Ultimo aggiornamento 5 Settembre 2022 da VetrinaFacile.it & Redazione
Millesimi condominiali
Quando in un condominio l’assemblea è chiamata a prendere una decisione o quando è necessario determinare la ripartizione delle spese per i lavori relativi alle parti comuni dell’edificio, non tutti i proprietari partecipano nella stessa maniera. Come avviene in alcune società di capitali, chi detiene un numero più elevato di azioni ha maggiore potere decisionale e, allo stesso modo, qualora ci sia da pagare, contribuisce con una quota superiore rispetto a chi ne ha meno.
Nel condominio il principio è identico: le «azioni» equivalgono ai cosiddetti «millesimi» inseriti in apposite tabelle millesimali, espressione del rapporto fra il valore di ciascuna unità immobiliare e il valore dell’intero edificio, quest’ultimo equivalente a 1.000 (mille).
Art. 1118 e 1123 «millesimi condominiali»
Gli articoli 1118 e 1123 del Codice civile stabiliscono rispettivamente che: «… Il diritto di ciascun condominio sulle parti comuni salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene e che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione».
Art. 69 disposizioni di attuazione
Nel calcolo dei millesimi, come specificato dall’articolo 68 delle Disposizioni di Attuazione del
Codice civile: «… non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare». Quest’ultimo criterio, in particolare, appare logico: se il proprietario di un appartamento decide di pavimentare il salone con un parquet pregiato, non è certo tenuto a pagare una quota più alta in condominio.
Da che cosa dipendono quindi i millesimi di proprietà? E chi ha le competenze per redigere le tabelle?
Per determinare i millesimi è necessario tener conto dei seguenti punti:
- metri quadrati;
- cubatura;
- presenza di balconi e terrazze;
- piano in cui si trova l’alloggio (l’attico, solitamente, ha un valore maggiore rispetto all’appartamento al primo piano);
- l’esposizione;
- illuminazione (una casa con doppio affaccio vale di più );
- l’orientamento rispetto ai punti cardinali (meglio se esposto a sud);
- la destinazione dei locali (a parità di metri quadrati, un grande salone vale di più rispetto a un lungo corridoio).
Millesimi condominiali: tabelle contrattuali, assembleari e giudiziali
Come abbiamo visto, le tabelle millesimali non si fondano su criteri immutabili e oggettivi, ma
dipendono dalle valutazioni e dalle competenze del tecnico che le stila. Per questo motivo, vista anche l’effettiva difficoltà che avrebbero i condomini nel mettersi d’accordo e redigerle, in molti casi le tabelle sono decise direttamente dal costruttore dell’edificio, che le allega al regolamento contrattuale imponendo una clausola di accettazione agli acquirenti degli alloggi. Si parla in questo caso di «tabella millesimale contrattuale». Se il palazzo ne è sprovvisto, ciascun condomino ha il diritto di richiedere la formazione di una tabella seguendo questi passaggi:
- ponendo la questione all’attenzione dell’assemblea;
- in alternativa, rivolgendosi all’autorità giudiziaria.
Tabelle millesimali dagli anni ’80 ad oggi
A cavallo tra gli anni Ottanta e Novanta alcune Sentenze della Cassazione avevano posto l’accento sul contenuto negoziale delle tabelle, per la cui formazione era richiesto quindi il voto unanime dei condomini proprietari.
Di recente la giurisprudenza ha cambiato prospettiva e per l’approvazione della tabella possono essere sufficienti un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dell’edificio, come stabilito dall’articolo 1136, comma 2 del Codice civile.
Di fondamentale importanza in materia è la sentenza 9 agosto 2010, n. 18477 con la Suprema Corte che precisa come «… la delibera che approva le tabelle non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base a una valutazione tecnica». La delibera altro non è quindi che «… il risultato di una operazione tecnica; ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale». Rispetto all’orientamento passato, quindi, la tabella non inciderebbe sul valore della proprietà, ma soltanto sugli obblighi contributivi.
Art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile
Inoltre, l’articolo 68 delle «disposizioni di attuazione del codice civile» prevede che le tabelle millesimali siano allegate al regolamento di condominio che, come disposto dall’articolo 1138 del codice civile, è approvato con la sola maggioranza qualificata. Di conseguenza, risulterebbe difficile comprendere come mai per approvare un allegato del regolamento sia necessaria l’unanimità. Le tabelle, spiegano ancora i giudici della Cassazione nella sentenza 9 agosto 2010, n. 18477: «… non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità Immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio».
Quando la votazione raggiunge il quorum stabilito dalla legge, il condominio avrà finalmente la sua tabella millesimale assembleare, che va rispettata da tutti i condomini, compresi quelli che hanno votato contro. La seconda via per ottenere «ex novo» una tabella millesimale, prevede il ricorso, di uno o più condomini, all’autorità giudiziaria. In questo caso il tribunale nomina un perito che, prima di pronunciarsi, esamina e valuta le perizie presentate da ciascuna delle parti coinvolte nel giudizio.
Millesimi condominiali negli edifici con più di 10 edifici
Negli edifici con più di 10 condomini, dove è obbligatorio redigere un regolamento condominiale, ogni proprietario è legittimato a richiedere la tabella millesimale, in quanto allegato del regolamento. Nei condomini più piccoli, invece, dove non è obbligatorio il regolamento, il tema è dibattuto. Sulla questione è intervenuto il Tribunale di Trapani (sentenza 28 febbraio 2008), secondo cui «… anche nel cosiddetto condominio minimo, in cui la proprietà degli immobili può appartenere a due soli soggetti ed essere ipoteticamente uguale (50%-50%), le tabelle millesimali possono rilevare dei valori differenti, che giustificano; di conseguenza, una diversa ripartizione delle spese ordinarie».
L’intervento giudiziale, secondo il giudice, é giustificato dall’importante funzione delle tabelle «… in considerazione dell’esigenza normativa di consentire ed attuare una ripartizione delle spese per il mantenimento ed il godimento delle cose comuni che sia effettivamente rispondente al valore, espresso in millesimi, delle diverse proprietà»
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