BONUS CASA 2017: RISTRUTTURAZIONI ECOBONUS IN CONDOMINIO

Detrazione del 50% sulle ristrutturazioni valida tutto l’anno e super bonus fino al 31 dicembre 2021, per gli interventi di riqualificazione energica e messa in sicurezza antisismica.

Sono queste le principali novità introdotte dalla legge di Bilancio 2017, che oltre a rinviare le scadenze ha modificato requisiti e percentuali, portandoli fino all’85 per cento.

Di fatto, è il restyling più pesante da quando esistono le detrazioni sui lavori edilizi. E si tratta di una modifica largamente positiva per i contribuenti, anche se un paio di aspetti saranno fondamentali le norme attuative attese a breve.

La legge di Bilancio si è limitata a prorogare di un anno il bonus del 50% e il tetto di spesa di 96mila euro. Dal 1° gennaio 2018 (a meno di ulteriori proroghe, puntualmente arrivate negli ultimi anni) si scenderà al 36% su un massimo di 48mila euro.

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Idem per l’ecobonus del 65% su singole unità immobiliari: anche qui la proroga e di 12 mesi, mentre gli interventi sulle parti comuni dei condomini avranno cinque anni, anche se bisognerà definire bene i contorni della norma sulla spesa massima agevolabile (40 mila euro per il numero di unità che compongono l’edificio), che potrebbe penalizzare alcuni lavori , tipicamente quelli più costosi eseguiti su piccole palazzine.

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Sempre per i condomini la legge di Bilancio ha introdotto due superbonus energetici: lo sconto sale al 70% sulla riqualificazione e riguarda più del 25% dell’involucro e al 75% se si raggiunge la qualità media prevista dal Dm 26 giugno 2015.

Quanto all’antisismica, viene meno il 65% previsto per gli edifici nelle zone di rischio 1 e
2, ma debutta un pacchetto di incentivi decisamente più interessanti e legati al miglioramento delle condizioni di sicurezza degli edifici.

Inoltre, le agevolazioni vengono estese anche alla zona di rischio sismico e premiano gli edifici produttivi e tutte le case, e non solo le abitazioni principali come nel 2016. Ora non resta che sperare che il decreto sulla classificazione sismica degli edifici atteso entro il 28 febbraio – arrivi in tempi rapidi – così da rendere operativa al 100% la misura.

Qualche perplessità, invece, sulla riduzione a cinque anni del tempo di recupero dei bonus antisismici: in case di spese rilevanti, chi non ha redditi elevati rischia seriamente di non poter sfruttare a pieno le detrazioni.

Sarà fondamentale, poi, vedere come l’Agenzia delle Entrate regoleranno la possibilità di cedere a terzi super bonus energetici e antisismici in condominio. La cessione finora non ha funzionato, ma può essere la chiave di volta per i proprietari che non possono permettersi i lavori.


Alessandro Simone Consulente Immobiliare Roma

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LE NOVITÁ DEL 2017/1:

  • BONUS SUI LAVORI: Proroga della detrazione del 50% (spese massima 96mila euro) per gli interventi di recupero previsti dal comma 1 dell’articolo 16 bis del Tuir.
    DESTINATARI: Immobili residenziali, box auto e autorimesse.
    RATEAZIONE:  10 anni.
    SCADENZA: 31 dicembre 2017.
    CRITICITÁ: La proroga dura un solo anno: dal primo gennaio 2018 la detrazione scenderà al 36% con spesa massima di 48 mila euro.
  • SISMA-BONUS “BASE”: Detrazione del 50% su una spesa massima di 96 mila euro per la messa in sicurezza e prevenzione antisismica degli immobili senza miglioramento della classe di rischio sismico.
    RATEAZIONE:  5 anni.
    SCADENZA: 31 dicembre 2021.
    CRITICITÁ: Nel 2016 gli interventi antisismici “ordinari” avevano il 65%, ora per avere le percentuali maggiorate bisogna ridurre la classe di rischio. Positiva l’estensione alla zona di rischio 3.
    DESTINATARI: Abitazioni e costruzioni adibite ad attività produttive in zone sismica 1,2 e 3.
  • SISMA-BONUS AL 70%-80%: Introdotta una detrazione del 70% se l’intervento riduce il rischio sismico di una classe e dell’80% se lo produce di due classi. Spesa massima di 96mila euro.
    DESTINATARI: Abitazioni e costruzioni adibite ad attività produttive in zona sismica 1,2 e 3.
    RATEAZIONE:  5 anni.
    SCADENZA: 31 dicembre 2021.
    CRITICITÁ: Spetta a un decreto delle Infrastrutture (che va varato entro il 28 febbraio) individuare le classi di rischio: step fondamentale per far scattare le detrazioni antisismiche maggiorate.
  • SISMA-BONUS CONDOMINI 75-85%: Detrazione del 75% se l’intervento sulle parti comuni riduce il rischio sismico di una classe e dell’85% se lo riduce di due classi. Spesa massima di 96mila euro moltiplicata per il numero di unità dell’edificio.
    DESTINATARI: Parti comuni degli edifici condominiali in zona sismica 1,2 e 3.
    RATEAZIONE:  5 anni.
    SCADENZA: 31 dicembre 2021.
    CRITICITÁ: Anche in questo caso l’applicabilità della detrazione dipende dall’emanazione del Dm Infrastrutture sulle classi di rischio sismico, attesa entro il 28 febbraio.

