BED & BREAKFAST E ASILI NIDO IN CONDOMINIO COSA OCCORRE SAPERE

BED AND BREAKFAST

Le difficoltà nel reperire un lavoro in questi anni di crisi hanno fatto si che molti proprietari utilizzassero i propri appartamenti per svolgere attività dalle quali ricavare un reddito.

Il caso dei bad & breakfast e degli asili nido condominiali, aumentati in modo esponenziale anche grazie all’assenza di una normativa dedicata che imponga limitazioni severe.Un esercito assai più numeroso, sfruttando le potenzialità del web e utilizzando piattaforme intuitive, ha scelto, invece, le locazioni social, che permettono con estrema semplicità di affittare il proprio alloggio, o parte di esso, per brevi periodi di tempo. Anche in questo caso il far west normativo, se da una parte ha favorito guadagni facili, dall’altra ha sollevato malumori tra gli addetti ai lavori del settore alberghiero.

Dal punto di vista normativo, bad & breakfast e asili nido sono disciplinati da leggi che variano da regione a regione e che si fanno a norme nazionali di riferimento, rispettivamente la legge 29 marzo 2001, n. 135

Riforma della legislazione nazionale del turismo» e la più datata legge 6 dicembre 1971, 1 1044, «Piano quinquennale per l’istituzione di asili nido comunali con il concorso dello Stato.

Entrambe le attività, così come l’affitto sociale, se ammesse dal regolamento di condominio, devono comunque svolgersi nel pieno rispetto delle regole di pacifica convivenza e le eventuali immissioni (odori e rumori) provenienti dagli alloggi non devono superare i limiti consentiti dalla legge.

Attenzione

Ricordiamo che, dal punto di vista tributario, i guadagni percepiti dai proprietari vanno denunciati al Fisco e inserti nella dichiarazione dei redditi sotto la voce “redditi fondiari”.

IL B&B

IL bed & breakfast può essere definito come un’attività lavorativa a carattere saltuario e a conduzione familiare, in cui dei privati mettono a disposizione l’intera abitazione, o parte di essa, offrendo ospitalità e prima colazione.

I proprietari che decidono di investire su questo servizio, per prima cosa devono prendere visione degli atti notarili d’acquisto, nonché leggere con attenzione il regolamento contrattuale dello stabile.

Se tali documenti pongono un divieto esplicito, a meno che tutti i condomini non siano d’accordo,
l’attività non può essere avviata.

In assenza di veti, al contrario, il via libera è immediato e non è necessario che l’assemblea si esprima sulla questione.

Sull’argomento la Corte di Cassazione non ha ancora assunto una posizione univoca. Così, dopo una serie di sentenze che sembravano voler favorire lo sviluppo dei bad & breakfast (Cassazione 20 novembre 2014  n. 24707), negli ultimi tempi i giudici pare abbiano corretto il tiro, fornendo interpretazioni più severe del regolamento condominiale.

Come nel caso della sentenza 7 gennaio 2016 n. 109 con la Corte Suprema che ha vietato di destinare un appartamento ad attività di bed & breakfast, in quanto il regolamento dell’edificio vietava destinazioni d’uso diverse da quella abitativa.

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BED & BREAKFAST E CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO. LE DUE INTERPRETAZIONI DELLA CASSAZIONE

L’attività di B&B è permessa anche in presenza di un regolamento condominiale che vieti di destinare già appartamenti

a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato.

Lo ha deciso la Corte di Cassazione con la sentenza 20 novembre 2014, n. 24707, secondo cui l ‘avvio di un bed & breakfast in condominio non comporterebbe nessun cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici. Anzi, proprio la definizione di “civile abitazione” rappresenta un presupposto per lo svolgimento dell’attività.

 Nel motivare la loro decisione i giudici scrivono:
La Corte d’Appello ha ritenuto che la disposizione regolamentare, tenuto conto che la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per l’utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell’attività di bed & breakfast, non precludesse la destinazione delle unità di proprietà esclusiva alla detta attività.
Le censure mosse dai ricorrenti sul punto, volte a dimostrare invece la incompatibilità della destinazione alberghiera con quella prescritta dalla norma del regolamento condominiale, non appaiono del resto idonee ad indurre a differenti conclusioni. Esse, invero, presuppongono che l’attività di bed & breakfast comporti necessariamente conseguenze pregiudizievoli per gli altri condomini; tuttavia, una simile allegazione non è stata supportata da alcun riferimento qualitativo e quantitativo al tipo di attività in concrete svolta dalle resistenti. 

In particolare, non è stata offerta alcuna indicazione in ordine alla capacità ricettiva delle singole unità di proprietà esclusiva nelle quali si svolge la detta attività, né in ordine alla ubicazione nel condominio di tali unità abitative di proprietà esclusiva; non sono state riferite, cioè, circostanze decisive al fine di dimostrare la erroneità della interpretazione complessivamente data dalla Corte d’appello alla clausola del regolamento condominiale.

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Un anno e qualche mese dopo, con la sentenza 7 gennaio 2016, n. 109, la Suprema Corte ha ribaltato la sua posizione, vietando l’attività di bed & breakfast in quanto la stessa presupporrebbe un cambio della destinazione d’uso, non permesso dal regolamento condominiale.

