ASSEMBLEA DI CONDOMINIO. TUTTO QUELLO CHE C’É DA SAPERE

assemblea di condominio

Assemble di condomino, tutto quello che c’è da sapere

Assemblea di condominio. L’assemblea è l’organo in cui si discutono e si deliberano le decisioni condominiali. A parte qualche caso eccezionale, per esempio quando è necessario intervenire con urgenza sulle parti comuni dell’edificio e l’amministratore decide autonomamente, tutte le questioni che hanno a che fare con la vita condominiale devono essere dibattute dall’assemblea. I suoi compiti e le sue funzioni, nonché i quorum necessari affinché la seduta sia valida, sono descritti negli articoli 1135, 1136 e 1137 del Codice civile.

In particolare secondo l’articolo 1135, l’assemblea di condominio provvede:

  1. alla conferma dell’amministratore e alla sua eventuale retribuzione;
  2. all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
  3. all’approvazione del rendiconto annuale dell‘amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
  4. alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo
    speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. L’istituzione obbligatoria del “fondo speciale” è una delle novità introdotte dalla legge 220/ 2012 di riforma del condominio.

Con il successivo decreto legislativo 145/ 2013 il legislatore ha precisato che “… se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”. È quindi l’assemblea a decidere se istituire il fondo in un’unica soluzione o attraverso più versamenti, in corrispondenza dell’avanzamento dei lavori previsti dal contratto stipulato con l’impresa.


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L’ultimo comma dell’articolo 1135 ricorda, che l’assemblea “… può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato”.

Le decisioni prese in assemblea incontrano dei limiti: per esempio, non possono essere in contrasto con leggi imperative a cui non si può fare eccezione e non possono violare i diritti fondamentali dell’individuo.

Chi partecipa all’assemblea di condominio e il diritto di voto

Oltre ai proprietari degli appartamenti che costituiscono il condominio, all’assemblea condominiale possono partecipare altri soggetti, per esempio chi ha diritti d’uso o abitazione o ancora gli usufruttuari, ossia coloro che abitano una casa senza esserne proprietari. Questi soggetti, come previsto dall’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, esercitano il diritto di voto negli affari che riguardano l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

In tutti gli altri casi a votare sono i titolari della nuda proprietà “… salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del Codice”, vale a dire si tratti di lavori oppure opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del Codice civile (miglioramenti e addizioni). In tale evenienza l’avviso di
convocazione va comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario. Inoltre, se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni che sono a suo carico o ne ritarda senza giusto motivo l’esecuzione, l’usufruttuario può farle eseguire a proprie spese, pretendendo successivamente che gli siano rimborsate, in questo caso è lui, e non il nudo proprietario, ad avere diritto di voto in assemblea.

Hanno diritto a votare in assemblea anche coloro che hanno stipulato un contratto di locazione, ma soltanto per le decisioni che riguardano il servizio di riscaldamento e condizionamento dell’aria. Possono comunque intervenire senza votare nelle delibere che modificano i servizi comuni.


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All’assemblea di condominio possono partecipare anche soggetti estranei al condominio, per esempio periti o rappresentanti di un’impresa edile, convocati per illustrate al resto dei condomini l’esecuzione di eventuali interventi all’edificio.

Infine, c’é l’amministratore dell’edificio, la cui assenza non ha alcun effetto sull’approvazione delle delibere. In certe situazioni, per esempio quando si deve discutere la revoca del suo mandato, è anzi opportuno chiedergli di uscire dall’aula fino a quando l’assemblea non decide sul suo futuro.

