CATASTO

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Catasto

Il Catasto è l’ufficio attraverso il quale vengono inventariati i beni immobili esistenti nel territorio nazionale, l’inventario ha finalità civili e fiscali. Gli scopi civili consistono nell’individuare e tenere distinti gli immobili. Gli scopi fiscali invece, consistono nel determinare il reddito imponibile dei terreni e dei fabbricati ai fini delle imposte dirette e indirette.

Attualmente il reddito catastale o il valore catastale costituiscono la base imponibile per il calcolo dell’IRPEF, IMU, imposta di successione e sulle donazioni, dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali.

Il valore degli immobili, ai fini fiscali, è dato dal reddito catastale (per il Catasto dei Terreni) e dalla rendita catastale (per il Catasto Fabbricati) che sono definiti dall’Amministrazione del Catasto. Il Catasto vigenti in Italia è geometrico particellare (riporta le informazioni geometriche in mappe e disegni ed è fondato sulla misura geometrica particellare) e non è probatorio (annota gli intestatari dei beni immobili ed i titolari dei diritti reali ma non certifica questi diritti).


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Il Catasto dei Terreni e il Catasto dei Fabbricati

Il Catasto si divide in Catasto Terreni (inventario dei suoli) e in Catasto Fabbricati (inventari dei fabbricati). L’accesso alle informazioni catastali relative ad un immobile avviene attraverso la visura catastale. Si tratta di un servizio a cui possono accedere tutti i soggetti interessati sia attraverso gli sportelli degli Uffici Provinciali del Territorio, disponibili anche in molte sedi comunali, sia attraverso Internet.

Il Catasto | Identificativi Catastali

Le chiavi principali, ma non le uniche, d’accesso alle informazioni sono gli identificativi catastali (comune, foglio, particella per il Catasto Terreni – comune, foglio, particella e subalterno per il Catasto Fabbricati) o i riferimenti anagrafici di un soggetto, persona fisica o persona giuridica, intestatario di diritti. La visura può dare informazioni sia attuali che storiche di un immobile, nel secondo caso la visura è detta ampliata.

Oltre ai dati censuari è possibile ottenere anche gli altri documenti di tipo cartaceo, tra questi si segnalano le mappe catastali, gli estratti di mappe catastali e le planimetrie catastali di unità immobiliari urbane, queste ultime può ottenerle solo chi abbia diritti sull’immobile o un delegato del titolare dei diritti. La voltura catastale, invece, è il procedimento necessario per operare le mutazioni dell’intestazione degli immobili, si deve effettuare mediante domanda rivolta all‘Agenzia del Territorio della provincia in cui ricade l’immobile, sia direttamente agli uffici sia per via telematica.

Il Catasto Terreni

Il Catasto Terreni – tralasciando le origini ottocentesche – si può affermare nascere con il Regio Decreto 1572/31 che è stato più volte modificato fino al D.P.R. 650/72. Il Catasto Terreni ha sostanzialmente il compito di:

  1. rilevare il territorio con operazioni topografiche,
  2. calcolare i redditi dei terreni con operazioni estimative.

Le operazioni di rilievo hanno come scopo la rappresentazione planimetrica della particella, che è “una porzione continua di terreno situata in uno stesso comune, appartenente ad uno stesso possessore (uno o più titolari) ed avente una sola specie di coltura (qualità) e un grado di produttività uniforme (classe)”.


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La particella

La particella è il modulo inventariale minimo censito dal Catasto Terreni e cioè una porzione di terreno di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio. Il risultato delle operazioni di rilievo delle diverse particelle che ricadono su territorio di un Comune è graficamente riportato sui fogli di mappa numerati (in scala 1:2000 o 1:1000) che rappresentano, ciascuno, una porzione di territorio comunale. Per ciascun Comune esiste una planimetria generale in scala 1:25.000 denominata quadro di unione su cui sono riportati tutti i fogli di mappa che le inquadra in un contesto territoriale ridotto rispetto a quello individuato dal foglio di mappa.

Sul foglio di mappa ogni particella è contrassegnata da un numero, ed il contorno di essa è rappresentato graficamente da una linea continua – la superficie della particella – misurabile sul foglio ed esposta chiaramente anche sulla visura – è calcolata in ettari (ha), are (are) e centiare (ca): un ettaro corrisponde a 10.000 mq, un’ara corrisponde a 100 mq e un centiara corrisponde a 1 mq.

Il Catasto | Le operazione Estimative elaborate dal Catasto dei Terreni

Le operazioni estimative hanno come finalità la determinazione dei redditi prodotti dalle singole particelle. Il risultato delle operazioni estimative elaborate dal Catasto dei Terreni è quello esposto su una visura catastale sulla quale, dopo i dati identificativi della particella, sono riportati anche i dati di classamento. Attraverso questi dati il Catasto indica per ogni particella la qualità (destinazione economica e colturale del terreno – es. seminativo, uliveto etc.) – la classe (grado di produttività riferito alla qualità), la superficie e infine i redditi in base a tariffe d’estimo che si distinguono in tariffe di reddito dominicale e tariffe di reddito agrario.