Nello specifico, il documento dello stabile recitava:

È vietato destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulante, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agende di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato. 

Riguardo alle spese condominiali, il proprietario dell’appartamento non è tenuto a pagare più degli altri condomini.

L’attività di bed & breakfast, infatti, è considerata occasionale ed equiparata alla semplice ospitalità. Una questione destinata a creare contenziosi.

L’iter burocratico prevede la presentazione (segnalazione certificazione dell’attività) presso il centro delle Attività produttive e comune di riferimento.

L’immobile adibito a bed & breakfast deve rispettare requisiti fondamentali (urbanistici e igienico-sanitario) e gli impianti (riscaldamento, luce e gas), devono essere conformi alle normative vigenti.

Ogni regione ha, poi fissato le dimensioni minime delle stanze.

Una singola, in media deve essere inferiore a 8 mq, mentre per la doppia servono almeno 14 mq. Inoltre, è necessario garantire l’accesso diretto alle camere, mentre almeno uno dei servizi deve essere riservato agli ospiti.Il numero massimo delle camere da affittare varia da territorio a territorio: in media sono 3, anche se in alcune regioni, come la Sicilia, si arriva a 20.

Le camere, i bagni e gli altri spazi comuni devono essere puliti quotidianamente, la biancheria cambiata almeno tre volte alla settimana e all’arrivo di ogni nuovo ospite.

La somministrazione di bevande e Cibo

Se prevista, deve limitarsi a prodotti confezionati o già pronti (croissant, torte, tramezzini ecc.).
Il responsabile dell’attività deve registrare le presenze e comunicarle alle autorità di Pubblica sicurezza, e tenuto a sottoscrivere una polizza assicurativa di responsabilità civile per eventuali danni arrecati involontariamente agli ospiti o alle loro cose.

Infine, trattandosi di attività occasionale, il bed & breakfast deve chiudere al pubblico almeno 3 mesi l’anno,  non per forza consecutivi.

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ASILO NIDO

al Bad & breakfast  per avviare un asilo nido in condominio è molto più complesso.

La lettura del regolamento contrattuale, infatti, è decisamente severa e per bloccare l’iniziativa è sufficiente che il regolamento impedisca

assembramenti o passaggi più o meno consistenti di persone che possano determinare un disturbo per la collettività condominiale.

Nella fattispecie i genitori e i parenti che accompagnano e tornano a riprendere i bambini.

In assenza di divieti, occorre presentare la Scia e ottenere il certificato di idoneità del locale, rilasciato dal Comune dopo l‘ispezione della Asl.

Ogni regione detta le proprie regole, ma in linea generale sono necessari uno spazio dedicato all’accoglienza, un’area gioco protetta, una zona riposo con lettini separata dal resto della casa, un bagno con fasciatoio e una cucina dove preparare i pasti.

Tutte le zone devono essere separate tra loro e le aree non devono presentare rischi per i piccoli (prese di corrente a vista, spigoli, mobili e oggetti pericolosi).

Per quanto concerne il numero degli ospiti, in media il nido può  ospitare fine a 7 bambini e ogni educatrice, obbligata a seguire specifici corsi di formazione (circa 250 ore, con lezioni in aula
e tirocinio), può occuparsi al massimo di 5 bambini.

Lo spazio dedicato a ogni piccolo ospite deve misurare da 1 ai 10 mq e non è possibile tenere aperto l’asilo per più di 8 ore al giorno.

Per la somministrazione di cibo e bevande, oltre alla possibilità di scaldare i piatti forniti dalle famiglie, all’asilo è permesso di preparare e servire dei piatti, a condizione che l’Asl abbia concesso il permesso.

AFFITTI SOCIAL 

Nel calderone della sharing economy (letteralmente “economia della condivisione”) rientrano anche i cosiddetti affitti social. Per accedervi è sufficiente registrarsi a una delle tante piattaforme presenti su internet e disponibili su applicazioni per smartphone, caricare qualche foto dell’alloggio o della stanza che si intende affittare e poco dopo il bene è a disposizione di milioni di persone.

In cambio il proprietario riceve un corrispettivo in denaro, di cui una percentuale (circa il 3%) è
trattenuta dalla società di intermediazione.

Attenzione

Il soggetto che affitta e ospita, anche se al riguardo la legge non si esprime con chiarezza, dovrebbero
stipulare (in forma scritta) un contratto di locazione turistica, che deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate soltanto nel caso in cui il soggiorno duri più di 30 giorni.

Se l’appartamento da affittare fa parte di un condominio è opportuno verificare le eventuali limitazioni poste dal regolamento contrattuale, come avviene per i bed & breakfast. Il proprietario risponde di eventuali danni procurati dagli ospiti, la cui presenza deve essere costantemente denunciata alle autorità di pubblica sicurezza.

È consigliabile, ma non obbligatorio, sottoscrivere una polizza di responsabilità civile.

Anche l’inquilino può affittare una stanza o l’intera casa, ma soltanto se il contratto siglato con il proprietario prevede la sublocazione.

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