ASSEMBLEA CONDOMINIALE: FACCIAMO CHIAREZZA (prima parte)

ASSEMBLEA CONDOMINIALE COME SI CONVOCA

L’assemblea è l’organo in cui si discutono e si deliberano le decisioni condominiali.

A parte qualche caso eccezionale, per esempio quando è necessario intervenire con urgenza sulle parti comuni dell’edificio e l’amministratore decide autonomamente, tutte le questioni che hanno a che fare
con la vita condominiale devono essere dibattute dall’assemblea.

I suoi compiti e le sue funzioni, nonché i quorum necessari affinché la seduta sia valida, sono descritti negli articoli 1135, 1136 e 1137 del Codice civile.

In particolare, secondo l’articolo 1135, l’assemblea provvede:

1) alla conferma dell’amministratore e alla sua eventuale retribuzione;

2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all’approvazione del rendiconto annuale dell‘amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo
speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. L’istituzione obbligatoria del “fondo speciale” è una delle novità introdotte dalla legge 220/ 2012 di riforma del condominio.

Con il successivo decreto legislativo 145/ 2013 il legislatore ha precisato che
«se i lavori 
devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti».

 

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È quindi l’assemblea a decidere se istituire il fondo in un’unica soluzione o attraverso più versamenti, in corrispondenza dell’avanzamento dei lavori previsti dal contratto stipulato con l’impresa.

L’ultimo comma dell’articolo 1135 ricorda, che l’assemblea «può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da
soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili
nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato».

 

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Attenzione

Le decisioni prese in assemblea incontrano dei limiti: per esempio, non possono essere in contrasto con
leggi imperative a cui non si può fare eccezione e non possono violare i diritti fondamentali dell’individuo.

Chi partecipa all’assemblea e il diritto di voto

Oltre ai proprietari degli appartamenti che costituiscono il condominio, all’assemblea possono partecipare altri soggetti, per esempio chi ha diritti d’uso o abitazione o ancora gli usufruttuari, ossia coloro che abitano una casa senza esserne proprietari.

Questi soggetti, come previsto dall’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile,
esercitano il diritto di voto negli affari che riguardano l’ordinaria amministrazione e il semplice
godimento delle cose e dei servizi comuni.

In tutti gli altri casi a votare sono i titolari della nuda proprietà «salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del Codice», vale a dire si tratti di lavori oppure opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del Codice civile (miglioramenti e addizioni). In tale evenienza l’avviso di
convocazione va comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.

Inoltre, se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni che sono a suo carico o ne ritarda senza giusto motivo l’esecuzione, l’usufruttuario può farle eseguire a proprie spese, pretendendo successivamente che gli siano rimborsate, in questo caso è lui, e non il nudo proprietario, ad avere diritto di voto in assemblea.

 

Hanno diritto a votare in assemblea anche coloro che hanno stipulato un contratto di locazione, ma soltanto per le decisioni che riguardano il servizio di riscaldamento e condizionamento dell’aria.

 

Possono comunque intervenire senza votare nelle delibere che modificano i servizi comuni.

All’assemblea possono partecipare anche soggetti estranei al condominio, per esempio periti o rappresentanti di un’impresa edile, convocati per illustrate al resto dei condomini l’esecuzione di eventuali interventi all’edificio.

Infine, c’é l’amministratore dell’edificio, la cui assenza non ha alcun effetto sull’approvazione delle delibere. In certe situazioni, per esempio quando si deve discutere la revoca del suo mandato, è anzi opportuno chiedergli di uscire dall’aula fino a quando l’assemblea non decide sul suo futuro.

Quando si configura un condominio parziale, prendono parte all’assemblea solo i condomini, gli usufruttuari, i nudi proprietari o gli inquilini interessati.

Per le decisioni si procede alla riparametrazione dei millesimila somma dei millesimi dei presenti viene portata a mille e le quote di ciascuno vengono proporzionalmente incrementate.

Per quanto riguarda il voto, in assemblea è sempre unico. Ciò significa, per esempio, che una coppia di coniugi in comunione di beni esprimerà soltanto un parere, così come gli eredi di un appartamento.

Il problema si pone quando i comproprietari non sono d’accordo.

Chi decide in questi casi?

La prassi vuole che il presidente dell’assemblea (figura nominata, al pari del segretario, dal resto dei
condomini) estragga a sorte tra gli aventi diritto al voto.

L’astenuto, come spiega la legge di riforma, è equiparato a chi non è d’accordo.

Un discorso a parte meritano i condomini assenti: pur non essendo responsabili delle decisioni contrarie alla legge prese dall’assemblea, hanno il dovere di chiedere all’assemblea l’applicazione di una legge necessaria, per esempio inerente alla sicurezza o al risparmio energetico.


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