalità; l’importante è che il tutto sia scritto nell’atto di compravendita.

É importante ricordasi di non accettare mai “assegni bancari, che potrebbero risultare scoperti, ma accettare solo “assegni circolari“. In pratica documenti ufficiali della banca che attestano il mandato a emettere un bonifico a favore del venditore. Attenzione particolare va anche riposta in quelle che possono apparentemente risultare aspetti meno importanti ma realmente non lo sono. Parliamo di malintesi, come le spese residue o i tempi di ingresso del compratore nella nuova abitazione. Fino al momento della firma, il venditore è responsabile dell’immobile a tutti i livelli: civile, amministrativo e fiscale.

Quindi è importante capire se concedere le chiavi dell’immobile all’acquirente prima del rogito notarile. Se questi deve fare delle visite preliminari, meglio accompagnarlo. Sul fronte delle spese, chi vende è tenuto al pagamento delle spese condominiali dovute e deliberate fino alla data del rogito, salvo patto contrario. «Nota: stai leggendo “come vendere casa: documenti sempre pronti”».

Cosa succede se vendiamo per comprare casa

Sempre più di frequente accade che sussiste la necessità di vendere la propria abitazione in virtù dell’acquisto di una nuova. In linea generale, è indispensabile trovare un compratore, firmare un preliminare di vendita fissando una data per il rogito compatibile con quella dell’atto di “riacquisto”. In questa situazione è importante avere disponibilità da parte di chi compra e in questo caso l’affiancamento di un’Agenzia Immobiliare può risultare “vitale”. Il preliminare ad esempio, può contenere una clausola dove si dà facoltà al proprietario di restare nell’abitazione nel tempo necessario a concludere con serenità il nuovo acquisto e il trasloco. Attenzione alle date dei rogiti!

Nel caso di prima casa, bisogna concludere l’acquisto entro un anno dalla vendita, perché in questo modo si conservano i benefici fiscali sulla prima casa. In tal senso, alcuni Istituti di credito stanno iniziando ad agevolare questa pratica con mutui creati apposta per la “sostituzione immobiliare”. In pratica, la banca, fornisce il mutuo per finanziare interamente l’acquisto della nuova casa prima di aver venduto la vecchia. Concedendo un periodo iniziale di preammortamento (18-24 mesi) in cui il cliente paga solo la quota interessi della rata. Nel frattempo deve vendere l’abitazione, con il ricavo procedere a un’estinzione parziale del mutuo, e da quel momento iniziare il normale ammortamento del finanziamento. «Nota: stai leggendo “come vendere casa: documenti sempre pronti”».

É importante sapere che:

Se si vende un immobile acquistato, costruito o ricevuto in donazione da non più di 5 anni e la vendita comporta una “plusvalenza” – cioè traendone del guadagno rispetto al prezzo a cui si era acquistato in passato – questa differenza è soggetta a tassazione. Va dichiarata ai fini Irpef come “redditi diversi” oppure si può optare per un’imposta sostitutiva del 20% da versare all’atto della vendita. Questa imposizione non vale però, se nel periodo dei cinque anni l’immobile era adibito ad abitazione principale del cedente o di un dei suo famigliari, e neppure se era stato ricevuto per successione (art. 67 Tuir).

Occorre verificare, poi, se decade il godimento delle agevolazioni prima casa godute sull’acquisto. Questi benefici si perdono quando si vende prima che siano trascorsi 5 anni e bisogna così saldare la differenza rispetto a quelle che sarebbero state le aliquote ordinarie, più gli interessi legali e una sanzione pari al 30% dell’imposta all’Agenzia delle Entrate. Un meccanismo sanzionatorio, però, che non scatta se entro un anno dalla vendita si acquista un nuovo immobile con i requisiti prima casa. Inoltre, con circolare del 27 dicembre 2012, n.112/E, le Entrate hanno stabilito che se si rinuncia ad acquistare un’abitazione principale entro l’anno, ma lo si comunica al Fisco tramite apposita istanza, è sufficiente procedere al saldo delle imposte agevolate, senza l’applicazione di interessi e sanzioni.