COME GESTIRE L’IMPIANTO ENERGETICO NEL CONDOMINIO

Prima dell’entrata in vigore dell’articolo 26, comma 2, della legge 10/1991 – norme per l’attuazione del piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia – la delibera di soppressione e di trasformazione del servizio centralizzato di riscaldamento, richiedeva la maggioranza per le innovazioni (articolo 1136, comma 5 del Codice civile), mentre per eliminare l’impianto era necessario il consenso unanime di tutti i condomini (Cassazione 6 dicembre 1986, n. 7256).

Con l’entrata in vigore del Dlgs 29 dicembre 2006, n. 311 (che all‘articolo 7, comma 1 bis, ha modificato l’articolo 26, comma 2 della legge 10/1991, ulteriormente modificato dall’articolo 27, comma 22 della legge 23 luglio 2009, n. 99) per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all’utilizzazione delle fonti di energia  individuati – attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato. Le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea.

La nuova formulazione dell’articolo 26, comma 2, della legge 10/1991 si riferisce, quindi, genericamente agli interventi su edifici e su impianti volti al contenimento del consumo energetico e all’utilizzazione delle fonti rinnovabili di energia. Tali interventi devono essere individuati da un attestato di certificazione energetica o da una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato. Sulla base di tali presupposti, le decisioni dell’assemblea possono essere adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali, rappresentate dagli intervenuti in assemblea.

Indice

Per l’articolo 4, comma 9, del Dpr 59/2009

In tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4, e in ogni caso per potenze nominali del generatore di calore dell‘impianto centralizzato maggiore o uguale a 100 kW è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti. Le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere ad eventuali interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti termici centralizzati ad impianti con generazione di calore separata per singola unità abitativa devono essere dichiarate nella relazione di cui al comma 25. 

Nel caso di trasformazione dell’impianto centralizzato in impianti unifamiliare a gas, la giurisprudenza ha puntualizzato che la delibera condominiale “assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformità” attenendo tale progetto alla successiva fase di esecuzione delle delibere assembleari (Cassazione 26 maggio 1999. n. 5517).

Quando un condòmino decide di staccare la propria unità dall’impianto di riscaldamento

Secondo una giurisprudenza ormai consolidata, qualora un condòmino decida unilateralmente di staccare la propria unità dall’impianto riscaldamento centrale, egli non può sottrarsi ai contributi per le spese di conservazione dell‘impianto — non essendo configurabile una rinuncia alla comproprietà dello stesso — ma può sottrarsi, ove la propria unità non sia più riscaldata, alle spese per l’uso, come quelle relative all’acquisto del gasolio (Cassazione 20 novembre 1996, 11. 10214; Cassazione 12 novembre 1997, 11. 11152 e Cassazione 20 febbraio 1998, n. 1775). Salvo ovviamente il risarcimento danni, qualora il distacco provochi disfunzioni o pregiudizi alla ordinaria gestione dell’impianto centrale e sempre che il distacco sia consentito dal regolamento contrattuale.

Diritto di ciascuno condòmino sulle parti comuni

In tema, il riformato articolo 1118, comma 3 del codice civile dispone ora che il diritto di ciascun condòminio sulle parti comuni – salvo che il titolo non disponga altrimenti – è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Il condòmino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni e non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condòmino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Termoregolazione e contabilizzatore di calore nel condominio

Per gli impianti di riscaldamento centralizzato, la regolazione del calore e il calcolo dei consumi – appartamento per appartamento – diventano obbligatori in tutta Italia, sul modello di quanto è già successo prima in Piemonte e poi in Lombardia. A stabilirlo è il Dlgs 102/2014, che ha fissato a fine 2016 il termine ultimo per adattare gli impianti. Termoregolazione e contabilizzazione del calore sono due tipi di interventi distinti, ma che spesso lavorano in coppia.

La termoregolazione

Consiste nel determinare la temperatura degli ambienti, abbassandola e alzandola nei limiti di legge e magari, spegnendo i radiatori.

