Cedolare Secca Conosciamola Meglio. VetrinaFacile.it

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Ultimo aggiornamento 23 Giugno 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione

Cedolare secca conosciamola meglio. Un’opportunità, soprattutto in caso di contratti a canone concordato, è l’opzione per la cedolare secca. La cedolare secca è un’ imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali all’Irpef sui canoni di locazione degli immobili ad uso abitativo.

La cedolare secca sostituisce inoltre l’imposta di registro e l’imposta di bollo sui contratti di locazione. Le aliquote previste sono due:

quella ordinaria del 21%;
quella agevolata del 10% per i contratti a canone concordato.

Quest’ultima è applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato lo stato d’emergenza a seguito di calamità naturali nei 5 (cinque) anni antecedenti al 2014 (articolo 9, Dl 47/2014).

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che se nei comuni calamitati non sono stati sottoscritti accordi dalle organizzazioni rappresentative di proprietari e inquilini, al fine della definizione dei contratti concordati, è corretto fare riferimento agli accordi raggiunti nei comuni più vicini omogenei sotto il profilo demografico. L’aliquota di cedolare secca si applica su canone pattuito in contratto, anche se non é incassato. L’imposta si versa con le medesime modalità dell’Irpef. Se si tratta del primo anno di applicazione, non occorre pagare l’acconto e si versa l’intero importo in sede di saldo.

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Quando si applica l’imposta sostitutiva «Cedolare secca conosciamola meglio»

L’imposta sostitutiva si applica sulle sole locazioni a uso abitativo. A tale scopo, occorre che l’immobile affittato abbia anche destinazione catastale abitativa. Possono rientrarvi anche le pertinenze, purché locate congiuntamente all’abitazione principale. La nozione di pertinenza si desume dalla disciplina civilistica (articoli 817 e seguenti). Ne deriva che sono irrilevanti il numero delle unità immobiliari pertinenziali e la categoria catastale delle stesse, risultando decisivo unicamente il nesso di asservimento, a servizio o ornamento, rispetto al bene principale.

Chi può scegliere il regime sostitutivo

Possono scegliere il regime sostitutivo solo le persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni. A questo proposito, l’Agenzia delle Entrate, aveva affermato che la condizione ostativa, sussiste sia se il locatore è impresa, sia che lo sia il locatario.

Ne consegue che l’opzione non sarebbe ammissibile nei casi di immobili a società, da destinare a foresteria per i dipendenti. La giurisprudenza di merito non ha aderito a questa tesi (Ctp Reggio Emilia, sentenza 470/03/14). L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, ha ritenuto di confermare la posizione restrittiva già adottata, sebbene non condivisibile.

Sempre sotto il profilo soggettivo, si segnale che la scelta deve essere effettuata dal proprietario anche fosse locatore dell’immobile. Ne deriva che eventuali scissioni tra il titolare della casa (ad esempio, genitore / comodante) e il locatore (ad esempio, figlio / comodatario) impediscono di optare per il regime sostitutivo.

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Il regime delle opzioni «Cedolare secca conosciamola meglio»

L’opzione si registra, normalmente, al momento della registrazione del contratto, attraverso la compilazione del modello RLI. Una volta esercitata, la scelta vale fino alla scadenza naturale del contratto. Si può tuttavia entrare in cedolare secca anche in una delle annualità intermedie. Le annualità vanno determinate non necessariamente ad anno solare ma con riguardo al periodo previsto in contratto. In tale eventualità, è sufficiente compilare i suddetto, modello, in occasione della scadenza di pagamento dell’imposta di registro annuale, che in questo caso non deve ovviamente essere versata.

Quando inviare la lettera di raccomandata all’inquilino

Occorre tuttavia ricordare che l’opzione non è valida se non è preceduta dall’invio di una lettera raccomandata all’inquilino, con la quale si comunica la rinuncia agli aggiornamenti contrattuali per tutta la durata dell’opzione. La raccomandata all’inquilino, con la quale si comunica la rinuncia agli aggiornamenti contrattuali per tutta la durata dell’opzione.

La raccomandata non è invece necessaria qualora il contratto non preveda aggiornamenti di sorta. L’opzione può essere inoltre revocata liberamente, attraverso la presentazione di una comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

In presenza di più contitolari dell’immobile «Cedolare secca conosciamola meglio»

In questo caso, ciascuno è libero di esprimere la scelta del regime di tassazione, con una condizione: in caso di opzione per la cedolare secca, tutti i comproprietari devono rinunciare all’aggiornamento del canone, anche quelli che restano in regime Irpef. Se non vi è obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a 30 giorni), l’opzione si effettua nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno di imposizione.

Con la riforma del regime sanzionatorio (articolo 17, Dlgs 158/15), si è precisato che in caso di mancata presentazione della comunicazione di cessazione del contratto di locazione soggetto a cedolare, si applica la sanzione di 67 euro ridotta alla metà se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore ai 30 (trenta) giorni.

Si ricorda, infine, che l’omessa indicazione ovvero l’indicazione infedele del canone di locazione abitativa comporta l’irrogazione di sanzioni in misura doppia rispetto a quella ordinaria.

Cedolare secca per punti

Ambito soggettivo: locazioni eseguite da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di imprese o arti e professioni;
ambito oggettivo: locazioni abitative di immobili con destinazione catastale abitativa, e relative pertinenze;
aliquote: aliquote ordinaria 21%, aliquota agevolata del 10% per contratti a canone concordato;
imposta sostitutiva: irpef ed addizionali sui redditi fondiari, imposta di bollo e imposta di registro sui contratti di locazione;
opzioni: si esercita di regola al momento della registrazione del contratto, con la compilazione del modello RLI e vale sino alla prima scadenza naturale dello stesso. É tuttavia possibile optare in una qualsiasi delle annualità intermedie, entro il termine di pagamento dell’imposta annuale. La revoca può ugualmente essere esercitata liberamente, inviando una comunicazione all’Agenzia delle Entrate;
raccomanda inquilino: l‘opzione non è valida se non è preceduta dalla raccomandata con la quale il locatore comunica all’inquilino la rinuncia ad applicare gli aggiornamenti del canone di locazione.