Ultimo aggiornamento 23 Gennaio 2023 da VetrinaFacile.it & Redazione
Asta immobiliare
L’asta giudiziaria è uno dei modi in cui un immobile sottoposto a pignoramento o a procedura fallimentare viene venduto coattivamente per ordine del giudice. È necessario quindi conoscere le regole e seguirne le procedure. L’esecuzione immobiliare è una procedura che rientra nell’ambito dell’esecuzione forzata, intesa come azione diretta a sottrarre i beni di proprietà al debitore qualora egli non voglia o non possa onorare spontaneamente il proprio debito. Quando il creditore ottiene il titolo esecutivo ha infatti la possibilità di fare espropriare un bene immobile di proprietà del debitore al fine di recuperare il credito attraverso la vendita dell’immobile pignorato.
L’asta immobiliare giudiziaria nel processo esecutivo o fallimentare è quindi una particolare forma di vendita chi si realizza forzatamente su uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica (società o enti) detta esecutato, che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti e che si svolge concretamente tra i Tribunali o gli studi professionali dei soggetti delegati alle operazioni di vendita dal giudice delle esecuzioni.
Chi può partecipare all’asta immobiliare
Può partecipare all’asta immobiliare qualsiasi persona fisica o giuridica (ad accezione del debitore) mediante l’offerta di una somma di denaro. L’acquisto di un’abitazione mediante asta immobiliare (asta giudiziaria) può rivelarsi effettivamente molto conveniente consentendo al partecipante vittorioso di aggiudicarsi un immobile a un prezzo più basso rispetto al valore commerciale stimato dal perito.
A ciò si aggiunge che ogni qualvolta il bene non è aggiudicato, l’immobile viene nuovamente rimesso all’asta ad un prezzo ulteriormente diminuito del 25%. Al vantaggio economico sull’acquisto, si accompagnano importanti tutele sotto il profilo della trasparenza e sicurezza dell’operazione: da un lato la perizia contenenti dati descrittivi dell’immobile e ogni altra informazione utile agli interessati (per esempio se l’immobile è occupato da chi e a quale titolo), che va ribadito, è sempre disponibile per la consultazione presso la cancelleria del Tribunale o presso lo studio del professionista incaricato, oltre a essere pubblicata sui siti internet dedicati.
Dall’altro, avvenuto il versamento del prezzo, il giudice delle esecuzioni emette il decreto con cui trasferisce all’aggiudicatario la proprietà del bene espropriato, contestualmente ordinando la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti (e del sequestro conservativo convertitosi in pignoramento) e delle iscrizioni ipotecarie, sia precedenti sia successive al pignoramento, così che l’aggiudicatario otterrà la proprietà del bene libero da pesi e gravami.
Chi partecipa all’asta immobiliare (asta giudiziaria) realizza senza dubbio un acquisto sicuro, oltre che economicamente conveniente.
L’ordinanza di vendita
Gli interventi normativi degli ultimi anni hanno aiutato a semplificare l’asta immobiliare tramite una regolamentazione finalizzata a conferire maggiore trasparenza, pubblicizzazione e facilità di accesso alle procedure. A seguito dell’istanza di vendita dei beni pignorati presentata da un creditore, il giudice fissa l’udienza di comparizione delle parti per autorizzare la richiesta di vendita e per stabilirne le modalità (articolo 569 del codice di procedura civile); il giudice che dispone con ordinanza la vendita forzata, fissa un termine non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120, entro il quale possono essere proposte le offerte d’acquisto.
Con la medesima ordinanza stabilisce le condizioni e i termini della vendita all’asta, ovvero:
- la descrizione del bene proposto in vendita con indicazione del prezzo minimo e l’eventuale distinzione dei beni in uno o più lotti. Quanto al prezzo, quello riportato nella perizia di stima costituisce un dato meramente indicativo che come tale non pregiudica l’esito della vendita e la realizzazione del giusto prezzo;
- le forme di pubblicità ritenute necessarie e le modalità e i tempi del loro compimento;
- il termine per la presentazione delle offerte irrevocabili di acquisto, che non deve essere inferiore a 120 giorni;
- l’ammontare e le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, in misura non superiore al decimo del prezzo base d’asta, e il termine entro il quale tale ammontare deve essere prestato dagli offerenti;
- la data dell’udienza per la deliberazione sull’offerta e per l’eventuale gara tra gli offerenti, data da fissarsi al giorno immediatamente successivo alla scadenza del termine per la presentazione delle offerte;
- il termine e le modalità per il versamento del prezzo;
- le modalità di svolgimento dell’incanto, per la sola ipotesi di cui la vendita senza incanto abbia avuto esito negativo;
- il termine per la notifica dell’ordinanza ai creditori iscritti non intervenuti nella procedura esecutiva, incombente da svolgersi a cura del creditore che abbia richiesto la vendita;
- l’eventuale possibilità di presentare offerte con sistemi telematici di pagamento, ovvero con carte di credito prepagate o con altri mezzi di pagamento con moneta elettronica disponibili nei circuiti bancari e postali (art.173 quinquies delle disposizioni di attuazione del c.d.p.c.).
Modalità di vendita
L’esperimento d’asta, ossia la realizzazione della vendita all’asta, si tiene nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso d’asta, ed è necessariamente preceduta dal deposito delle offerte secondo le indicazioni stabilite nell’avviso.
Dopo la riforma del 2015 (introdotta con il decreto legge 83/2015) le aste immobiliari indette dal 27 giugno 2015 si svolgono quasi esclusivamente con la procedura di vendita senza incanto in base alla quale l’offerente presenta in busta chiusa la propria offerta che, a pena di inefficacia, non dovrà essere inferiore di oltre ¼ (un quarto) rispetto al prezzo base indicato nel bando di vendita.