LE NOVITÁ DEL 2017/2:

  • SISMA-BONUS IN ZONA 4: Detrazione del 50% su una spesa massima di 96mila euro per gli edifici in zona 4 e i fabbricati diversi da case e immobili produttivi in zone 1,2 e 3.
    DESTINATARI: Immobili abitativi in zona 4 ed edifici non abitativi e non produttivi in zone 1,2 e3.
    RATEAZIONE: 10 anni.
    SCADENZA: 31 dicembre 2017.
    CRITICITÁ: La durata è solo di un anno e gli interventi antisismici hanno spesso una durata superiore.
  • ACQUISTO IMMOBILI RISTRUTTURATI: Proroga della detrazione del 50% (da calcolare sul 25% del prezzo) per l’acquisto di fabbricati abitativi, ristrutturati da imprese o coop edilizie entro 18 mesi dalla fine dei lavori.
    DESTINATARI: Immobili ad uso abitativo ristrutturati da imprese o coop edilizie.
    RATEAZIONE: 10 anni.
    SCADENZA: 31 dicembre 2017.
    CRITICITÁ: La prorogra dura un solo anno: dal 1° gennaio 2018 la detrazione scenderà al 36% con spesa massima di 48mila euro
  • ECOBONUS IN UNITÁ SINGOLE: Proroga di un anno delle detrazioni Irpef/Ires del 65% per chi interviene su singole unità immobiliari. I lavori agevolati sono gli stessi del 2016 (infissi, coibentazioni, caldaie, pannelli solari, tende solari, generatori a biomasse, domotica)
    DESTINATARI: Immobili ad uso abitativo e fabbricati strumentali d’impresa.
    RATEAZIONE: 10 anni.
    SCADENZA: 31 dicembre 2017.
    CRITICITÁ: Alla lettera, la nuova norma prevede che il tetto di spesa di 40mila euro per unità immobiliari riguardi tutti gli interventi energetici e non solo quelli con bonus extra. Serve un chiarimento.
  • ECOBONUS IN CONDOMNIO: Proroga di 5  anni per la detrazione del 65% per l’efficientamento energetico in condominio, per gli stessi interventi agevolati nel 2016.
  • DESTINATARI: Parti comuni degli edifici condominiali o tutte le unità presenti nel condominio.
    RATEAZIONE: 10 anni.
    SCADENZA: 31 dicembre 2021.
    CRITICITÁ: Anche in questo caso, probabilmente per una svista, la nuova norma – alla lettera – fa scattare il tetto di spesa di 40mila euro per unità immobiliare.

LE NOVITÁ DEL 2017/3:

  • ECOBONUS POTENZIATO: Detrazione potenziata del 70% per gli interventi che riguardano almeno il 25% dell’involucro del condominio. Spesa massima di 40mila euro moltiplicata per il numero delle unità immobiliari dell’edificio.
    DESTINATARI: Parti comuni degli edifici condominiali.
    RATEAZIONE: 10 anni.
    SCADENZA: 31 dicembre 2021.
    CRITICITÁ: Servono interventi molto ampi poiché nella maggior parte dei casi i lavori sui tetti o sulle coperture non basteranno a soddisfare il requisito del 25%
  • ECOBONUS AL 75%: Detrazione del 75% se si raggiunge la qualità media di prestazione energetica ed estiva del Dm Sviluppo economico 26 giugno 2015. Spesa massima di 40mila euro moltipicata per il numero delle unità immobiliari dell’edificio.
    DESTINATARI: Parti comuni degli edifici condominiali.
    RATEAZIONE: 10 anni.
    SCADENZA: 31 dicembre 2021.
    CRITICITÁ: Anche in questo caso è previsto il limite di spesa di 40mila euro moltiplicato per il numero di unità che compongono l’edificio: va chiarito se la spesa per singole unità può superare questa soglia
  • CESSIONE DEI BONUS: Nei condomini, i beneficiari degli ecobonus al 70-75% e del sismabonus al 75-85% possono cedere il credito d’imposta ai fornitori o ad altri privati soggetti privati (escluse banche e intermediari finanziari).
    DESTINATARI: Parti comuni degli edifici condominiali.
    RATEAZIONE: —
    SCADENZA: 31 dicembre 2021.
    CRITICITÁ: Le modalità attuative vanno fissate dalle Entrate entro il 2 marzo 2017. Questa nuova cessione coesiste con quella del 65% in condominio prevista dal 2016 e che si è rivelata un flop.
  • BONUS MOBILI: Proroga della detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe A+ (per i forni la A) su una spesa massima di 10mila euro.
    DESTINATARI: Beni per l’arredo di un immobile per cui si è goduto del bonus 50% per il recupero edilizio.
    RATEAZIONE: 10 anni.
    SCADENZA: 31 dicembre 2017.
    CRITICITÁ: Lo sconto è utilizzabile solo se i lavori edilizi sono partiti dopo il 1° gennaio 2016. Niente proroga per il bonus mobili per le coppie under 35 slegato dal recupero edilizio.

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