COME IMPUGNARE LE DELIBERE CONDOMINIALI

Le delibere approvate dall‘assemblea di condominio sono obbligatorie per tutti i condòmini, ma se contrarie alla legge o al regolamento di condominio a norma dell’articolo 1137 del Codice civile, possono essere impugnate dinanzi all’autorità giudiziaria da ogni condòmino. Il ricorso, che non sospende l’esecuzione del provvedimento (salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria stessa), deve essere proposto al massimo entro 30 giorni che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

L’articolo 1137 del Codice civile e l’articolo riguardante le impugnazioni delle delibere assembleari recitano: Il comma 1 afferma come “… una volta approvate, le delibere assembleari siano obbligatorie per tutti i condòmini, compresi gli assenti e i dissenzienti”. Si tratta dell’applicazione della regola generale in materia di condominio secondo cui la vita condominiale è retta dal principio maggioritario. Ciò non toglie che le delibere possano essere revocate o modificate da una valida delibera successiva – in quanto di regola non sono irrevocabili – in particolare anche una delibera approvata all’unanimità può essere successivamente modificata da una delibera a maggioranza (Cassazione 12 aprile 1976, n. 1281).

Nei commi 2 e 3 dell’articolo 1137 del c.c. è poi specificato che “… ogni condòmino assente o dissenziente, può opporsi alle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale è ricorrere all’autorità giudiziaria”. Agli effetti del termine per l’impugnazione (30 giorni) l’amministratore ha l’onere di comunicare il verbale di assemblea agli assenti. Il comma 2 dell’articolo 1137 si riferisce alle sole delibere annullabili e non anche a quelle radicalmente nulle, la cui impugnativa non e soggetta come “azione di accertamento né a decadenza né a prescrizione”

Indice

Delibere annullabili e delibere nulle

Di qui la distinzione tra delibere annullabili e delibere nulle. Le prime sono sanabili con successive delibere di convalida, mentre le seconde non possono essere né sanate, né convalidate, ma solo sostituite con altre delibere validamente assunte. Per quanto riguarda le delibere, possono assumere rilevanza contrattuale nei reciproci rapporti tra condòmini impegnandoli all’osservanza del contenuto delle delibere, ove esse non difetti con dei requisiti di sostanza e di forma.

Il sindacato del giudice

In tema di nullità e di annullamento, il sindacato del giudice sulle delibere assembleari è sempre e solo un sindacato di legittimità, non essendo ammesso né un apprezzamento equitativo, né di merito, né di opportunità. In particolare, è stato deciso che il sindacato di merito del giudice può essere ammesso solo nel caso in cui la delibera sia viziata da eccesso di potere e cioè quando la causa del provvedimento adottato sia falsamente deviata dal suo normale modo di essere. L’azione di nullità come azione di mero accertamento, spetta a chiunque vi abbia interesse e quindi anche al condòmino consenziente. Al contrario, l’azione di annullamento spetta solo a chi rivesta la qualità di condòmino assente o dissenziente, fermo restando che all’assente o dissenziente è equiparato il condòminio astenuto.

ll dissenso del condòmino

Quando l’assemblea delibera di promuovere una lite o di resistere a una domanda giudiziale, il condòmino dissenziente può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite, per il caso di soccombenza. Se invece l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condòmino dissenziente — che ne abbia tratto vantaggio — deve concorrere nelle spese del giudizio. L’atto di dissenso deve essere notificato entro 30 giorni da quello in cui il condòmino ha avuto notizia della delibera.

In caso di soccombenza, il condòmino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Per esprimere il proprio dissenso, il condòmino deve impugnare una vera e propria delibera assembleare e non un semplice provvedimento dell’amministratore. Il che significa, se la decisione di promuovere o resistere a una lite è atto proprio dell’amministratore, che deve prima rivolgersi all’assemblea – che deciderà in merito — e solo rispetto alla delibera di quest’ultima manifestare il proprio dissenso.

Il dissenso può essere espresso solo relativamente alle liti tra condominio e terzi e non per le liti tra condòmino e condòmino. In quest’ultimo caso la giurisprudenza ha infatti puntualizzato che non é applicabile neppure in via “analogica” l’articolo 1132 del Codice civile che disciplina l’ipotesi di lite tra un condòminio e un terzo estraneo e neppure l’articolo 1101, richiamato dall’articolo 1139 stesso codice (Cassazione 25 marzo 1970, n. 801).

