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Ultimo aggiornamento 19 Ottobre 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione

Che cos’è il super condominio

Condominium, vale a dire “dominare insieme”: è l’etimologia della parola latina, già utilizzata nel medioevo, a rendere l’idea di quale sia ancora oggi la principale funzione del condominio, che, in assenza di una definizione nel codice civile, può essere descritto come l’istituto giuridico che nasce naturalmente, senza la sottoscrizione di alcun contratto, nell’esatto momento in cui in un palazzo, solitamente formato da più piani, coesistono almeno due differenti proprietari che condividono la proprietà di alcune parti comuni dell’edificio, sulle quali per l’appunto “dominano insieme”.

Il condominio non è quindi individuabile con l’intero palazzo, ma soltanto con l’insieme delle parti comuni poste a servizio di un complesso di unità immobiliari, ognuna delle quali di proprietà singola. Parti che possono essere elementi strutturali e necessari come, per esempio, il tetto, le scale il portone e le mura, che assicurano l’esistenza stessa dell’edificio e la sua stabilità, ma anche impianti utili ai condomini (idrici, fognari, gas, riscaldamento, energia elettrica ecc.) e, in generale, tutti quei beni e quei servizi che dagli atti non risultano di proprietà esclusiva di qualcuno. Ma che cos’è il super condominio? Prima di parlarne, spendiamo ancora qualche parola sul condominio.

Condominio

Il condominio nasce in modo spontaneo nello stesso istante in cui l’impresa costruttrice vende il primo appartamento: a partire da quei momenti realizza una doppia proprietà e ciascun condomino ha il diritto di convocare la prima assemblea.

La legge di riforma 220 dell’11 dicembre 2012, entrata in vigore il 18 giugno dell’anno successivo, ha modificato in modo sostanziale alcune delle norme in tema di condominio contenute nel Libro terzo della proprietà del Codice civile del 1942, ma sono ancora numerose le questioni “spinose” sulle quali tribunali e Cassazione si esprimono ogni giorno, a cominciare dalla distinzione su cosa compete alla vita comune condominiale e cosa invece no.

Cessazione del condominio

Se la nascita del condominio è spontanea e repentina, lo è altrettanto la sua cessazione. Ciò avviene in seguito a un evento catastrofico (terremoto, alluvione, guerra) che distrugge totalmente o parzialmente l’edificio.

Per l’articolo 1128 comma 1 del codice civile: “… se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto”.

Che cos’è il super condominio

Quando siamo in presenza di più unità immobiliari e/o edifici fra loro indipendenti che condividono almeno una delle parti comuni così come previste dall’art. 1117 del codice civile e a meno che gli atti di acquisto o il regolamento contrattuale non facciano esplicito divieto, è possibile costituire un super-condominio. Sostanzialmente parliamo di un ente distinto e autonomo rispetto ai singoli condomini.

Questo Istituto anche se non fa parte del codice civile è regolamentato dalla legge di riforma del condominio 220/2012. L’art. 1117 bis del codice civile precisa che le disposizioni in materia di parti comuni contenute nell’art. 1117 “… si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni”.

Che cos’è il super condominio secondo la corte di cassazione

La Corte di Cassazione (14 nov. 2012 – n. 19939) ha definito il super-condominio “… la fattispecie legale che si riferisce a una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato ecc.) in rapporto di accessorietà con fabbricati”. Inoltre “…ai fini della costituzione di un super-condominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente come si è detto che i singoli edifici, abbiano materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazioni dell’articolo 1117 del codice civile”.

L’assemblea del super condominio

Per quanto concerne la partecipazione all’assemblea del super condominio, che delibera esclusivamente sulle parti condivise, qualora il numero complessivo delle unità‘ immobiliari sia inferiore a 60, vi prendono parte soltanto i singoli proprietari, mentre se i condomini sono più di 60, come si legge nel riformato articolo 67 delle disposizioni di attuazione e transitorie del Codice civile “… ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio”.

L’articolo inoltre, specifica, che “… qualora alcuni dei condomini interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine”. La difﬁda e il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

Soggetto esterno al super condominio

Tale soggetto può anche essere esterno al condominio e risponde al resto dei condomini secondo le regole del mandato. Secondo la Suprema Corte (26 agosto 2013, n. 19558) “… nell’ipotesi di un bene comune che sia al servizio di più edifici condominiali si realizza l’ipotesi di creazione giurisprudenziale del cosidetto super-condominio, la quale impone che i componenti e i vari condomini nominino un amministratore del super-condominio che è l’unico soggetto dotato di autonoma legittimazione attiva in ordine ad ogni controversia inerente il suddetto bene comune, dovendo viceversa escludersi la legitimatio ad processum degli amministratori dei singoli condomini”.

Nel caso in cui l’assemblea del singolo condominio non riesca a nominare un rappresentante, ogni singolo partecipante ha la facoltà di chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria.

Delibere del super condominio

Infine, riguardo alle delibere del super-condominio, esse hanno efficacia diretta e immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza la necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale. Dove vi è un super-condominio coesistono quindi due tabelle millesimali, quella “normale” interna a ogni singolo edificio e una un’altra che si riferisce soltanto ai millesimi del super-condominio, che stabilisce la ripartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso.

Prorogato «imperii» nel super condominio

Nel caso in cui il rappresentante di un condominio facente parte di un super-condominio rassegni le dimissioni dalla carica di amministratore dopo aver votato l’amministratore del super-condominio, il voto espresso è da ritenersi valido, in quanto il professionista uscente agisce in regime di prorogatio imperii.

É quanto affermato dal Tribunale di Milano (4 maggio 2016, n. 5602) che ha rigettato Ia domanda di annullamento della delibera richiesta da alcuni condomini. I giudici richiamando Ia sentenza 30 ottobre 2012, n.18660 della Cassazione, hanno osservato come “in tema di condominio negli edifici, la prorogatio imperii dell’amministratore (che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell‘amministratore) si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell’opera dell’amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all’articolo 1129, comma 2 del codice civile o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca e annullamento per illegittimità della delibera di nomina”.

II principio è valido anche per l’amministratore di condominio la cui nomina sia stata dichiarata invalida che “… continua a esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, rimanendo l’accertamento di detta prorogatio rimesso al controllo dell’ufficio del giudice e non soggetto ad eccezione di parte, in quanto sia interinale alla regolare costituzione del rapporto processuale”.

La disciplina del rapporto di mandato e, di conseguenza, quella di prorogatio imperii é estesa anche al rappresentante, che risulta quindi equiparato all’amministratore di condominio.