Ultimo aggiornamento 20 Marzo 2023 da VetrinaFacile.it & Redazione
Amministratore di condominio: nomina, compiti, revoca
La figura centrale per quanto riguarda la gestione degli immobili all’interno di un condominio è sicuramente quella dell’amministratore condominiale, il cui operato è regolato nel dettato da norme di legge specifiche e imperative.
A lui è affidato il compito di:
- condurre l’edificio limitatamente alle parti comuni;
- vigilare sulla loro manutenzione integrità;
- erogare le spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni;
- preoccuparsi dell’osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio;
- riscuotere le somme dovute dai singoli condòmini e redigere il consuntivo delle spese al fine della gestione per dare giustificazione delle uscite delle e delle entrate della cassa condominiale.
La nomina in ruolo di amministratore condominiale può essere ricoperto sia da una persona fisica che da una persona giuridica, ma anche da una società di capitali, a condizione che risponde a determinati requisiti (quelli previsti dall’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione del c.c.).
Per diventare amministratore bisogna dunque:
- godere dei diritti civili;
- non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore nel minimo di 2 anni e nel massimo di 5 anni;
- di non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
- non essere interdetti o inabilitati;
- di non essere inseriti nell’elenco dei protesti cambiari;
- aver conseguito diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- aveva frequentato un corso di formazione iniziale impegnati a svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Attenzione
Il codice civile precisa che non è necessario possedere un diploma o frequentare un corso di formazione se l’amministratore condominiale è nominato tra i condomini dello stabile. La perdita degli altri requisiti, invece, comporta la cessazione dell’incarico, e in tal caso, ciascun condomino ha il diritto di convocare l’assemblea per la nomina dell’amministratore.
Quando nominare l’amministratore condominiale
La nomina dell’amministratore condominiale è obbligatoria quando in uno stabile i condomini sono più di 8 (prima della legge di riforma ne bastavano 4). Per diventare effettiva è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, a patto che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
Quando l’assemblea non raggiunge il quorum per nominare, confermare o revocare l’amministratore condominiale, si possono intraprendere due strade.
- La prima consente a ciascun condomino di rivolgersi all’autorità giudiziaria, che nominerà il presidente, che nominerà l’ amministratore giudiziale.
- L’altra strada prevede che l’amministratore uscente, resti in carica conservando tutti i suoi poteri fino alla nomina del successore.L’incarico, così come specificato nell’articolo 1129, comma 4 del codice civile – come modificato dalla legge di riforma – deve avere una durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata. L’amministratore condominiale resta dunque, in carica per un biennio e alla fine del primo anno non necessità di alcuna delibera assembleare, in quanto il rinnovo dell’accordo avviene tacitamente.
All’accettazione della nomina, l’amministratore condominiale deve:
- comunicare i propri dati anagrafici e professionali, come il codice fiscale e, qualora si traffica società, denominazione è sede legale;
- il luogo in cui saranno custoditi i registri del condominio e gli orari in cui saranno consultabili;
- apporre sul luogo di accesso al condominio le proprie generalità e recapiti, anche telefonici;
- associare al proprio codice fiscale del condominio presso l’Agenzia delle Entrate, volturare tutte le utenze del condominio, effettuato il formale passaggio di consegne con l’amministratore precedente, depositare la propria firma sul conto corrente condominiale o, Nel caso non ci fosse ancora, aprirne uno a nome del condomino;
- effettuare il formale passaggio di consegne con l’amministratore precedente;
- depositare la propria firma sul conto corrente condominiale o in caso non ci fosse ancora, aprirne uno a nome del condominio.
Compiti principali amministratore condominiale
L’amministratore condominiale può essere definito come l’organo esecutivo del condominio e ha il compito fondamentale di dare esecuzione alle delibere votate dall’assemblea e di gestire i beni comuni. Le sue principale attribuzioni, così le definisce l’articolo 1130 del codice civile, riguardano:
Assemblea
L’amministratore condominiale che deve seguire nelle deliberazioni e convocarla almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto condominiale.
Regolamento
L’amministratore condominiale custodisce il “regolamento“ e si impegna affinché tutti i condomini lo rispettino, a patto che le disposizioni contenute nel documento non siano in contrasto con le norme vigenti.