Sempre la Cassazione (sentenza 15 maggio 2006, n. 1112.6), ha osservato che nell’ipotesi di controversie tra condòmini l’unità condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite per dar vita a due gruppi di partecipanti al condominio in contrasto tra di loro, con la conseguenza che il giudice nel dirimere la contesa provvede anche definitivamente sulle spese del giudizio, sicché la parte soccombente non può essere tenuta a pagare alla parte vittoriosa, per le spese di giudizio, una somma maggiore per quella per cui ha riportato condanna.

La soccombenza nella lite o la notifica del dissenso

Come si è visto, l’esonero del condòmino dissenziente dalle spese è limitato all’ipotesi di soccombenza del condominio nella lite, relativamente alle spese poste dal giudice a carico del condominio, oltre che alle spese di difesa. Quando, invece, la lite ha esito favorevole per il condominio e il condòmino dissenziente abbia tratto vantaggio, la separazione di responsabilità — che riguarda solo le spese di soccombenza — non produce gli stessi effetti e il condòmino dissenziente è tenuto a partecipare alle spese di lite quali, per esempio, l’eccedenza degli onorari del legale del condominio rispetto a quanto disposto dal giudice.

Ad ogni modo, la notifica del dissenso non inibisce al condòmino dissenziente la partecipazione alle successive delibere assembleari concernenti il prosieguo della controversia, in quanto non può essere negato a nessuno il diritto di manifestare la propria volontà nell’assemblea e di concorrere, al pari degli altri condòmini, alla formazione della volontà condominiale sullo specifico argomento.

Attenzione

Negli anni si è molto discusso se il termine “notificato” debba essere inteso nel senso proprio di una formale notifica, ovvero una pura e semplice comunicazione. La giurisprudenza ha puntualizzato che la manifestazione di dissenso del condòmino, rispetto alla promozione di una lite deliberata dall’assemblea, può essere notificata all’amministratore senza bisogno di forme solenni; dunque, per la comunicazione del dissenso è sufficiente una semplice raccomandata, di cui si provi l’avvenuto ricevimento da parte del condominio.

L’inderogabilità dell’articolo 1132 del Codice civile

L’ultimo comma dell’artico1o 1138 del Codice civile dispone chiaramente che le norme del regolamento condominiale non possono in alcun modo derogare ad alcune disposizioni condominiali, tra cui quelle previste dall’articolo 1132. L’inderogabilità della norma implica che la sua violazione da parte dell’assemblea comporti la nullità della delibera assembleare che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, anche a carico del condòmino che abbia manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite.

A tal proposito l’articolo 1132, comma 1, contemperando l’interesse del gruppo con quello del titolare di interessi contrastanti, riconosce al condòmino dissenziente il diritto di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle deliberazioni assunte sul punto. Il principio vale anche dopo gli insegnamenti giurisprudenziali più recenti, secondo cui devono qualificarsi come nulle — e non semplicemente annullabili – solo le delibere assembleari prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito o che non rientra nella competenza d’assemblea. E ancora, quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose e servizi comuni. Sulle proprietà esclusive di ognuna delle delibere comunque invalide in relazione all’oggetto (cassazione 7 marzo 2005, n. 4806).

La nullità della delibera per illecita o impossibilità dell’oggetto

L’articolo 1136, penultimo comma, del Codice civile dispone che l’assemblea non può deliberare “… se non consta che tutti i condòmini sono stati invitati alla riunione”. A sua volta l’articolo 1105 del Codice civile — dettato in materia di comunione ma applicabile anche al condominio, in forza del rinvio di cui all’articolo 1139 — stabilisce come condizione per la validità delle delibere assembleari che “…tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.” Infine, l’ultimo comma dell’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile dispone che “… la convocazione dell’assemblea debba avvenire almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione”.