Condominio parziale

Quando si configura un condominio parziale, prendono parte all’assemblea solo i condomini, gli usufruttuari, i nudi proprietari o gli inquilini interessati. Per le decisioni si procede alla riparametrazione dei millesimi: la somma dei millesimi dei presenti viene portata a mille e le quote di ciascuno vengono proporzionalmente incrementate. Per quanto riguarda il voto, in assemblea è sempre unico. Ciò significa, per esempio, che una coppia di coniugi in comunione di beni esprimerà soltanto un parere, così come gli eredi di un appartamento. Il problema si pone quando i comproprietari non sono d’accordo. Chi decide in questi casi? La prassi vuole che il presidente dell’assemblea di condominio (figura nominata, al pari del segretario, dal resto dei condomini) estragga a sorte tra gli aventi diritto al voto. L’astenuto, come spiega la legge di riforma, è equiparato a chi non è d’accordo.

Condomini assenti all’assemblea di condominio

Un discorso a parte meritano i condomini assenti: pur non essendo responsabili delle decisioni contrarie alla legge prese dall’assemblea condominiale, hanno il dovere di chiedere all’assemblea l’applicazione di una legge necessaria, per esempio inerente alla sicurezza o al risparmio energetico.

La convocazione e la validità del voto all’assemblea di condominio

L’assemblea condominiale va convocata dall’amministratore in carica (anche se il mandato è stato revocato, ma non c’é ancora il sostituto) almeno una volta l’anno, per l’approvazione del rendiconto annuale del condominio. Oltre a questa seduta “ordinaria” i condomini possono riunirsi un numero indeterminato di volte dando luogo alle assemblee straordinarie, nelle quali discutere ogni tipo di argomento, bilancio compreso. Oltre all’amministratore hanno il diritto di convocare l’assemblea: ogni condomino, se l’amministratore non esiste, è impossibilitato a svolgere il suo compito, è irreperibile, malato o defunto. Almeno due condomini, che rappresentino un sesto del valore in millesimi dell’edificio, dieci giorni dopo aver chiesto all’amministratore di convocare l’assemblea e questi si sia rifiutato o li abbia ignorati.


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Il curatore speciale, nominato dal giudice quando per qualsiasi motivo manca l’amministratore di condominio e un condomino intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti al condominio. Il curatore, come disposto dall’articolo 65 delle disposizioni di attuazione del Codice civile «deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite». L’amministratore, o chi ne fa le veci, ha il compito di spedire con posta raccomandata, fax o per (posta elettronica certificata) un avviso a tutti i partecipanti all’assemblea.

L’avviso deve indicare data e il luogo in cui si terrà l’incontro, oltre all’ordine del giorno. Può essere utile, inoltre, inserire la data della seconda convocazione e un tagliando per chi non può presentarsi e ha necessità di nominare un delegato. All’avviso, come ha deciso la Corte di Cassazione (sentenza 8 agosto 2003, 11. 11940) è obbligatorio allegare il rendiconto consuntivo, mentre quello preventivo può essere redatto anche durante lo svolgimento dell’assemblea.

Nel caso in cui un appartamento sia in comproprietà, sarà sufficiente che l’amministratore invii l’avviso soltanto a una delle due parti, mentre la convocazione va recapitata sia al nudo proprietario sia all’usufruttuario dell’alloggio. Il compito di convocare l’inquilino spetta invece al proprietario, a cui è recapitato l’avviso. Infine, sono da considerarsi nulle le convocazioni fatte a voce.

La mancata convocazione di proprietari, usufruttuari e nudi proprietari non rende la delibera automaticamente nulla, ma annullabile se impugnata in giudizio entro 30 giorni.

L’assemblea condominiale di prima convocazione si tiene cinque giorni dopo la ricezione dell’avviso. Per essere valida è richiesta la presenza di almeno due terzi dei partecipanti al condominio in possesso di due terzi del valore dell’edificio. Ciò avviene solo raramente e così nella maggior parte dei casi ogni discussione è rimandata alla seconda convocazione. L’amministratore è comunque tenuto a redigere un verbale, da trascrivere nel libro dei verbali, dove annota il mancato raggiungimento del quorum.