Le cose comuni
L’amministratore condominiale ne disciplina l’uso e la fruizione nell’interesse comune, in modo da garantirne a ogni condomino, senza distinzioni, il miglior godimento.
La riscossione e l’erogazione delle spese
L’amministratore condominiale è tenuto a riscuotere i contributi derivanti dall’utilizzo delle parti comuni. Il dovere di pagare le cose per i condomini da momenti in cui è approvata la ripartizione delle spese, e non la spesa in se, dalla stessa data decorre il periodo di prescrizione del debito, sui 5 anni di tempo che il condominio ha a disposizione per ricorrere in giudizio e farsi dare il denaro.
Inoltre, l’amministratore condominiale è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Inoltre, deve effettuare i pagamenti relative all’esercizio e alla manutenzione delle parti comuni.
Il conto corrente condominiale
Per garantire trasparenza delle transizioni di denaro che interessano il condominio, l’amministratore ha l’obbligo di far transitare le somme erogate o ricevute a qualunque titolo dai condomini o terzi su conto corrente postale o bancario intestato al condominio, al quale potranno accedere, a loro spese, per il tramite dell’amministratore, tutti i condòmini.
La conservazione dei registri
Il compito dell’amministratore condominiale è di curare “quattro registi” che poi, una volta esaurito il mandato, cederà al successore. Si tratta del “registro dei verbali delle assemblee”, cui va allegato il regolamento di condominio e del registro dell’anagrafe condominiale. Quest’ultimo contiene le generalità dei proprietari, dei condomini e dei dati catastali di ciascuna unità immobiliare, del registro di nomina e revoca dell’amministratore condominiale e del registro di contabilità, che può tenersi anche su formato elettronico, dove sono annotati in ordine cronologico, entro 30 giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita.
Gli interventi urgenti
L’amministratore condominiale è obbligato a ordinare le opere che per motivi di urgenza, opportunità o scarsa spesa, non possono attendere la decisione dell’assemblea. Per esempio, se un cornicione è pericolante, l’amministratore deve immediatamente contattare una ditta specializzata che mette in sicurezza l’edificio. Visto il carattere d’urgenza, non è necessario passare dall’assemblea, che sarà messo al corrente della spesa nella seduta successiva.
La sicurezza degli impianti
All’amministratore condominiale spetta la supervisione sulla manutenzione degli rimpianti e sul loro funzionamento.
Compenso dell’amministratore di condominio
Non esiste per il ruolo di amministratore di condominio o una tariffa ad hoc, anche perché non esiste un albo professionale. Il corrispettivo dovuto all’amministratore, è quindi frutto di una libera trattativa tra le parti, sancita dall’assemblea.
Quando assume il nuovo incarico, l’amministratore condominiale stabilisce un compenso forfettario per la gestione ordinaria e straordinaria, restando escluse dal preventivo solo le prestazioni dell’amministratore che esorbitano dalle sue funzioni e che perciò danno il diritto ad un onorario integrativo. Come per esempio, il pagamento delle ritenute fiscali a dipendenti e consulenti al condominio e a ditte che eseguono appalti, in quanto il relativo obbligo, non incombe per legge sull’amministratore, ma bensì sul condominio che è sostituto d’imposta. Stesso discorso vale per il pagamento degli onorari e dei contributi ai dipendenti condominiali, come il portiere.
Corsi di Formazione per l’amministratore di condominio
Per tutti gli amministratori di condominio è obbligatoria la formazione per restare aggiornati, come deliberato dal decreto del ministero della Giustizia 13 agosto 2014, numero 140. Un apposito regolamento che specifica i corsi devono perseguire i seguenti obiettivi:
- migliorare perfezionare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in materia di amministrazione condominiale e di sicurezza dell’edificio;
- promuovere il più possibile l’aggiornamento delle competenze appena indicate in ragione dell’evoluzione normativa, giurisprudenziali, scientifica e dell’innovazione tecnologica;
- accrescere lo studio e l’approfondimento individuali, quali presupposti per l’esercizio professionale di qualità.
I corsi formazione devono avere la durata di almeno 72 ore, un terzo delle quali, prevedono esercitazioni pratiche. Gli obblighi formativi di aggiornamento, invece, hanno cadenza annuale e una durata di almeno 15 ore.