Il contesto normativo richiamato prevede quindi tre condizioni essenziali per la validità della convocazione dell’assemblea e per delibere:

  • a) la convocazione di tutti i condomini;
  • b) l’informazione preventiva dei condomini circa l’ordine del giorno;
  • c) il preavviso di almeno 5 giorni

Le disposizioni previste dall’articolo 1137 del Codice civile sono state ripetutamente criticate, nella parte in cui non prevedono una netta distinzione tra delibere annullabili e delibere radicalmente nulle, anche se dottrina e giurisprudenza si sono trovate d’accordo su un punto fermo e cioè che il termine di 30 giorni si riferisca solo alle azioni di annullamento e non a quelle di nullità che, ai sensi dell’articolo 1421 del Codice civile, possono essere proposte da chiunque vi abbia interesse e quindi, anche dal condòmino che abbia votato a favore (Cassazione 16 novembre 1992, n. 12281).

La sentenza della Cassazione 5 gennaio 2000, n. 31 (confermata dalla successiva sentenza del 2 ottobre 2000, n. 3013)

Ha puntualizzato “… che la mancata comunicazione anche a uno solo dei condòmini dell’avviso di convocazione all’assemblea condominiale comporta non la nullità ma la semplice annullabilità della delibera che, se non viene impugnata nel termine dei 30 giorni dalla comunicazione per i condomini assenti o dalla approvazione per quelli dissenzienti, è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio”.

I giudici della Suprema Corte sono giunti alla conclusione secondo cui anche in materia condominiale devono valere le medesime esigenze di certezza dei rapporti, in ragione delle quali la stabilità delle delibere societarie è ben assicurata con la limitazione della nullità alle due sole ipotesi della impossibilità e della illiceità  dell’oggetto (articolo 2379 del Codice civile). Essendo comune la ratio che disciplina la nullità delle delibere societarie e delle delibere condominiali, non devono ritenersi ammissibili cause di nullità diverse dall’impossibilità giuridica e dalla illiceità dell’oggetto.

Conseguentemente, tutte le volte in cui non venga in rilievo l’illiceità dell’oggetto l’impossibilità giuridica della decisione assembleare, le delibere condominiali devono essere impugnate nel termine di cui all’articolo 1137, commi 2 e 3, vale a dire nei 30 giorni. Con la precisazione che l’impossibilità giuridica consiste nella inidoneità della delibera assembleare e regolare, a colpi di maggioranza, determinati interessi e che “… l’illiceità dell’oggetto si identifica con la violazione delle norme imperative inderogabili ovvero con la lesione dei diritti individuali nei condomini”.

Alla stregua del nuovo indirizzo, la disposizione dell’articolo 1137 deve interpretarsi nel senso che per deliberazioni annullabili devono intendersi le delibere assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prestabilite dall’articolo 1136, ma pur sempre nei limiti delle attribuzioni  specificate dagli articoli 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 del Codice civile. Non solo: se i condòmini ritengono che del provvedimento approvato senza l’osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manca del tutto il loro interesse a chiedere l’annullamento.

In definitiva

Nel nuovo scenario l’individualità delle delibere deve configurarsi come nullità per
impossibilità o illiceità dell’oggetto o come annullabilità per tutti gli altri casi. Nella nullità per impossibilità dell’oggetto, rientreranno tutte quelle decisioni assunte dall’assemblea in assenza di poteri (per esempio, deroga ai criteri legali di ripartizione della spesa, approvazione di innovazioni che danneggino i diritti dei singoli condòmini, ovvero che privino i condòmini dell’uso di una parte comune o che approvino un regolamento che riduca le parti comuni).

Rientreranno invece nell’annullabilità le delibere attinenti alla convocazione dell’assemblea, l’omesso avviso ad alcuni condomini, le carenze dell’ordine del giorno la mancanza dei quorum deliberativi, la irregolarità delle deleghe le delibere assunte, in seconda convocazione, nello stesso giorno della prima e, infine, la mancata sottoscrizione del verbale.


Servizi immobiliari on-line:
LISTA LOCALI COMMERCIALI ROMA E LAZIO
PUBBLICA GRATIS ANNUNCI IMMOBILIARI
RICHIEDI UN SERVIZIO IMMOBILIARE

Rimani aggiornato su:
Facebook
Twitter
Instagram
YouTube

TORNA ALLA HOME

Nota: questa pagina è stata aggiornata il: