CERTIFICATO DI AGIBILITÁ NEL CONTRATTO PRELIMINARE

Certificato di agibilità nel contratto preliminare

Il promittente venditore ha l’obbligo di fornire al futuro acquirente il certificato di agibilità dell’immobile anche al momento della stipula del contratto preliminare e in caso contrario, la somma eventualmente corrisposta prima di tale momento deve essere restituita.

Inoltre il promissario acquirente può legittimamente rifiutarsi di stipulare il contratto di compravendita definitivo di un immobile privo di certificato di agibilità, abitabilità e di conformità alla concessione edilizia (anche nel caso in cui il mancato rilascio dipenda dall’inerzia del comune), alla luce del primario interesse a ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere alla funzione economico-sociale che gli è propria e a soddisfare i bisogni che includono all’acquisto, per cui tali certificati risultano essenziali (Cassazione 622 del 14 gennaio 2019).

L’assenza dei certificati infatti, vale a qualificare come grave in ¹re ipsa l’inadempimento del venditore. Per il vero in precedenza si è sostenuto (Cassazione 18230 dell’11 luglio 2018) che la mancata consegna al compratore del certificato di agibilità non determinerebbe in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata, in concreto, la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.

Laddove si accerti l’utilizzabilità del bene, il compratore non può chiedere il risarcimento del danno commisurato all’importo dei canoni di locazione perduti, dal momento che il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso di un bene immobile o alla sua agibilità non è in sé di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio (Cassazione del 18 maggio 2018).

Tali pronunce si fondano sulla distinzione fra il requisito formale dell’assenza del certificato e la realtà sostanziale della concreta presenza nell’immobile dei requisiti di agibilità. Esse, fondandosi su na ratio totalmente diversa da quella ispiratrice dell’indirizzo maggioritario, appaiono senz’altro idonee a determinare un contrasto giurisprudenziale che ben potrebbe in futuro essere rimesso al vaglio delle Sezioni Unite della Suprema Corte. In attesa di chiarimenti interpretativi sul punto, si ritiene comunque di dover aderire al primo indirizzo giurisprudenziale sopra riportato, in quanto sicuramente più coerente con la giurisprudenza maggioritaria e con l’identificazione dei requisiti di agibilità quali elementi del bene, la cui assenza è idonea a determinare l’ipotesi di ²aliud pro alio.

Nota: da un punto di vista prettamente pratico si consiglia – dal momento che tale facoltà non è affatto esclusa dalla legge – di inserire espressamente nel contratto una clausola che tenga conto dell’assenza del certificato di agibilità e con la quale le parti dichiarino se intendono accettare o meno il bene pur in assenza della documentazione necessaria.

¹Res ipsa: è una locuzione latina spesso utilizzata in ambito legale e significa letteralmente “i fatti parlano da soli” assume il significato di cosa evidente, manifesta.

²Aliud pro alio: letteralmente “qualcosa per qualcos’altro” indica nel diritto civile, la difformità materiale o giuridica del bene consegnato – per esempio in una compravendita – e la sua conseguente inidoneità a svolgere la funzione economico sociale che sarebbe propria del bene non difforme. Difformità da valutarsi sia in base alle aspettative del compratore, sia in base agli stessi accordi fondanti il rapporto stesso.


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