COME COMPRARE CASA SULLA CARTA

Come comprare casa sulla carta

Parliamo delle tante volte in cui un potenziale acquirente di un determinato immobile, si è ritrovato a valutare l’acquisto “sulla carta” di un immobile per poi riscontrarsi successivamente con il fallimento della ditta costruttrice e a ritrovarsi con le mani in mano e privo di tutele da parte dello Stato. In aiuto a tutela dell’acquirente immobiliare arriva il Dlgs 122/2005 che prevede appunto la situazione in cui il costruttore venga a trovarsi in situazione di forte crisi.

È palese considerare che l’acquisto “sulla carta” di un determinato immobile espone il promittente acquirente ad un forte rischio in cui, la stessa impresa costruttrice va incontro in funzione dei futuri lavori di edificazione. La stessa Corte Costituzionale ha riconosciuto che l’acquisto di un immobile da comprare “sulla carta”, si presenta come un operazione a forte rischio economico, ma non per questo motivo aleatorio e tantomeno illecito (Corte Costituzionale 32 de l9 febbraio 2018).

Ricordiamo che l’acquirente viene identificato dalla legge 210/2004 Dlgs 122/2005 in colui, persona fisica, che acquista l’immobile da costruire, che abbia stipulato un contratto diretto all’acquisto o comunque al trasferimento anche non immediato a sé o al coniuge o ad un proprio parente di primo grado. Restano esclusi dal novero degli acquirenti tutte le società o enti collettivi a personalità giuridica o meno.

Indice

Cosa controllare nel preliminare di compravendita sulla carta

Tale preliminare viene precisato dall’articolo 6 del Dlgs 122/2005 in cui viene evidenziato come il costruttore debba far sottoscrivere all’acquirente dell’immobile ancora da edificare, il relativo preliminare di compravendita, e quest’ultimo nasce con l’intento di tutelare la parte debole, che in questo caso è l’acquirente.

Controlliamo nel contratto preliminare i seguenti dati:

  1. I soggetti del contratto: per le persone fisiche devono essere riportate le generalità, il regime patrimoniale e il codice fiscale.
  2. L’immobile oggetto del contratto e i suoi accessori: com’è facile comprendere, questo punto non è di facile interpretazione, considerando che si andrà ad acquistare un qualcosa che di fatto non è stato ancora costruito.
  3. Le caratteristiche della costruzione con riferimento sia alla struttura portante che agli infissi e agli impianti che verranno utilizzati.
  4. Tempi di realizzo dell’immobile. Entro quanto tempo sarà consegnato l’immobile.
  5. l prezzo complessivo della compravendita: è usuale versare una caparra confirmatoria con successivi altri versamenti in funzione dello stato di avanzamento dei lavori e con saldo all’atto del trasferimento di proprietà.
  6. Gli estremi di eventuali convenzioni urbanistiche stipulate per poter costruire.
  7. Gli estremi della Fideiussione: il costruttore è obbligato nei confronti dell’acquirente – all’atto della sottoscrizione del preliminare – nel rilasciare relativa fideiussione a garanzia dei deposti versati o ancora da versare prima dell’effettivo trasferimento della proprietà.
  8. L’eventuale esistenza di ipoteche o di trascrizioni pregiudizievoli.
  9. Gli estremi del permesso a costruire e di ogni altro titolo o provvedimento che abiliti la costruzione: questo per permettere al promissario acquirente di avere tutte le informazioni necessarie sulle condizioni del fabbricato e di conoscerne la relativa storia urbanistica.

Il Preliminare è nullo se manca la concessione edilizia | come comprare casa sulla carta

L’immobile da costruire privo della concessione edilizia non può essere trasferito se il promittente venditore non produce un idoneo titolo edilizio. Lo dice il disposto 17, comma primo, della legge 47/1985 (primo condono edilizio), oggi articolo 46 del testo unico dell’edilizia, che dispone la nullità degli atti di trasferimento tra vivi, in forma pubblica o privata, dai quali non risulti l’esistenza dei concessione edilizia o in sanatoria (Cassazione 21727 del 22 ottobre 2015).

Per ottenere in giudizio una sentenza ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile che sostituisca il contratto definitivo non stipulato, l’immobile oggetto di preliminare e di successivo definitivo deve essere del tutto legittimo, con ciò intendendo la doverosa sussistenza dei documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile, con la conseguenza che, in caso contrario, il trasferimento immobiliare è nullo (ex articolo 1418 del codice civile per illiceità dell’oggetto) e tale invalidità, per definizione, può essere eccepita da chiunque, anche direttamente e d’ufficio dal giudice.

Ne consegue che non è possibile vendere o acquistare un immobile da costruire privo di concessione edilizia o in sanatoria e se le parti stipulano comunque l’atto (preliminare o vendita che sia) questo, per legge, è come se non esistesse.