Il Reddito Dominicale e il Reddito Agrario

Tali tariffe (non indicate sulla visura) rappresentano il reddito unitariocioè per ettaro – espresso in moneta legale, riferito a ciascuna qualità e classe. Dal prodotto delle tariffe di cui sopra per la superficie della particella, si ottengono il reddito dominicale e il reddito agrario.

  • Il reddito dominicale (RD) è il reddito medio ordinario annuo – al netto di ogni onere esclusi quelli fiscali – di spettanza padronale che si può trarre dal terreno attraverso l’esercizio di attività agricola. Il reddito che viene utilizzato per il calcolo delle varie imposte relative al trasferimento della proprietà è, appunto, il reddito dominicale.
  • Il reddito agrario (RA) è invece il reddito medio ordinario annuo spettante a chi gestisce l’attività agricola sul fondo (conduttore del fondo – imprenditore agricolo).

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Il Catasto

Il Catasto ha individuato 30 (trenta) diverse qualità attribuibili alle particelle, mentre le classi di produttività di norma non superano il numero 5 (cinque) – sono chiuse – e quelle indicate con il numero più basso sono quelle con maggior grado di produttività.

In una visura attuale del Catasto dei Terreni, oltre ai dati identificativi e ai dati di classamento, vengono riportati dall’ufficio – sotto la casella “dati derivanti da”- anche i dati relativi all’ultima variazione intervenuta nello stato della particella (es. frazionamento n°… in atti dal …) e l’intestatario catastale che è la persona fisica (identificata con nome e cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale) o giuridica (identificata con denominazione, sede legale, codice fiscale) alla quale è intestata per intero o solo parzialmente la particella posseduta a titolo di proprietà, usufrutto o altri diritti soggetti all’iscrizione in Catasto.

Il Catasto Fabbricati

Con la legge 1249/1939 venne indetta la formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.), unico per tutto il territorio nazionale, allo scopo di accettare le proprietà immobiliari urbane e determinarne la rendita. Con la legge 133/1994 è stato istituito il Catasto Fabbricati e con successivo D.M. 2 gennaio 1998 n.28 è stato emanato il regolamento recante le norme di attuazione.

Il Catasto Fabbricati rappresenta l’inventario del patrimonio edilizio nazionale italiano. I suoi principali compito sono i seguenti:

  1. rilevare i fabbricati e/o le loro porzioni con operazioni di tipo geometrico,
  2. calcolare la rendita catastale dei fabbricati e/o delle loro porzioni attraverso operazioni estimative.

La finalità del rilievo geometrico è quella di individuare l’ubicazione della particella edilizia – che rappresenta planimetricamente il fabbricato – e la consistenza della unità immobiliare urbana (u.i.u.) che è ogni parte di immobile che nello stato di fatto in cui si trova è per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio. L’unità immobiliare urbana è il minimo modulo inventariale censito dal Catasto Fabbricati.


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Fogli di Mappa

L’ubicazione delle particelle edilizie è determinata attraverso fogli di mappa numerati (in scala 1:100 o 1:2000), ciascun foglio di mappa rappresenta una porzione di territorio comunale. Per ciascun Comune esiste una planimetria generale in scala 1:25.000 denominata quadro di unione su cui son riportati tutti i fogli di mappa con il loro numero. Le particelle possono essere rappresentate anche su un estratto di mappa che le inquadra in un contesto territoriale ridotto rispetto a quello individuato dal foglio di mappa.

Il Catasto | Planimetria Catastale

La consistenza delle singole unità immobiliari che compongono il fabbricato, o del fabbricato stesso, è determinata attraverso le planimetrie catastali, tali planimetrie sono normalmente in scala 1:200 o per il passato in scala 1:100 e rappresentano la porzione di immobile in grado di fornire reddito autonomo. Su un visura catastale l’ubicazione e la identificazione dell’immobile sono sintetizzate nei dati identificativi della singola unità immobiliare, che risulta inequivocabilmente individuata dal nome del Comune in cui ricade, dalla sezione urbana (che indica una ulteriore suddivisione del territorio comunale ed è presente solo in alcuni comuni), dal numero di foglio, dal numero di particella e dal numero di subalterno, il numero subalterno è riferito espressamente alla unità immobiliare.

Le operazioni estimative espletate dal Catasto Fabbricati hanno finalità fiscali e si concludono con la determinazione della rendita catastale imponibile che rappresenta la rendita media annua ordinaria ricavabile dall’immobile urbano al netto delle spese ed eventuali perdite, ma al lordo dell’imposta sui fabbricati.

Il risultato delle operazioni estimative elaborate dal Catasto Fabbricati è quello esposto su una visura catastale sulla quale, dopo i dati identificativi della unità immobiliare, sono riportati anche i dati di classamento. Attraverso questi dati il Catasto indica per ogni unità immobiliare la zona censuaria di appartenenza, la categoria, la classe, la consistenza ed infine la rendita.


