ASSEMBLEA CONDOMINIALE: FACCIAMO CHIAREZZA (seconda parte)

ASSEMBLEE CONDOMINIALI

La convocazione e la validità del voto

L’assemblea di condominio va convocata dall’amministratore in carica (anche se il mandato è stato revocato, ma non c’é ancora il sostituto) almeno una volta l’anno, per l’approvazione del rendiconto annuale del condominio.
Oltre a questa seduta “ordinaria” i condomini possono riunirsi un numero indeterminato di volte dando luogo alle assemblee straordinarie, nelle quali discutere ogni tipo di argomento, bilancio compreso.

Oltre all’amministratore hanno il diritto di convocare l’assemblea: ogni condomino, se l’amministratore non esiste, è impossibilitato a svolgere il suo compito, è irreperibile, malato o defunto.

Almeno due condomini, che rappresentino un sesto del valore in millesimi dell’edificio, dieci giorni dopo aver chiesto all’amministratore di convocare l’assemblea e questi si sia rifiutato o li abbia ignorati.

Il curatore speciale, nominato dal giudice quando per qualsiasi motivo manca l’amministratore di condominio e un condomino intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti al condominio.

Il curatore, come disposto dall’articolo 65 delle disposizioni di attuazione del Codice civile «deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite».

 

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L’amministratore, o chi ne fa le veci, ha il compito di spedire con posta raccomandata, fax o per (posta elettronica certificata) un avviso a tutti i partecipanti all’assemblea.

L’avviso deve indicare data e il luogo in cui si terrà l’incontro, oltre all’ordine del giorno. Può essere utile, inoltre, inserire la data della seconda convocazione e un tagliando per chi non può presentarsi e ha necessità di nominare un delegato.

All’avviso, come ha deciso la Corte di Cassazione (sentenza 8 agosto 2003, 11. 11940) è obbligatorio allegare il rendiconto consuntivo, mentre quello preventivo può essere redatto anche durante lo svolgimento dell’assemblea.

Nel caso in cui un appartamento sia in comproprietà, sarà sufficiente che l’amministratore invii l’avviso soltanto a una delle due parti, mentre la convocazione va recapitata sia al nudo proprietario sia all’usufruttuario dell’alloggio.

Il compito di convocare l’inquilino spetta invece al proprietario, a cui è recapitato l’avviso. Infine, sono da considerarsi nulle le convocazioni fatte a voce.

Attenzione

La mancata convocazione di proprietari, usufruttuari e nudi proprietari non rende la delibera automaticamente nulla, ma annullabile se impugnata in giudizio entro 30 giorni.

L’assemblea di prima convocazione si tiene cinque giorni dopo la ricezione dell’avviso.

Per essere valida è richiesta la presenza di almeno due terzi dei partecipanti al condominio in
possesso di due terzi del valore dell’edificio. Ciò avviene solo raramente e così nella maggior
parte dei casi ogni discussione è rimandata alla seconda convocazione.

L’amministratore è comunque tenuto a redigere un verbale, da trascrivere nel libro dei verbali,
dove annota il mancato raggiungimento del quorum.

L’assemblea di seconda convocazione va tenuta almeno un giorno dopo la prima e non oltre i dieci giorni successivi. Per essere valida, è sufficiente che siano presenti almeno un terzo dei condomini in possesso di un terzo del valore dell’edificio.

La legge di riforma ha introdotto un’importante novità riguardo l’ordine del giorno: qualora non fosse esaurito durante la prima seduta, può essere discusso nei giorni seguenti, non per forza consecutivi.

Infine, nel caso un condomino arrivi dopo l’inizio dell’assemblea o abbandoni prima della fine, i “movimenti” devono essere riportati nel verbale.

Ad ogni modo l’importante é che al momento della votazione vi sia il quorum necessario ad approvare la delibera.

ll verbale

Tutto quello che accade durante l’assemblea, comprese le delibere approvate e quelle rigettate,
deve essere riportato in un apposito verbale, un atto privato che una volta compilato va trascritto nel registro dei verbali e conservato nello studio dell’amministratore di condominio.

Quando l’amministratore cessa l’incarico è tenuto a trasmettere il registro dei verbali al proprio successore.

Il verbale dovrebbe essere redatto durante l’assemblea e non, come avviene solitamente, nei giorni successivi, quando è alto il rischio di dimenticare alcuni passaggi importanti discussi dai condomini.

Il documento deve contenere:

1) date della prima e seconda convocazione;

2) eventuale nota sulla prima convocazione andata deserta;

3) riferimenti dei condomini con diritto di voto o dei delegati;

4) indicazione su quorum e validità dell’assemblea;

5) nomi dei condomini ritardatari e di quelli che lasciano prima della fine;

6) delibere approvate e rigettate, con i relativi quorum e i nomi degli astenuti e dei contrari;

7) documenti essenziali da allegare (rendiconto, contratti ecc.);

8) eventuali nomine periodiche dell’amministratore e consiglieri.

L’amministratore è tenuto a trasmettere una copia del verbale a tutti i condomini, compresi gli assenti che hanno il diritto di impugnare le delibere entro 30 giorni, dalla loro comunicazione.

Le regole nel supercondominio

L’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, modificato dalla legge di riforma, prevede che «… quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 5 del Codice, il proprio rappresentante
all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore».

Tale situazione si verifica nel cosiddetto supercondominio, composto da più edifici separati, con differenti condomini, legati tra loro da alcune parti comuni (piscina, campo da tennis, parco
giochi ecc.).

All’assemblea del supercondominio partecipano, quindi, i rappresentanti eletti da ogni condominio con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi di ciascun condominio.

Qualora non si riesca a raggiungere il quorum, ciascun partecipante può chiedere all’Autorità giudiziaria di nominare il rappresentante del proprio condominio.

 
Questi è sempre tenuto a comunicare all’amministratore del condominio di riferimento le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti; a sua volta l’amministratore riferisce all’assemblea di condominio.

Il meccanismo prevede, inoltre, un super-amministratore di condominio, anche se questa particolare figura non è menzionata dal Codice civile. Così come non si fa cenno alle maggioranze necessarie per
l’approvazione delle delibere, che quindi restano quelle previste dalle norme condominiali.
Di conseguenza, ogni singolo palazzo del complesso super-condominiale conta per una testa e i millesimi sono la somma dei millesimi dei proprietari che abitano l’edificio. 
Con la legge di riforma l’intenzione del legislatore era provare a disciplinare il super-condominio, ma la sensazione è che ci sia riuscito solo parzialmente.

Cosa accade, per esempio, nei super-condomini misti, ovvero dove convivono edifici con più alloggi e villette unifamiliari?

Secondo il ragionamento precedente, a livello di partecipazione all’assemblea contano allo stesso modo, ma ciò comporterebbe un evidente squilibrio.

Altri dubbi riguardano l’avviso di convocazione. Non è chiaro a chi vada spedito, se a tutti gli amministratori o a tutti i condomini del super-condominio.

E ancora: deve essere redatto un verbale? A chi va inviato? A tutti i condomini o soltanto agli amministratori dei singoli condomini?

Tutti dubbi che soltanto le pronunce dei giudici, nel corso degli anni, potranno chiarire.


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