La contabilizzazione del calore

Consente, invece, di misurare i consumi di energia appartamento per appartamento, permettendo così a ciascuno di pagare in proporzione al proprio consumo. Negli ultimi anni, l’accoppiata dei due interventi ha avuto una notevole diffusione, grazie alle norme che l’hanno agevolata (detrazione fiscale del 55-65%), tanto più che i due interventi non richiedono opere murarie, ma solo l’aggiunta di apparecchi regolatori e misuratori. In teoria, è possibile decidere di mettere in atto la sola termoregolazione e non anche la contabilizzazione, consentendo al condòmino di abbassare la temperatura nei propri locali, senza quindi un ritorno economico. L’inverso, ovvero disporre di contabilizzazione senza termoregolazione, ha invece senso perché in tal caso si paga quanto si consuma davvero, anche se non si incentiva il risparmio energetico. Esistono vari metodi, ciascuno con vantaggi e propri costi, per intervenire su un impianto. E la loro convenienza dipende da come è fatto l’impianto.

Distribuzione a colonne montanti e a zona

Nei Vecchi Palazzi, è comune la cosiddetta “distribuzione a colonne montanti” diversi tubi (i montanti appunto) salgono verticalmente nei vari appartamenti e servono uno o più caloriferi per piano. Negli edifici più recenti, invece, la distribuzione è “a zona”, simile cioè a quella dell’energia elettrica. In ogni appartamento il cavo dell’azienda va al contatore e da questo si diramano a stella i fili verso le prese e i punti luce. Nella distribuzione a colonne montanti (verticale) la contabilizzazione vera e propria avviene mediante un contatore di calore (ripartitore) che, opportunamente tarato, è posto su ciascun calorifero e misura il calore erogato. In base a questa misura, si esegue la ripartizione dei costi. Il ripartitore può anche essere dotato di un sistema di trasmissione radio, che comunica i dati sul calore erogato dal calorifero a una centralina posta nelle parti comuni dell’edificio.

Il contatore idrico

Un altro strumento è il contatore idrico utilizzabile quando si vuole contabilizzare anche il consumo di acqua calda sanitaria. Una apposita centralina raccoglie i dati sui consumi di energia trasmessi dai ripartitori e dal contatore idrico e li rende disponibili per il calcolo del consumo energetico dell’appartamento e dell’edificio. La lettura del calore erogato dal singolo radiatore può avvenire mediante i visori posti sui singoli ripartitori. I dati completi relativi all’edificio e i calcoli di ripartizione dei costi vengono resi disponibili annualmente (alcuni sistemi consentono di accedere al “proprio conto” anche in tempo reale, per poter meglio tenere sotto controllo i propri consumi).

La termoregolazione

La termoregolazione prevede, invece, l’utilizzo di una valvola termostatica su ciascun termosifone, che permette di regolare la temperatura di ciascun locale secondo le esigenze dell’utenza, oppure una valvola cronotermostatica, che permette anche di programmare le diverse temperature desiderate, a seconda delle ore della giornata. Per esempio, più caldo di giorno e meno di notte, temperatura minima al mattino (quando si è al lavoro) e massima alla sera, quando si ritorna (ovviamente, in un negozio o in un ufficio, nello stesso condominio, le esigenze saranno ribaltate). Alcune valvole sono anche in grado di chiudere automaticamente il calorifero quando per esempio, si apre la finestra. In caso di distribuzione orizzontale o a zone, la contabilizzazione avviene direttamente appartamento per appartamento, con un sistema più semplice.

Contacalorie

Per la misura occorre un solo contacalorie, posto a monte di tutti i caloriferi, dove la rete del singolo appartamento è collegata ai montanti comuni. Il contatore è costituito da un contatore volumetrico e due sonde termiche (paste sul tubo di andata e su quello di ritorno dai caloriferi) e calcola l’energia termica utilizzata. Anche in questo caso il contacalorie può comunicare i dati a una centralina di raccolta dei dati. Eventualmente, si può aggiungere un contatore idrico per il consumo di acqua calda sanitaria. Se oltre il calcolo dei consumi si vuole ottenere anche la regolazione della temperatura, si hanno due scelte.

  1. La prima prevede la predisposizione di una regolazione centralizzata, che funziona per tutto l’alloggio. In tal caso occorreranno un termostato ambiente (che permette di impostare la temperatura e l’orario del riscaldamento) e una valvola di intercettazione collegata (che regola il flusso dell’acqua calda ai caloriferi).
  2. La seconda scelta è organizzare una regolazione stanza per stanza o che comunque permetta di comandare in maniera indipendente altrettante “zone”, particolarmente la zona giorno, le camere e i bagni. Allora la soluzione più gettonata (anche se non l’unica) è quella di porre su ciascun calorifico una valvola termostatica del tutto analoga a quella prevista per l’impianto a distribuzione verticale.