Assemblea condominiale di seconda convocazione

L’assemblea condominiale di seconda convocazione va tenuta almeno un giorno dopo la prima e non oltre i dieci giorni successivi. Per essere valida, è sufficiente che siano presenti almeno un terzo dei condomini in possesso di un terzo del valore dell’edificio. La legge di riforma ha introdotto un’importante novità riguardo l’ordine del giorno: qualora non fosse esaurito durante la prima seduta, può essere discusso nei giorni seguenti, non per forza consecutivi.

Infine, nel caso un condomino arrivi dopo l’inizio dell’assemblea o abbandoni prima della fine, i “movimenti” devono essere riportati nel verbale. Ad ogni modo l’importante é che al momento della votazione vi sia il quorum necessario ad approvare la delibera.

ll verbale dell’assemblea di condominio

Tutto quello che accade durante l’assemblea di condominio, comprese le delibere approvate e quelle rigettate, deve essere riportato in un apposito verbale, un atto privato che una volta compilato va trascritto nel registro dei verbali e conservato nello studio dell’amministratore di condominio. Quando l’amministratore cessa l’incarico è tenuto a trasmettere il registro dei verbali al proprio successore. Il verbale dovrebbe essere redatto durante l’assemblea di condominio e non, come avviene solitamente, nei giorni successivi, quando è alto il rischio di dimenticare alcuni passaggi importanti discussi dai condomini.

Il documento deve contenere:

  1. date della prima e seconda convocazione;
  2. eventuale nota sulla prima convocazione andata deserta;
  3. riferimenti dei condomini con diritto di voto o dei delegati;
  4. indicazione su quorum e validità dell’assemblea;
  5. nomi dei condomini ritardatari e di quelli che lasciano prima della fine;
  6. delibere approvate e rigettate, con i relativi quorum e i nomi degli astenuti e dei contrari;
  7. documenti essenziali da allegare (rendiconto, contratti ecc.);
  8. eventuali nomine periodiche dell’amministratore e consiglieri.

Le regole nel Supercondominio

L’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, modificato dalla legge di riforma, prevede che «… quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 5 del Codice, il proprio rappresentante all’assemblea di condominio per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore». Tale situazione si verifica nel cosiddetto supercondominio, composto da più edifici separati, con differenti condomini, legati tra loro da alcune parti comuni (piscina, campo da tennis, parco giochi ecc.).

All’assemblea del supercondominio partecipano, quindi, i rappresentanti eletti da ogni condominio con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi di ciascun condominio. Qualora non si riesca a raggiungere il quorum, ciascun partecipante può chiedere all’Autorità giudiziaria di nominare il rappresentante del proprio condominio. Questi è sempre tenuto a comunicare all’amministratore del condominio di riferimento le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti; a sua volta l’amministratore riferisce all’assemblea di condominio.

Il super-amministratore di condominio

Il meccanismo prevede, inoltre, un super-amministratore di condominio, anche se questa particolare figura non è menzionata dal Codice civile. Così come non si fa cenno alle maggioranze necessarie per l’approvazione delle delibere, che quindi restano quelle previste dalle norme condominiali. Di conseguenza, ogni singolo palazzo del complesso super-condominiale conta per una testa e i millesimi sono la somma dei millesimi dei proprietari che abitano l’edificio. Con la legge di riforma l’intenzione del legislatore era provare a disciplinare il super-condominio, ma la sensazione è che ci sia riuscito solo parzialmente.

Cosa accade, per esempio, nei super-condomini misti, ovvero dove convivono edifici con più alloggi e villette unifamiliari?

Secondo il ragionamento precedente, a livello di partecipazione all’assemblea di condominio contano allo stesso modo, ma ciò comporterebbe un evidente squilibrio. Altri dubbi riguardano l’avviso di convocazione. Non è chiaro a chi vada spedito, se a tutti gli amministratori o a tutti i condomini del super-condominio. E ancora: deve essere redatto un verbale? A chi va inviato? A tutti i condomini o soltanto agli amministratori dei singoli condomini? Tutti dubbi che soltanto le pronunce dei giudici, nel corso degli anni, potranno chiarire.


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