COME DESCRIVERE UN IMMOBILE NEL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Ultimo aggiornamento 27 Novembre 2023 da VetrinaFacile.it & Redazione

Come descrivere un immobile nel preliminare di compravendita 

Quando ci troviamo per la prima volta difronte alla vendita o all’acquisto di una casa, di un fabbricato, di un locale commerciale o di qualsiasi altra tipologia di unità immobiliare, ci troveremo prima o poi a confrontarci con il preliminare di compravendita.

In quest’articolo non ci soffermiamo nel parlare di come stilare un preliminare di compravendita (ne abbiamo già parlato qui), bensì parliamo di come descrivere un immobile nel contratto di compravendita. E nello specifico, andiamo ad analizzare tre criteri utili per descrivere un immobile nel preliminare di compravendita: 

1. descrizione letterale;
2. descrizione catastale;
3. descrizione grafico / planimetrico.

Descrizione letterale

Le parti forniscono una descrizione non tecnica della localizzazione e della consistenza dell’immobile compravenduto. Tale descrizione prevale rispetto a quella catastale. Magari anch’essa contenuta nel contratto in quanto della prima, contrariamente alla seconda, le parti hanno immediata e personale conoscenza e sono di fatto consapevoli che la descrizione materiale da loro fornita corrisponde all’immobile a loro noto. 

Il ricorso ai dati catastali – che non solo hanno una mera natura tecnica e sono preordinati essenzialmente all’assolvimento dei funzioni tributarie – ha soltanto carattere sussidiario, essendo unicamente nell’ipotesi di indicazioni inadeguate o imprecise in ordine ai confini dell’immobile oggetto della compravendita (Cassazione 9857 del 24 aprile 2007).

Descrizione catastale

L’immobile è individuato attraverso menzione dei dati catastali usualmente forniti alle parti dai propri tecnici o da loro stesse reperiti nei singoli atti di acquisto. Tali dati (foglio, mappale, particelle e subalterni), sebbene adottati come criteri per una completa descrizione dell’immobile promesso in vendita e pur costituendo validi parametri di riferimento, restano comunque sussidiari e subordinati alla descrizione letterale, salvo che le parti facciano a essi esclusivo riferimento per una esauriente descrizione del bene oggetto del contratto e manchi un qualsiasi contrasto con quanto invece letteralmente riportato (Cassazione 26234 del 02 dicembre 2005). 

É bene sottolineare che le superfici menzionate nelle visure catastali allegate al contratto non valgono come pattuizione vincolante tra le parti e non sono pertanto idonee a qualificare la vendita come a misura (Cassazione 9215 del 14 maggio 2004). L’unico caso in cui i dati catastali assumono rilevanza giuridica è quella prevista dall’articolo 950 del c.c., dove vengono espressamente richiamati come punti di riferimento che il giudice deve tenere presente qualora siano incerti i confini tra due fondi e manchino altri elementi per individuarli.

Descrizione grafico / planimetrica

La descrizione grafico / planimetrica consiste nella rappresentazione grafica su planimetria dell’immobile, mediante riproduzione dei confini. Per una completa descrizione dell’immobile viene allegata al contratto preliminare una sua planimetria catastale con cui viene identificato mediante perimetrazione colorata dei suoi confini. 

Anche tale criterio resta comunque subordinato alla descrizione letterale, salvo che le parti lo abbiano espressamente indicato come criterio descrittivo prevalente: in tal caso l’allegato planimetrico deve essere non solo sottoscritto dalle parti, ma anche richiamato nel contratto preliminare o nel definitivo (Cassazione 5028 del 5 marzo 2007). 

Solo in questo caso tale tipo di descrizione, in quanto elemento testuale della volontà negoziale, va a costruire il dato primario per l’esatta identificazione del bene trasferito in quanto la sua specificità non lascia margini di incertezza nella determinazione dei relativi confini. 

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