AGEVOLAZIONE PRIMA CASA | REQUISITI

Agevolazione Prima Casa

Agevolazione prima casa. La casa è sempre un riferimento importante per gli italiani. Con ciò voglio dire che per l’italiano “avere” un casa di proprietà è sempre un modo per sentirsi al “sicuro”. I primi passi vengono fatti con l’acquisto della prima casa e in quest’articolo andremo a sottolineare gli aspetti che la caratterizzano e che la rendono conseguentemente appetibile.

Tra gli aspetti caratterizzanti dell’agevolazione prima casa c’è sicuramente la possibilità di poter pagare delle imposte calmierate, quindi agevolate, nel momento in cui si presentano determinati presupposti.

Analizziamoli:

  • 1- L’immobile deve rientrare in determinate categorie catastali.
  • 2- L’immobile deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, o intende stabilizzarsi, ovvero svolge la propria attività lavorativa.
  • 3- Chi compra deve avere determinati requisiti.

Al verificarsi di queste condizioni, lo Stato riconosce all’acquirente i benefici della prima casa. Così chi acquista un immobile da un privato o da un’azienda – che vende in esenzione IVA – deve versare un imposta di registro del 2% invece del 9% sul valore catastale dell’immobile. Invece le imposte ipotecarie e catastali vengono versate ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Precisiamo che se il venditore è un impresa con vendita soggetta a IVA, l’acquirente deve corrispondere l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, e cioè pari al 4% invece del 10%. Le imposte di registro, catastali ed ipotecarie si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Requisito 1 | Caratteristiche dell’Immobile

Come già accennato sopra, per poter usufruire dell’agevolazione prima casa devono verificarsi determinati presupposti. Le categorie catastali che possono usufruire dell’agevolazione prima casa sono:

  • 1- A/2 abitazioni civili – normali abitazioni
  • 2- A/3 fabbricati realizzati con caratteristiche e rifiniture economiche
  • 3- A/4 immobili molto modesti sia nelle finiture che nei materiali
  • 4- A/5 ultra popolari – poco utilizzate in fase di scomparsa
  • 5- A/6 immobili poste al servizio di attività agricole che rispettino le caratteristiche di cui al decreto del ministero delle Finanze 701/1994 (Leggi Decreto-701-1994)
  • 6- A/7 immobili con un minimo di verde o cortile privato in comune a schiera e/o singole e/o a piani
  • A/11 abitazioni e/o alloggi tipici dei luoghi – come ad esempio possono essere i trulli di Alberobello e/o i Sassi di Matera e/o i rifugi di Montagna

Inoltre l’agevolazione prima casa spettano anche sull’acquisto di pertinenze, quindi abbiamo:

  • 1- C/2 magazzini e locali di deposito
  • 2- C/6 rimesse e autorimesse
  • 3- C/7 tettoie chiuse o aperte

limitatamente ad una pertinenza per ciascuna categoria, ed è necessario che le stesse siano destinate in modo durevole al servizio dell’abitazione principale, e che quest’ultima sia stata acquistata con il beneficio dell’agevolazione prima casa.

Inoltre sono PREVISTE le agevolazione prima casa anche nei seguenti casi:

  • 1- di un fabbricato rurale qualora non costituisca pertinenza di un terreno agricolo (circolare 18/E/2013 paragrafo 3.11.3)
  • 2- di un abitazione in corso di costruzione purché, una volta ultimata, presenti i requisiti oggettivi (circolare 18/E/2013, paragrafo 3.11.3) cioè sia classificata in una delle categorie catastali ammesse (circolare 2/E/2014 paragrafo 1.3);
  • 3- reiterato di quote sullo stesso immobile (circolare 18/E/2013 paragrafo 3.11.3)
  • 4- di appartamenti contigui, contestualmente o con atti separati (circolare 18/E/2013 paragrafo 3.11.3) sempre che una volta unificati presentino i requisiti richiesti e cioè che l’immobile risultante dalla fusione sia classato nelle categorie da A/2 ad A/7 (circolare 2/E/2014 paragrafo 1.3).

