CONDOMINIO | COME CALCOLARE I MILLESIMI CONDOMINIALI

Quando occorre prendere una decisione in assemblea o capire in che modo ripartire la spesa inerente alle parti comuni dell’edificio, non tutti i condòmini contribuiscono alla stessa maniera. Ogni partecipante infatti, detiene una quota di proprietà equivalente al valore proporzionale dell’unità immobiliare, espresso in millesimi rapportato al valore totale dell’edificio che vale mille. L’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile precisa che nell’accertamento dei valori non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

Ciò significa, tra le altre cose, che, nel come calcolare i millesimi condominialiil valore millesimale attribuito a ciascun condòmino non dipende dallo stato di conservazione dell’immobile. Così che un tugurio ha lo stesso peso specifico di un appartamento di lusso. Una volta calcolati i millesimi dei singoli proprietari, questi vengono inseriti in un’apposita Tabella (allegata al regolamento di condominio) lo strumento essenziale per garantire il corretto funzionamento della macchina condominiale.  

Indice

Come redigere la tabella millesimale 

Purtroppo il codice civile non contiene alcuna indicazione sulle modalità di redazione della tabella millesimale e in particolare, nel come calcolare i millesimi condominiali, su quali elementi includere o escludere dal computo finale. Così i tecnici abilitati – ingegneri, architetti, geometri etc. –  nel come calcolare i millesimi condominiali, si rifanno solitamente alle linee guida contenute in due documenti dei lavori pubblici: la circolare 26 marzo 1966, n.12480 e la successiva 26 luglio 1993. Il punto di partenza è il calcolo dei metri quadrati calpestabili di ogni singolo locale dell’Immobile, su cui si ottiene la superficie reale.

Quest’ultima è quindi moltiplicata per i coefficienti di riduzione (il cui valore massimo è 1), così da ottenere una superficie “virtuale” base per il calcolo dei millesimi. I coefficienti da prendere in considerazione sono i seguenti:

  • a) destinazione dei singoli locali: soggiorno, camera da letto e studio, hanno un coefficiente massimo pari a 1, che è progressivamente ridotto per gli altri locali (cucina, bagno, corridoio, ripostiglio, terrazzo).
  • b) Piano: negli stabili dotati di ascensore, i piani migliori sono quelli intermedi, quelli più alti invece, essendo più vicini al tetto, potrebbero subire perdite di calore. Qualora un edificio sia ben coibentato, i piani superiori hanno un valore maggiore. Le cose cambiano in assenza di ascensore, con una netta perdita di valore per gli appartamenti dal secondo piano in su.
  • c) Orientamento:  L’alloggio esposto direttamente ai raggi del sole, quindi orientato tra sud-est e sud-ovest, ha il coefficiente maggiore ed è considerato più pregiato.
  • d) Prospetto: altrettanto importante è la veduta all’appartamento. Se si affaccia su un giardino o sulla strada principale (a patto che non sia eccessivamente trafficata) il coefficiente è più alto, mentre diminuisce qualora l’affaccio sia sul cortile interno o, peggio ancora, su un cavedio;
  • e) Luminosità: in generale, un appartamento più illuminato, con più finestre e aperture, ha maggiore valore rispetto a uno più buia;
  • f) Funzionalità Generale: Quest’ultimo coefficiente tiene conto di situazioni particolari, per esempio l’altezza dei locali se è superiore o inferiore rispetto alla media. 

Come calcolare i millesimi condominiali | contrattuale assembleare o giudiziale?

Può accadere che la tabella millesimale venga realizzata da un tecnico abilitato su commissione del costruttore dell’edificio. In tal caso, i futuri proprietari dell’immobile firmando il contratto d’acquisto, si impegnano ad accettare anche la tabella millesimale, che per legge deve essere allegata al regolamento condominiale. Questa tabella di natura contrattuale, può fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diverse da quelle stabilite dalla legge e per a sua modifica è necessario il consenso unanime di tutti i condòmini proprietari.

Quando lo stabile è sprovvisto di una tabella millesimale, ogni condòmino ha diritto di chiederne la formazione all’assemblea, che approva la delibera con la maggioranza dei condòmini che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio – Cassazione 9 agosto, 2010, n. 18477. Nel caso in cui l’assemblea non riesca a trovare la tabella, ogni condòmino ha il diritto di rivolgersi all’autorità giudiziaria. In questo caso il Giudice nomina un perito che riduce la tabella.

Una questione controversa riguarda la possibilità, anche per i condòmini con meno di 10 partecipanti, e quindi possono fare a meno del regolamento condominiale, di dotarsi una tabella millesimale. Il Tribunale di Trapani – sentenza 28 febbraio 2008 – anche i partecipanti del condominio hanno diritto di chiedere al Giudice la formazione della tabella, così da consentire … una ripartizione delle spese per il mantenimento e il godimento delle cose comuni che sia effettivamente rispondente al valore, espresso in millesimi, delle diverse proprietà”.


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La revisione delle tabelle millesimali

Di norma per modificare le tabelle millesimali tutti i condòmini proprietari devono essere d’accordo quindi per poter procedere alla revisione sarà necessaria l’unanimità dei consensi. Per oltre un quinto, può essere sufficiente il “quorum” stabilito dall’articolo 1136, comma 2 del codice civile, ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Per quanto riguarda l’errore, in particolare per le tabelle vecchie, è molto difficile risalire i criteri di calcolo utilizzati dal tecnico che, soprattutto in passato, raramente forniva al cliente una relazione giustificativa. La Corte di Cassazione 24 gennaio 1997 n. 6222, ha stabilito che “… l’errore al quale, ai sensi dell’articolo 69 delle disposizioni del codice civile, giustificata la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, disciplinato gli articoli 1428 del codice civile, ma consiste nel obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad essi attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse”.

In sostanza, la revisione delle tabelle si riferisce soltanto all’eventuale errore tecnico, senza alcun riferimento al consenso di chi aveva firmato la tabella allegata a un regolamento contrattuale.

La modifica sarebbe possibile solo nel caso in cui, chi ha firmato il contratto, fosse stato portato in errore al momento dell’accettazione dello stesso. L’altro motivo che può determinare la revisione della tabella millesimale con il voto della maggioranza qualificata si verifica, come specificato dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile … quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superficie o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condòmino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”.

Lo stesso articolo dispone che … ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuta a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condòmini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo, può essere revocato ed è tenuto al risarcimento delle eventuali danni”.

Terminata la revisione della tabella millesimale

Una volta terminata la revisione della tabella millesimale, se sussistono le prove che uno o più condòmini abbiano tratto vantaggio dall’errore, il condominio, a norma dell’articolo 2041 del codice civile, può procedere per indebito arricchimento e ottenere un rimborso – inclusi gli interessi – da chi non ha pagato o lo ha fatto in misura inferiore a quanto doveva.

Sulla questione, la Corte di Cassazione 8 settembre 1994, n. 7696 – ha precisato come non sia di alcuna utilità le procedure di revisione della tabella che non ha portata retroattiva in cui effetti si realizzano solo di passaggio in giudicato della sentenza.

Per i Giudici Supremi…la sentenza che accoglie la domanda di revisione o di modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’unanimità dei condòmini, con la conseguenza che l’efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifiche disposizioni di legge contraria, inizia a decorrere solo dal passaggio in giudicato”.


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