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Catasto | Zona censuaria – Categoria – Classe – Consistenza – Rendita

Zona censuaria: la zona censuaria rappresenta una porzione omogenea di territorio comunale. Può comprendere un intero comune o una porzione del medesimo dove le caratteristiche ambientali e socioeconomiche, i tipi e le epoche di costruzione degli edifici siano uniformi (è una sola nel caso si tratti di comuni medio-piccoli e più di una nel caso di comuni più grandi). All’interno di una zona censuaria la redditività dei fabbricati è da considerarsi uniforme e per ogni zona esiste uno specifico quadro tariffario consultabile nell’Ufficio Locale dell’Agenzia del Territorio. La suddivisione, che ha valore ai fini fiscali, si attua allorquando esistano notevoli differenze nei valori immobiliari fra zona e zona. Le zone censuarie possono essere ulteriormente suddivise in microzone. Le microzone catastali (attualmente non indicate in visura) rappresentano gli ambiti territoriali istituzionalmente rilevanti ai fini della revisione degli estimi catastali e sono state deliberate dai comuni ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica del 23 marzo 1998 n.138.

Categoria: attraverso la categoria il Catasto individua la destinazione ordinaria e permannte delel unità immobiliari sulla base delle caratteristiche intrinseche, cioè proprie, delle singole unità. Le categorie attuali sono suddivide in 5 gruppi nell’ambito di 3 destinazioni.

Classe: la classe rappresenta il livello di reddito ordinariamente traibile dall’unità immobiliare nell’ambito del mercato edilizio della zona censuaria (o microzona), in funzione della qualità urbana ed ambientale, nonché delle caratteristiche edilizie dell’unità immobiliare e del fabbricato che la comprende. Ciascuna classe è contrassegnata da numeri da “1” a “n” al crescere della redditività, e il numero delle classi è indeterminato.


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Consistenza: la consistenza catastale rappresenta la dimensione dell’unità immobiliare urbana. Per le abitazioni e per gli uffici privati (immobili del gruppo A) è espressa in vani, per i negozi, i magazzini, le rimesse tec. (immobili del gruppo C) è espressa in metri quadrati, per gli immobili a destinazione collettiva come ospedali, caserme, etc. (immobili del gruppo B) è espressa in metri cubi, per gli immobili a destinazione speciale e particolare (immobili dei gruppi D ed E) la consistenza catastale non viene indicata.

Si considerano vani gli ambienti principali di una u.i. (unità immobiliare), quali camere, il soggiorno, etc. la superficie di un vano oscilla tra i 12 e i 20 mq, i limiti minimi e massimi sono definiti per zona e per categoria. La cucina anche se di superficie inferiore al minimo, viene considerata vano utile se disimpegnata e dotata dei relativi impianti. Bagni, ripostigli, corridoi, ingressi, vani privi di luce, etc. si considerano vani accessori diretti e vengono computati per 1/3 di un vano utile.

Cantine., soffitte, vani non comunicanti con i vani principali, etc. si considerano vani accessori complementari o indiretti e vengono computati per ¼ di vano. Alla somma di questi valori (numero dei vani utili più numero di vani accessori, è possibile assegnare un valore in aumento, sino al 10%, per le dipendenze esclusive o comuni a beneficio della unità immobiliare (balconi, corti, etc.). La consistenza finale è arrotondata al mezzo vano.

Il D.P.R. 23.2.1998 n.138 (norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe di estimo, etc.) ha introdotto un nuovo quadro generale delle categorie catastali e ha stabilito che il parametro per la misurazione della consistenza delle nuove categorie è il metro quadrato di superficie catastale. Questo D.P.R., tuttavia, non ha ancora avuto completa attuazione e al momento vigono ancora le vecchie categorie catastali e vecchi criteri di misurazione sopra riportati.

Rendita: la rendita catastale imponibile è il punto di arrivo delle operazioni estimative espletate dal Catasto Fabbricati e rappresenta la rendita media annua ordinaria ricavabile dall’immobile urbano al netto delle spese ed eventuali perdite, ma al lordo dell’imposta su fabbricati. La rendita è data dal prodotto della consistenza per la tariffa d’estimo. La tariffa esprime il reddito medio ordinario annuo ottenibile dai fabbricati per unità di consistenza al netto di tutte le spese, ma al lordo delle imposte. Più precisamente la tariffa è il reddito catastale annuo:

  1. del vano per gli immobili del gruppo A,
  2. del m² per gli immobili del gruppo C,
  3. del m³ per gli immobili del gruppo B.

Nella determinazione delle tariffe viene tenuto conto della zona censuaria nella quale ricade l’immobile, della sua categoria e della sua classe.

In una visura attuale del Catasto Fabbricati, oltre ai dati identificativi e ai dati di classamento, dell’unità immobiliare, vengono riportati dall’ufficio – sotto la casella “dati derivanti da”- anche i dati relativi all’ultima variazione intervenuta nello stato dell’unità immobiliare (es. ampliamento del… n°… in atti dal …), l’indirizzo (l’ubicazione dell’immobile, comprensiva del numero civico, scala, piano ed interno della u.i.) e l’intestatario catastale che è la persona fisica (identificata con nome e cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale) o giuridica (identificata con denominazione, sede legale, codice fiscale) alla quale è intestata per intero o solo parzialmente l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà, usufrutto o altri diritti reali soggetti all’iscrizione in Catasto.


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