Unità telecomandata

Se vicino alla caldaia esiste un’unita centrale di gestione, cioè un apparecchio elettronico in grado di raccogliere e rielaborare i dati provenienti dagli appartamenti, la caldaia può tarare automaticamente il suo funzionamento e segnalare anche guasti e disservizi. Nulla vieta a questo punto che l’unità sia “telecomandata” dall’esterno, anche da grande distanza via radio o più comunemente, con un modem collegato alla rete telefonica Gsm. A comandarla potrà essere un computer situato presso la ditta responsabile della manutenzione e dell’esercizio della caldaia centralizzata. Entro certi limiti lo stesso amministratore può avere accesso ai comandi. Quest‘ultima possibilità è particolarmente preziosa se a essere “contabilizzato” è l’impianto di un condominio che ospita case di villeggiatura: un proprietario che risiede a Parma, ad esempio, sarà in grado di telefonare all’amministratore che magari vive a Trento, chiedendogli di scaldare via radio i caloriferi del suo appartamento a Madonna di Campiglio, dove intende passare il weekend. Ovviamente, la contabilizzazione a distanza prevede maggiori investimenti.

Millesimi di calore

Nella termoregolazione e contabilizzazione una parte delle spese (20-40%) viene ripartita tra tutti in base ai cosiddetti “millesimi calore”. É la quota corrispondente al costo del calore disperso dalla rete di distribuzione a prescindere dall’azione volontaria dell’utente sulle regolazioni disponibili e a quanto necessario per conservare in buono stato la caldaia centralizzata e gli apparecchi a essa collegati. Quanta percentuale della spesa va suddivisa in base ai millesimi calore dipende dalla situazione concreta e in particolare, dall’incidenza delle dispersioni della rete di distribuzione.

Il comitato termotecnico italiano

Nel settembre 199 – il comitato termotecnico italiano – ha definito la norma Uni 10200, denominata l’impianto di riscaldamento centralizzato ripartizione delle spese di riscaldamento nella quale è descritta una metodologia di ripartizione delle spese in funzione dei consumi di calore e dei componenti di impianto. Nella norma sono contenute una serie di regole da osservare per una corretta ripartizione e sono evidenziati i criteri per la valutazione della quota della spesa da suddividere in base ai millesimi, che risulta frequentemente compresa fra il 20% e il 50% delle spese totali. L’entità della quota fissa è stabilita in base alla tipologia di rete di distribuzione e al comportamento residenziale dei condomini (abitazioni stabili o case vacanza).

La stessa norma Uni 10200, attualmente in fase di modifica, è  espressamente richiamata come criterio per la ripartizione delle spese, in caso di teleriscaldamento o teleraffreddamento o di “sistemi comuni di riscaldamento” (quindi riscaldamento centralizzato), dal Dlgs 102/ 2014 è prevista un’autonoma sanzione variabile tra 500 e 2.500 euro al condominio che non applica tali criteri. La delibera relativa al criterio di ripartizione delle spese deve essere adottata dall’assemblea, che può valutare di volta in volta la percentuale prevista per la quota fissa e quella in base ai millesimi calore.

Va bene il distacco ma le spese di conservazione sono da pagare

Legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato anche senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, purché l’impianto non ne sia pregiudicato, con il conseguente esonero. In applicazione del principio contenuto nell’articolo 1123, comma 2 del Codice civile dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato e l’obbligo di pagare solo le spese di conservazione. Il diritto a chiedere il distacco, a determinate condizioni, non potendo la rinunzia del singolo condomino comporta un maggiore aggravio per gli altri, non può non valere per il futuro e non comporta la possibilità di chiedere restituzioni o danni. L’operatività della rinuncia, quale atto abdicativo unilaterale, limitata dal divieto di sottrarsi all‘obbligo di concorrere alle spese necessarie alla conservazione della cosa comune con aggravio degli altri partecipanti» (Cassazione 13 novembre 2014, n. 24209).


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