COME VALUTARE L’AFFIDABILITÁ DI UN ACQUIRENTE IMMOBILIARE

Come valutare l’affidabilità di un acquirente immobiliare

Dalla firma di un contratto preliminare si origina un rapporto giuridico che ha effetto solo tra i soggetti che hanno firmato quel contratto. Questo significa che nonostante la firma del preliminare il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone, ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento come ad esempio un usufrutto; inoltre potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita. Bisogna restare sempre vigili e attenti sino alla chiusura del contratto finale.

Se quanto sopra dovesse verificarsi, non si può chiedere a un giudice di mettere nel nulla le attività illecite che il venditore ha compiuto e cioè di invalidare la vendita, ma si potrebbe solo chiedergli il risarcimento dei danni (sperando che il venditore abbia un patrimonio da aggredire).

Per sterilizzare i rischi cui s’è appena accennato occorre procedere alla “trascrizione” del contratto preliminare nei Registri Immobiliari operazione per la quale è indispensabile l’intervento del notaio. La trascrizione produce infatti un “effetto prenotativo“: in sostanza, essa comporta che gli effetti della futura trascrizione del contratto definitivo retroagiscano al momento in cui è avvenuta la trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i soggetti terzi rispetto al contratto preliminare, è come se il contratto definitivo fosse stato trascritto nei Registri immobiliari nel momento in cui è stato trascritto il preliminare.

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Ne consegue che vengono così neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che intervengono alla trascrizione del contratto preliminare. La trascrizione del preliminare garantisce inoltre, un’ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare da parte del venditore. Infatti la legge riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) un “privilegio speciale” sul bene immobile. 

In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla eventuale vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori. É tanto più opportuno trascrivere il preliminare quanto maggiore sia il rischio di incorrere in un delle spiacevoli conseguenze che dalla mancata trascrizione possono derivare, e cioè:

  1. Quanto maggiore è il lasso di tempo che deve intercorrere tra la stipula del preliminare e la stipula del contratto definitivo 
  2. Quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto
  3. Quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso del venditore che sia un imprenditore e quindi un soggetto fallibile)

Indagare sull’acquirente prima di procedere alla vendita | Come valutare l’affidabilità di un acquirente immobiliare

Nella prima fase informale che procede l’acquisto di un immobile, le parti normalmente manifestano un interesse comune alla conclusione dell’accordo, ma ancora non sorgono obbligazioni né per il promittente venditore, né per il promissario acquirente. Tuttavia, entrambi le parti, anche se non obbligate reciprocamente, sono tenute a comportarsi secondo buona fede, ossia a fornire tutte le informazioni necessarie in ordine sia alla situazione personale, sia a quella oggettiva, con lealtà e correttezza e senza rappresentare una falsa situazione tale da generare, nella controparte, l’affidamento o l’aspettativa della conclusione del contratto, inducendola magari a sostenere inutilmente dei costi. 

É bene però che il venditore, prima di assumere impegni vincolanti con chi gli propone di acquistare il suo immobile, si informi, direttamente o a mezzo del mediatore a cui si è rivolto, sulla capacità di questi di contrarre, intesa questa come requisito indispensabile per la stipulazione di un valido contratto, ed anche perché sorga eventualmente la responsabilità precontrattuale. Ciò che maggiormente interessa al venditore, rispetto alle qualità del soggetto acquirente, è la sua capacità economico-finanziaria di adempiere alle obbligazioni principale nascente dal contratto, appunto il pagamento del corrispettivo.


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É fondamentale conoscere l’attività lavorativa dell’acquirente

Di norma fornisce maggiore sicurezza il lavoro subordinato presso una nota società, rispetto a quello autonomo, svolto magari saltuariamente, o in via del tutto artigianale. In tal caso è utile svolgere ricerche presso istituti bancari, tramite apposite agenzie investigative specialistiche nel settore del recupero dei crediti, alle quali si può richiedere anche l’ampliamento della ricerca, sino a comprendere l’accertamento su intestazioni in capo al promissario acquirente di altre proprietà immobiliari, o di cespiti similari. 

Utili informazioni circa la solvibilità dell’acquirente possono essere tratte dall’esame dei contenziosi giudiziari promossi nei suoi confronti da creditori, così come la consultazione dell’elenco delle procedure esecutive mobiliari e immobiliari può fornire indicazioni circa l’esistenza di situazioni debitorie a suo carico.

É anche prudente contattare l’amministratore del condominio dove abita il proponente, qualora questi subordini l’acquisto del nuovo immobile alla vendita del vecchio, per verificare eventuali morosità nel pagamento delle spese condominiali. Non può mancare infine, la visura del bollettino dei protesti, dal quale è possibile verificare l’esistenza di eventuali debiti cambiari. 


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