Tra gli argomenti di studio, troviamo:
- i compiti dell’amministratore di condominio
- la sicurezza degli spazi comuni
- la ripartizione delle spese
- la normativa urbanistica
- le tecniche di risoluzione dei conflitti
- utilizzo degli apparecchi informatici
- contabilità.
Come revocare l’amministratore condominiale
L’amministratore condominiale può essere revocato in qualsiasi momento anche senza che il suo contratto sia giunto al termine, anche se ovviamente in casi simili gli spetta un risarcimento. Due sono le casistiche possibili:
- a revoca per giusta causa
- la revoca senza giusta causa
Nel secondo caso l’assemblea può deliberare la revoca senza dover dare alcuna giustificazione, è sufficiente che lo votino un numero di condomini che rappresentano la maggioranza degli intervenuti in assemblea e di almeno la metà del valore dell’edificio espressa in quote millesimali.
Come disposto dall’articolo 1325 del c.c., l’amministratore condominiale non può opporsi a questa decisione, ma ha diritto a un risarcimento danni che non può comunque essere superiore a un orario non ancora riscosso. L’amministratore revocato resta in carica fino al momento in cui l’assemblea o il giudice non procedono con la nomina di un nuovo professionista; in questo periodo, definito prorogatio – in certi casi può dilatarsi nel tempo – soprattutto nel super-condominio – dove il computo delle maggioranze necessarie per la nomina, la riconferma con la revoca è piuttosto complicato con i condomini di seconde case, dove abitualmente il proprietario risiede in posti lontani rispetto al luogo in cui è situato l’immobile.
In attesa del nuovo amministratore condominiale
L’amministratore uscente resta in carica finché non si trova il sostituto, mantenendo tutte le sue funzioni. Su quest’ultimo punto, in passato, la Cassazione ha più volte ribadito che l’amministratore in carica pro tempore mantiene le stesse responsabilità e gli stessi poteri attribuiti al professionista regolarmente letto, compreso quello di gestire gli appalti per opere straordinarie in condominio o di rappresentarlo in giudizio.
Per quanto riguarda la revoca giudiziale per giusta causa, l’articolo 1129 del c.c. prevede che possa essere disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino. In questo caso l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
La revoca per giusta causa può essere richiesta in caso di gravi irregolarità, per esempio:
- l’omessa convocazione dell’assemblea annuale per l’approvazione del rendiconto e/o il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca della nomina del nuovo amministratore;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
- la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale;
- la mal gestione, che può generare confusione tra il patrimonio di condominio e quello personale dell’amministratore o di altri condomini;
- l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei Registri Immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
- qualora sia stata promossa un’azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare scientemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
- non aver curato la Tenuta del Registro di Anagrafe Condominiale, il registro dei verbali dell’assemblea e non aver fornito, al condomino che ha fatto richiesta, attenzione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
- l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali.
Le dimissioni dell’amministratore condominiale
L’amministratore condominiale è libero di lasciare l’incarico in qualsiasi momento e senza preavviso, presentando le proprie dimissioni. L’articolo 1722 c.c. prevede, infatti, che è così, anche per rinuncia del mandatario, che comunque rimane in carica ad interim fino alla nomina del sostituto. In questi casi, in assenza di una giusta causa, venendo meno il rapporto di mandato, non è da escludere che l’amministratore dimissionario può “uscirsene” senza risarcire il danno al condominio.
L’inter prevede che il professionista comunichi la sua decisione, per iscritto, a tutti i condomini e successivamente convochi l’assemblea, insieme, come punto all’ordine del giorno, oltre le dimissioni, la nomina dell’amministratore. Qualora l’assemblea non riesca a raggiungere il quorum per la nomina del successore – come stabilito dall’articolo 1129, comma 1 del c.c. – lo stesso professionista dimissionario può ricorrere all’autorità giudiziaria e chiedere la nomina giudiziale del nuovo amministratore.
Alla cessazione dell’incarico, per remissione o per revoca della semplicità, il vecchio amministratore condominiale è tenuto a consegnare al nuovo tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini e se ciò non avviene si può incorrere nel reato di appropriazione indebita, punibile con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a 1.032 €.
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