CHE COS’É IL SUPERCONDOMINO E QUANDO É NECESSARIO AVERLO

Quando si configura il super condominio e che cos’é il super condominio.

Super condominio. Quando siamo in presenza di più unità immobiliari e/o edifici fra loro indipendenti che condividono almeno una delle parti comuni così come previste dall’art. 1117 del codice civile e a meno che gli atti di acquisto o il regolamento contrattuale non facciano esplicito divieto, è possibile costituire un “super-condominio“.

Sostanzialmente parliamo di un Ente distinto e autonomo rispetto ai singoli condomini. Questo Istituto anche se non fa parte del codice civile è rogolamentato dalla legge di riforma del condominio 220/2012. L’art. 1117 bis del codice civile precisa che le disposizioni in materia di parti comuni contenute nell’art. 1117

“… si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni”.

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Che cos’è il super condominio e Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione (14 nov. 2012 – n. 19939) ha definito il super-condominio

“… la fattispecie legale che si riferisce a una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato ecc.) in rapporto di accessorietà con fabbricati”.

Inoltre

“…ai fini della costituzione di un super-condominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente come si è detto che i singoli edifici, abbiano materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazioni dell’articolo 1117 del codice civile”.

L’Assemblea del super condominio

L’assemblea del super-condominio ha il compito di deliberare esclusivamente sulle parti condivise e vi possono partecipare tutti i proprietari degli immobili che costituiscono il complesso supercondominiale, ma solo a patto che il numero delle unità immobiliari sia inferiore a 60. Se, invece, i condòmini sono più di 60, come spiega articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, ciascun condominio deve designare, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, il proprio rappresentante all’assemblea del super-condominio.

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Soggetto Esterno al Super-Condominio

Tale soggetto può anche essere esterno al condominio e risponde al resto dei condòmini secondo le regole del mandato. Secondo la Suprema Corte (26 agosto 2013, n. 19558)

“… nell’ipotesi di un bene comune che sia al servizio di più edifici condominiali si realizza l’ipotesi di creazione giurisprudenziale del cossidetto super-condominio, la quale impone che i componenti e i vari condomini nominino un amministratore del super-condominio che è l’unico soggetto dotato di autonoma legittimazione attiva in ordine ad ogni controversia inerente il suddetto bene comune, dovendo viceversa escludersi la legitimatio ad processum degli amministratori dei singoli condomini”.

Nel caso in cui l’assemblea del singolo condominio non riesca a nominare un rappresentante, ogni singolo partecipante ha la facoltà di chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria.

Delibere del Super-Condominio

Infine, riguardo alle delibere del super-condominio, esse hanno efficacia diretta e immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza la necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale. Dove vi è un super-condominio coesistono quindi due tabelle millesimali quella “normale” interna a ogni singolo edificio e una un’altra che si riferisce soltanto ai millesimi del super-condominio, che stabilisce la ripartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso.

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Nota: Prorogato Imperii nel Super-Condominio

Nel caso in cui il rappresentante di un condominio facente parte di un super-condominio rassegni le dimissioni dalla carica di amministratore dopo aver votato l’amministratore del super-condominio, il voto espresso è da ritenersi valido, in quanto il professionista uscente agisce in regime di prorogatio imperii.

“É quanto affermato dal Tribunale di Milano (4 maggio 2016, n. 5602) che ha rigettato Ia domanda di annullamento della delibera richiesta da alcuni condomini”.

I giudici richiamando Ia sentenza 30 ottobre 2012, n.18660 della Cassazione, hanno osservato come

In tema di condominio negli edifici, la prorogatio imperii dell’amministratore — che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell‘amministratore — si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell’opera dell’amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all’articolo 1129, comma 2 del codice civile o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca e annullamento per illegittimità della delibera di nomina”.

II principio è valido anche per l’amministratore di condominio la cui nomina sia stata dichiarata invalida che

“… continua a esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, rimanendo l’accertamento di detta prorogatio rimesso al controllo dell’ufficio del giudice e non soggetto ad eccezione di parte, in quanto sia interinale alla regolare costituzione del rapporto processuale”.

La disciplina del rapporto di mandato e, di conseguenza, quella di prorogatio imperii é estesa anche al rappresentante, che risulta quindi equiparato all’amministratore di condominio.

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