Garanzie per l’acquirente | La fideiussione e la polizza assicurativa | come comprare casa sulla carta

L’acquirente in fase di acquisto di un immobile “sulla carta” è tutelato da più forme di garanzia: quella fideiussoria e quella assicurativa.

La garanzia fideiussoria

La garanzia fideiussoria – articolo 2 del Dlgs 122/2005 – prevede l’obbligo da parte del costruttore di consegnare all’acquirente in fase di stipula di un contratto di compravendita un fideiussione a garanzia di tutti gli acconti versati o da versare a quest’ultimo.

Quindi con questo tipo di garanzia, il promissario acquirente si tutela, nel momento in cui qualcosa dovesse “andar storto” in fase di compravendita, di ottenere le relative somme da lui versate precedentemente nei confronti del costruttore.

“… la fideiussione è rilasciata da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni e perde la propria efficacia nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore copia degli atti di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento dell’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione dell’immobile.”

La garanzia fideiussoria | il preliminare è nullo se manca la polizza fideiussoria | come comprare casa sulla carta

La fideiussione deve essere consegnata al momento della stipula del contratto di compravendita immobiliare, in assenza di questo, sussiste “nullità” del preliminare sottoscritto in riferimento del dettato normativo (Corte di Appello di Lecce 222 del 14 maggio 2015).

Sostanzialmente si tratta di nullità che non può essere sanata da un eventuale nuova polizza di fideiussione che il venditore, provi ad emettere nuovamente nei confronti dell’acquirente dopo la stipula del contratto di compravendita.

In funzione della constatata invalidità del contratto preliminare di compravendita, dettata appunto dalla non presenza della garanzia fideiussoria, l’acquirente dovrà ricevere dal costruttore tutti gli acconti versati, con aggiunta di interessi legali a decorrere dal giorno del pagamento.

La garanzia assicurativa | come comprare casa sulla carta

Il costruttore è obbligato a stipulare una polizza assicurativa e di consegnarla all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà – legge delega 210/2004 art. 4 del Dlgs 122/2005. Questa è collegata alla sottoscrizione dell’atto definitivo di compravendita e non deve essere consegnata all’atto della stipula del preliminare così come avviene nella fideiussione.

Infatti la polizza assicurativa andrà a coprire quei danni conseguenti ai vizi del suolo o a gravi difetti della costruzione che ne comportano la rovina in tutto o in parte – art. 1669 del codice civile.

La polizza assicurativa nel contratto di compravendita immobiliare è obbligatoria, pena la nullità del contratto che può essere fatto avanzare dall’acquirente – codice della crisi d’impresa art. 386 aggiunge al comma 1 art. 4 del Dlgs 122/2005.

La garanzie controllate dal notaio | come comprare casa sulla carta

Spetta al notaio il controllo sull’effettiva consegna della fideiussione da parte del costruttore al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita nei confronti dell’acquirente, così come della relativa garanzia della polizza assicurativa. Inoltre il notaio è chiamato ad identificare nell’atto di compravendita gli estremi della garanzia fideiussoria prestata e ad attestarne la conformità ai modelli standard in riferimento al nuovo comma 7 bis articolo 3 del Dlgs 122/2005.

Allo stesso modo, in merito alla polizza assicurativa, dovrà riportarne gli estremi nel rogito e assicurandone la conformità così come previsti dalla legge.

Chi è il costruttore immobiliare

La legge richiama l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettono in vendita o che vendono un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi e sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi. Il costruttore deve essere un imprenditore.

Definizione di immobili da costruire

Si considera immobile da costruire quello che si trova tra due precisi momenti del progetto di edificazione:

1 – Il momento iniziale coincide con la richiesta al comune di appartenenza appunto del “permesso di costruire”e a partire da quel momento, l’acquirente di un determinato immobile a cui abbia effettuato la relativa richiesta di permesso di costruire avrà il diritto di avvalersi di tutte le tutele della legge in esame. Il testo normativo fissa quindi un chiaro limite, così che devono ritenersi esclusi dall’applicazione della disciplina di tutela anche i contratti preliminari aventi a oggetto edifici esistenti soltanto “sulla carta”, ossia allo stato già di progetto, ma per i quali non sia ancora stato richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente (Cassazione 5749 del 10 marzo 2011).

2 – Il momento finale è quello dell’esistenza dei requisiti per il rilascio del certificato di agibilità. La tutela si applica agli immobili che non sono stati ancora ultimati, e per ultimati, sono intesi tutti quegli immobili a cui non sia ancora stato rilasciato il relativo certificato di agibilità. Non di meno della mancanza di richiesta di accatastamento o per mancanza di certificati di collaudo statico e di altri documenti che sono elencati nel comma 3 dell’articolo 25 del Testo unico dell’edilizia.


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