Nel caso di più offerte, l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con prezzo più levato, bensì si indice una gara tra tutti gli offerenti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo. É prevista la vendita con incanto solo quando il giudice ritenga probabile che la vendita con tale modalità abbia luogo a un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene determinato (articolo 58 del codice di procedura civile).
Nelle rare ipotesi di vendita con incanto, si realizza immediatamente una gara tra i diversi offerenti. La gara termina quando siano trascorsi tre minuti dall’ultima offerta, senza che ne segua un’altra maggiore (art. 571 del codice di procedura civile), identificando così l’aggiudicatario provvisorio. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta e l’offerta precedente nella misura del rilancio minimo indicato nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto al mantenimento della sua offerta nel momento in cui essa viene superata da un’altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.
Vendita senza incanto
Chi intende prendere parte all’asta immobiliare di vendita, deve presentare nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione pari al 10% di quest’ultimo, unitamente a copia dei documenti richiesti dal bando di vendita a cui deve essere fatto riferimento. Ogni partecipante alla vendita dovrà quindi presentarsi personalmente o tramite procura notarile nel luogo e nei giorni citati nell’avviso di vendita.
In caso di presentazione di una sola offerta valida, si procederà comunque l’aggiudicazione anche in assenza dell’offerente. Se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’avviso di vendita, la stessa è senz’altro accolta; se invece il prezzo offerto è inferiore al prezzo stabilito nell’avviso di vendita in misura non superiore a ¼ (un quarto) si potrà dare luogo alla vendita quando si ritiene che non vi sia una seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non siamo state depositate istanze di assegnazione da parte dei creditori (ex articolo 588 del codice di procedura civile).
In presenza di più offerenti (come accade di frequente) si procede alla gara tra gli stessi partendo da l’offerta più alta con rilancio minimo indicato nel bando di vendita. Nel caso in cui un offerta, pur efficace, sia inferiore al prezzo base nei limiti di ¼ (un quarto), l’offerente parteciperà comunque (se vuole) alla gara, partendo dall’offerta più alta. Ai fini dell’individuazione della miglior offerta si tiene conto dell’entità del prezzo, delle cauzioni prestate, delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento nonché di ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa.
Presentata l’offerta, la stessa non può essere ritirata e, in caso di gare, se l’offerente non si presenta, l’aggiudicazione avviene a favore dell’offerta più alta.
Quando non ci sono offerte
Se la vendita all’incanto non ha luogo – e non vi sono domande di assegnazione – si procede a nuovo incanto, previa pronuncia dell’ordinanza che dispone (nuovamente) la vendita, soggetta alle già viste forme di pubblicità. Il giudice può anche stabilire diverse condizioni di vendita, fissando un prezzo base inferiore di ¼ a quello precedente. In caso di riduzione del prezzo, lo schema procedimentale sarà quello del senza incanto, al quale dovrà eventualmente seguire l’incanto.
In tali casi, riprende l’alternanza fra senza incanto e incanto, con le modalità fissate in una seconda ordinanza. Se a essere mutate sono invece solo le forme di pubblicità, ritenute dal giudice non adeguate rispetto all’esigenza di informazione del mercato, non è previsto un simile meccanismo processuale, per cui la rivendita si atteggerà come nuovo incanto.
Aggiudicazione
L’aggiudicatario del bene è tenuto a versare il prezzo nel termine indicato nell’ordinanza di vendita. L’aggiudicazione deliberata nella vendita senza incanto, quella in esito alla gara sull’offerta in aumento e infine l’assegnazione, diventano stabili, non essendoci più alcuno strumento in grado di riaprire il procedimento di selezione dell’avente diritto al trasferimento del bene, salvo il caso di decadenza per mancato versamento del prezzo o del conguaglio di assegnazione. Il termine per il versamento del prezzo da parte dell’aggiudicatario ha natura perentoria e non è prorogabile.
Decreto di trasferimento
La procedura si chiude dunque con l’emissione del decreto di trasferimento con cui il giudice delle esecuzioni, trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato. Esso contiene inoltre l’ingiunzione al debitore al custode di rilasciare l‘immobile venduto e costituisce titolo per la trascrizione della vendita e titolo esecutivo per il rilascio. Con medesimo decreto il giudice ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie che non si riferiscono a obblighi assunti volontariamente dall’aggiudicatario.
Registrazione del decreto e trascrizione
Il decreto di trasferimento una volta firmato dal giudice dell’esecuzione, viene pubblicato a cura della cancelleria, diventando così pubblico è immodificabile (a meno che non intervenga un successivo atto di vendita privatistica). Uno degli adempimenti successivi alla fase di aggiudicazione del bene è costituito dalla registrazione del decreto di trasferimento che avviene previo pagamento dell’imposta liquidata dall’ufficio. L’articolo 10, comma 1 del D.P.R. 131/1986 (Tu Registro) pone in capo al cancelliere l’obbligo di provvedere alla registrazione.
Sulla base però dell’articolo 591 bis del codice di procedura civile, a decorrere dal 1° marzo 2006 è stata prevista la possibilità da parte del giudice dell’esecuzione, di delegare il compimento delle operazioni di vendita ad alcuni professioni quali notai, avvocati, commercialisti, in possesso di particolari competenze. Spetta a costoro provvedervi stante appunto il chiaro disposto del citato articolo 591 bis del codice di procedura civile, che al punto numero 11, pone in capo al professionista delegato, il compito di provvedere alle formalità di registrazione, trascrizione e di voltura catastale del decreto di trasferimento.
