Chi paga cosa nel condominio. VetrinaFacile.it

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Ultimo aggiornamento 8 Settembre 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione

Chi paga cosa nel condominio. Le spese da affrontare all’interno di un condominio sono differenti e in questo post vediamo quali sono i parametri da considerare per una corretta suddivisione per capire «chi paga cosa nel condominio».

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L’impianto dell’acqua «chi paga cosa nel condominio»

L’impianto dell’acqua è di proprietà comune fino al punto in cui le tubazioni si diramano per aggiungere i singoli appartamenti e, a differenza di quanto avviene con il riscaldamento, la legge non consente alcun distacco. Per la ripartizione delle spese fa fede quanto riportato nel regolamento condominiale.

La soluzione più equa prevede l’installazione di contatori individuali che misurano i consumi effettivi. Normalmente il condominio ha stipulato un unico contratto con la società erogatrice del servizio e spetta all’amministratore fare eseguire le letture dei singoli contatori, per poi ripartire le quote in base ai rispettivi consumi.

Il regolamento può indicare come metodo per la suddivisione il conteggio dei millesimi di proprietà e quindi l’entità del pagamento è proporzionale al valore dell’appartamento. Tale criterio, però, non sempre è attendibile. Si pensi ad esempio alla coppia di anziani che vive in una casa di 200 mq, che pur consumando meno rispetto a una famiglia numerosa che abita in un alloggio più piccolo, sarà costretta a pagare una quota maggiore.

Un secondo metodo, il più diffuso, prevede una ripartizione basata sul numero di persone che abitano i singoli appartamenti. Anche in questo caso, però, non si tratta di un sistema totalmente affidabile.

È complicato valutare se inserire o meno nel conteggio bambini, animali domestici, ospiti ﬁssi ecc. Inoltre, il criterio mette sullo stesso piano il condomino che vive in appartamento e quello che può usufruire di un giardino e che, di conseguenza, necessita di continua irrigazione.

L’aggiornamento periodico dell’anagrafe condominiale, in parte, potrebbe risolvere il problema, che però si ripropone quando nel condominio sono presenti attività commerciali o studi professionali.

In questi casi è praticamente impossibile determinate il numero esatto delle persone che contribuiscono al consumo di acqua e non resta altro che affidarsi a una quantità forfettaria.

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Le antenne «chi paga cosa nel condominio»

Le spese di installazione e manutenzione delle antenne centralizzate, sono a carico del soli condomini che risultano connessi. Per approvare l’installazione è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che possiedano almeno metà dei millesimi di proprietà.

Per l’adeguamento dell’antenna esistente (intervento che non rientra tra le innovazioni) è invece sufficiente la maggioranza dei presenti in assemblea che possieda almeno un 1/3 (un terzo) dei millesimi.

L’ascensore «chi paga cosa nel condominio»

Il riformato articolo 1124 del Codice civile (tabelle millesimali) ha equiparato l’ascensore alle scale, precisando che entrambi sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono e, in assenza di un regolamento contrattuale che disponga diversamente, la spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Cosa succede ai condomini che vivono al piano terra?

A rispondere è la Corte di Cassazione (sentenza 25 febbraio 2015, n. 8823), secondo cui anche loro sono tenuti a pagare, seguendo la proporzione dell’articolo 1124. Abitando, però al piano terra, la quota relativa all’altezza del piano sarà uguale zero.

Per quanto riguarda, invece, l’installazione di un nuovo ascensore in un edificio che ne era sprovvisto, l’intervento rappresenta un’innovazione e nella sua realizzazione è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 (due terzi) del valore dell’edificio.

Inoltre, come deciso dalla Cassazione (sentenza 8 ottobre 2010, 11. 20902) l’installazione di un ascensore in un edificio in condominio o parte autonoma di esso che ne sia sprovvisto può essere attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque momento ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese, di esecuzione nell’impianto e di quelle di manutenzione dell’opera.

