Agibilità e abitabilità. Quando un edificio è inagibile. VetrinaFacile.it

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Ultimo aggiornamento 7 Aprile 2023 da VetrinaFacile.it & Redazione

Agibilità e abitabilità

Con l’espressione “agibilità“ o “abitabilità“ si fa riferimento a tutte quelle qualità e caratteristiche “in termini di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico” che l’immobile e/o edificio deve presentare al fine di assolvere alla destinazione economico-sociale che gli è propria.

Un immobile inagibile, infatti è inservibile, in quanto inidoneo a far fronte ad esigenze abitative o meno del proprietario. Per tale ragione la “legge” ha puntualmente disciplinato l’iter amministrativo volto a verificare la sussistenza dei requisiti necessari a qualificare l’edificio come agibile, dunque abitabile e commerciabile, con riferimento alla normativa vigente in materia edilizia.

Tale verifica si rende opportuna e necessaria all’atto della realizzazione di una nuova costruzione, nonché ogni qualvolta vengono effettuati, su edifici già esistenti, interventi idonei, per le proprie caratteristiche, a pregiudicare, o anche solo modificare le condizioni di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico del fabbricato. Fra i suddetti interventi rientrano sempre le opere di “ricostruzione” e “sopraelevazione“.

La precedente disciplina di cui al vecchio articolo “24 del dpr 380 del 6 giugno 2001 (TU edilizia)” era fondata su un importante momento partecipativo dei comuni i quali, all’esito dell’espletamento di tutte le opportune verifiche del caso, rilasciavano una certificazione attestante la sussistenza delle condizioni richieste dalla normativa in vigore.

Segnalazione certificata di agibilità (SCA)

Il legislatore con il “d.lgs 222 del 25 novembre 2016, cosiddetto decreto scia 2” nello spirito della liberalizzazione dell’efficientamemto dell’attività della pubblica amministrazione, ha sostituito l’iter procedimentale necessario al rilascio della certificazione con una diversa modalità di attestazione dei requisiti precedentemente indicati, incentrata sulla valorizzazione della dichiarazione proveniente da parte del privato.

La presenza delle condizioni anzidette, nonché la valutazione del rispetto della normativa vigente della conformità dell’opera al progetto presentato, vengono infatti oggi dichiarate, sotto la propria responsabilità, da un professionista abilitato, attraverso la cosiddetta segnalazione certificata di agibilità (SCA).

Detta segnalazione deve poi essere presentata, a cura del soggetto titolare del “permesso di costruire” e dal soggetto che ha presentato la “segnalazione certificata di inizio attività”, o dai loro successori o aventi causa, al comune competente, presso lo sportello unico per l’edilizia, nel termine di 15 giorni dalla fine lavori e deve essere corredata di tutta la documentazione impiantistica, strutturale e catastale inerente al di immobile.

All’interno di essa deve essere certamente ricompresi:

il certificato di collaudo;
la dichiarazione di regolare esecuzione dei lavori;
la dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e barriere architettoniche;
gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale.

L’immobile potrà essere utilizzato a partire dal giorno di presentazione della segnalazione, con la facoltà della “pubblica amministrazione” di effettuare, nei 30 giorni successivi, tutte le opportune verifiche nei confronti della documentazione prodotta e conseguentemente richiedere eventuali integrazioni e precisazioni.

Agibilità e abitabilità: nota

L’articolo 26 del testo unico edilizia, consente in ogni caso all’ente pubblico di dichiarare, anche in un momento successivo, l’inagibilità dell’edificio o parte di esso, richiamando all’uopo il disposto di cui all’articolo 222 del RD 27 luglio 1934, numero 1265 (TU delle leggi sanitarie). Si tratta di un potere esercitato in via di autotutela ed è pertanto subordinato alla sopravvenienza di motivi di pubblico interesse o condizioni oggettive e fattuali che determina il venir meno dei presupposti di agibilità dell’edificio.

La modifica della normativa non consente l’esercizio di alcun pubblico potere di revoca. La presenza all’interno della segnalazione di dichiarazioni mendaci o non veritiere, o anche solo non corrette dal punto di vista tecnico, ricade sotto la responsabilità del professionista incaricato di redigere e raccogliere la documentazione. La mancata presentazione della segnalazione, invece, determina la comminazione di una sanzione amministrativa pecuniaria.

Disciplina civilistica e giurisprudenza di legittimità

La disciplina civilistica e la giurisprudenza di legittimità, tuttavia, non sanzionano con la nullità l’atto di compravendita con cui viene trasferita un’unità immobiliare carente dei requisiti di agibilità, ma piuttosto, riscontrata nell’abitabilità una qualità essenziale del bene, ravvedono nella consegna di un immobile inagibile una forma di inadempimento del venditore.