La rete internet e la fibbra ottica «chi paga cosa nel condominio»

L’installazione della fibra ottica, che permette di collegarsi rapidamente a internet, è prevista dal riformato articolo 1120 del Codice civile, secondo cui i condomini, con la maggioranza indicata dal comma 2 dell’articolo 1136 (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) non possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno a oggetto l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso di informative, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

In molti casi, però, il cablaggio negli edifici condominiali è stato ostacolato e rallentato da alcuni proprietari, impauriti dal fatto che i lavori potessero intaccare le parti comuni dello stabile.

Sulla questione è intervenuta la legge 164/2014 (conversione del decreto “SbloccaItalia”) che, attraverso l’articolo 135 bis del testo unico in materia edilizia, ha stabilito che «tutti gli edifici di nuova costruzione per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il 1° luglio 2015 devono essere equipaggiati con un’infrastruttura fisica multi-servizio passiva interna all’edificio, costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali di rete».

Lo stesso obbligo si applica, a decorrere dal primo luglio 2015, in caso di opere che richiedano il rilascio di un permesso di costruire, ai sensi dell’articolo 10, comma 1, lettera c.

Infrastruttura fisica multi-servizio «chi paga cosa nel condominio»

Per infrastruttura fisica multi-servizio all’edificio si intende il complesso delle installazioni presenti all’interno degli edifici contenenti reti di accesso cablate in fibra ottica con terminazione fissa o senza fili che permettono di fornire l’accesso ai servizi a banda ultra-larga e di connettere il punto di accesso dell’edificio con il punto terminale di rete.

Inoltre, tutti gli edifici di nuova costruzione per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il 1° luglio 2015 devono essere equipaggiati di un punto di accesso.

Lo stesso obbligo si applica, a decorrere dal 1° luglio 2015, in caso di opere di ristrutturazione profonda che richiedano il rilascio di un permesso di costruire ai sensi dell’articolo 10.

Punto di accesso «chi paga cosa nel condominio»

Per punto di accesso si intende il punto fisico, situato all’interno o all’esterno dell’edificio e accessibile alle imprese autorizzate a fornire reti pubbliche di comunicazione che consente la comunicazione con l’infrastruttura interna all’edificio predisposta per i servizi di accesso in fibra ottica a banda ultra-larga.

Infine, gli edifici equipaggiati in conformità al presente articolo possono beneficiare, ai fini della cessione, dell’affitto o della vendita dell’immobile, dell’etichetta volontaria e non vincolante di “edificio predisposto alla banda larga” rilasciata da un tecnico abilitato.

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Sicurezza degli impianti «chi paga cosa nel condominio»

Gli impianti condominiali che sono soggetti ai requisiti di sicurezza e che quindi devono essere certificati da impresa abilitata, sono quelli risultanti dall’articolo 1, del Dm Sviluppo 37/2008, vale a dire gli impianti posti al servizio degli edifici indipendentemente dalla destinazione d’uso, collocati all’interno degli stessi o due o delle relative pertinenze.

Rientrano nella normativa:

1. impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione del’energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere;
2. impianti radiotelevisivi, antenne e gli impianti elettronici in genere;
3. impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione e aerazione dei locali;
4. impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie;
5. impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione e aerazione dei locali;
6. impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili;
7. impianti di protezione antincendio.

Prima del Dm 37/ 2008 gli impianti di distribuzione e di utilizzazione dell’energia elettrica dovevano essere dotati di messa a terra e interruttori differenziali ad alta sensibilità o di altri sistemi di protezione equivalenti. In mancanza di tali requisiti, era obbligatorio il loro adeguamento entro il 31 dicembre 1998.

Nel caso di installazione, trasformazione, ampliamento o adeguamento dell’impianto elettrico, occorreva la redazione di un progetto delle opere, da parte di professionisti abilitati. La ditta installatrice era obbligata a rilasciare la dichiarazione di conformità dell’impianto alla normativa della legge 46/1990.

Con la nota 61229/1994, il Ministero dell’Industria aveva peraltro precisato che l’ambito di applicazione della normativa é strettamente legato alle abitazioni civili, eventualmente estendibili al solo impianto di illuminazione delle parti comuni. Ne erano quindi esclusi gli altri impianti elettrici comuni quali, per esempio, quello dell’ascensore, dell’impianto termico e/o di condizionamento, per i quali continuano ad applicarsi le altre norme di prevenzione preesistenti.