Quest’ultimo infatti, trasferendo l’unità immobiliare di fatto “inservibile”, si trova a consegnare una cosa per un’altra, tanto difforme da quella pattuita da risultare appartenente a un genere del tutto diverso, è in idonea, pertanto, ad assolvere alla destinazione propria del bene contravvenuto (Cassazione 14586 del 30 luglio 2004).

Qualificazione della consegna della cosa

La qualificazione della consegna della cosa nei termini anzidetti vale a differenziare il caso di specie tra le diverse fattispecie di vizi della cosa compravenduta (articolo 1495 del codice civile) e di mancanza delle qualità essenziali (articolo 1497 del codice civile) con rilevanti conseguenze applicative in termini di esperibilità delle relative azioni. Nelle suddette ipotesi, infatti, il termine prescrizionale sarà quello specificamente previsto dalla normativa di riferimento; pare un anno dal momento della consegna. Integra aliud pro alio sia il difetto assoluto della licenza di abitabilità, sia l’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla, dovuta alla presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica (Cassazione 2294 del 30 gennaio 2017).

Assenza del certificato di agibilità

In assenza del “certificato di agibilità“, il bene è dunque incommerciabile e tale vizio non è sanato, per la mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato domanda di condono, né che l’immobile fosse stato comunque adibito ad abitazione dai precedenti proprietari (Cassazione 1701 del 23 gennaio 2009). La consegna del certificato di agibilità rappresenta quindi una vera e propria obbligazione incombente sul venditore (tribunale di Siena 1428 del 7 dicembre 2018).

È dunque evidente, che è interesse, se non vero è proprio onere, del venditore, fornire la “certificazione di agibilità“ della quale si è eventualmente in possesso. Nel caso di attestazione di agibilità con le modalità del silenzio-assenso, lo stesso deve fornire la prova dell’avvenuta presentazione della domanda, dichiarando che non sono stati emessi provvedimenti di sospensione o di diniego.

Agibilità e abitabilità: nota

Per gli edifici di risalente realizzazione, il venditore a fronte delle difficoltà, a cui, con molta probabilità va incontro nel reperimento della documentazione, può limitarsi a garantire, sotto la propria responsabilità, che l’immobile oggetto di compravendita presenti requisiti di agibilità richiesti dalla normativa.

La “certificazione di agibilità“ deve essere formata solo nel momento in cui viene realizzata la costruzione o vengono effettuate opere di ristrutturazione tali da incidere sulla sicurezza, salubrità ed deficienza energetica dell’edificio. In assenza di tali interventi non sorge in capo ai proprietari alcun onere di adeguamento alle normative sopravvenute, nemmeno in caso di alienazione. I “requisiti di agibilità“ dell’immobile, attestati dalla certificazione dal silenzio assenso, si riferiscono infatti alla normativa in vigore al momento in cui essi sono stati verificati.

Quando un edificio è inagibile

Un edificio può essere qualificato come “inagibile“ quando si trovi in una situazione di degrado tale da non risultare superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, necessitando di opere di restauro e risanamento conservativo e o di ristrutturazione edilizia. In via meramente esemplificativa si può affermare che tale circostanza si verifica certamente nel caso in cui si presenti una grave rischio di “crollo parziale” o “totale” delle strutture verticali e orizzontali dell’edificio, (solette, solai, tetti, muri portanti, etc).

Un immobile può essere considerato “non idoneo” alle finalità abitative, che si manifestano proprio nel caso in cui manchino quelle strutture necessarie agli allacciamenti delle opere di urbanizzazione primaria, nonché nel caso in cui siano presenti precarie condizioni igienico-sanitarie.

Situazione di inagibilità

Tali situazioni di inagibilità vengono decretati a seguito di accertamento compiuto tramite perizia dell’Ufficio tecnico comunale, del comando dei vigili del fuoco e delle Asl. In tali casi può essere lo stesso proprietario del bene a produrre un’autocertificazione con la quale si attesta la condizione di precarietà in cui versa l’immobile. Tale impulso di parte è sostenuto dalla circostanza che, a seguito della dichiarazione di inagibilità, lo stesso potrà richiedere una riduzione dell’imposta patrimoniale sulla casa pari al 50%.

Se poi l’immobile risulta tanto degradato da poter essere classificato come collabente (come nell’ipotesi in cui il tetto sia integralmente crollato o comunque si presenti come inutilizzabile), il proprietario è legittimato a richiedere ai competenti uffici del catasto, che il bene venga riclassificato, ottenendo così una totale esenzione dall’imposta municipale unica.

Il rilascio di un “permesso di costruire in sanatoria” non va ad ovviare alla mancanza dei requisiti relativi all’agibilità dell’edificio, dal momento che il permesso di costruire e il certificato di agibilità fanno riferimento a presupposti diversi e non sovrapponibili. Pertanto, il contratto di compravendita di un immobile abusivo è successivamente condonato, pur rimanendo valide ed efficaci per effetto del provvedimento in sanatoria, resta sempre suscettibile di risoluzione per la mancanza dei requisiti di abitabilità.