Sono ESCLUSE dall’agevolazione prima casa le seguenti categorie:

  • 1- A/1 abitazioni di tipo signorile
  • 2- A/8 abitazioni in villa
  • 3- A/9 castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici

Requisito 2 | Ubicazione dell’immobile

Per poter usufruire dell’agevolazione prima casa, l’immobile oggetto della futura compravendita, deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza e/o comunque dovrà trasferirla entro 18 mesi dalla data dell’acquisto dell’immobile. In quest’ultimo caso, nell’atto di acquisto, dovrà essere dichiarato di voler effettuare il cambio di residenza, fermo restando che il cambio di residenza si considera avvenuta nella data in cui l’interessato presenta al comune la dichiarazione di trasferimento.

Le agevolazioni fiscali sono anche riconosciute quando l’immobile si trovi nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, anche non remunerata (come ad es. le attività di studio, di volontariato o sportive), nel territorio del comune in cui ha sede o esercita il proprio datore di lavoro (se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro), ovvero ancora sull’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” in Italia, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. In quest’ultimo caso la condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’Aire (anagrafe degli italiani residenti all’estero) o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Solo per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Agevolazioni quando si è già proprietari di un immobile

Con l’entrata in vigore della legge di Stabilità 2016 i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

La stessa agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito, come può essere per la donazione e successione.

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se la futura compravendita NON avviene si perdono, ovviamente, tutte le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare anche una sanzione del 30%.

Riduzione della Sanzione

Per la mancata assunzione dell’impegno è prevista, tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso), presentando un’istanza all’agenzia delle Entrate nella quale dichiarare la decadenza dell’agevolazione. Può tuttavia accadere che il contribuente, dopo l’acquisto, si renda conto di non poter rispettare l’impegno di vendita del vecchio immobile, pur essendo in totale buona fede. In tali casi egli potrà proporre, entro l’anno dal nuovo acquisto, un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto con la quale, dichiarata l’impossibilità di vendere, dovrà richiedere la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

L’agevolazione prima casa NON SPETTANO quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici, e ciò anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

L’agevolazione COMPETE anche in caso di acquisto per usucapione (circolare 18/E/ del 29 maggio 2013 paragrafo 3.11.3).

Il contribuente NON DEVE ADIBIRE l’immobile a propria abitazione principale, per cui l’agevolazione COMPETE anche in caso di immobile locato o da concedere in locazione (circolare 18/E/2013 paragrafo 3.11.3).

Imposte Agevolate

Quando il VENDITORE É UN PRIVATO o UN IMPRESA che vende in esenzione IVA:

  • a- imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
  • b- imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • c- imposta catastale fissa di 50 euro

Quando il VENDITORE è un IMPRESA con vendita soggetta ad IVA:

  • a- IVA ridotta al 4%
  • b- imposta di registro fissa di 200 euro
  • c- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • d- imposta catastale fissa di 200 euro

In ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000€. Comunque l’importo effettivamente dovuto potrebbe risultare inferiore in esito allo scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Per gli acquisti effettuati da AGENZIE IMMOBILIARI è prevista una detrazione IRPEF di importo pari al 19% entro il limite di 1.000€ e inoltre è possibile portare in detrazione gli interessi passivi del MUTUO con la dichiarazione dei redditi.

NOTE

Alberobello: Alberobello è una città della Puglia, in Italia. È nota per i Trulli, bianche costruzioni coniche in pietra, presenti a centinaia nel quartiere collinare Rione Monti. Il Trullo Sovrano del XVIII secolo è un trullo a due livelli. Il Museo del Territorio “Casa Pezzolla” espone arredi e attrezzi che ricreano la vita nei Trulli come era in passato. A sud-ovest della città, si trova la Casa Rossa, un campo d’internamento della seconda guerra mondiale..

Sassi di Matera: I Sassi di Matera sono due quartieri di Matera, Sasso Caveoso e Sasso Barisano, formati da edifici e architetture rupestri scavati nella roccia della Murgia materana e abitati fin dalla preistoria. Insieme al rione Civita, costituiscono il centro storico della città di Matera.

Donazione: La donazione è il negozio giuridico col quale una parte, il donante, intenzionalmente arricchisce l’altra, il donatario, disponendo di un proprio diritto – o obbligandosi a disporne – senza conseguire un corrispettivo

Successione: La successione, in diritto, è il fenomeno del subentrare in un rapporto giuridico di un soggetto giuridico, detto «successore» o «avente causa», a un altro soggetto giuridico, detto «autore» o «dante causa»

Ravvedimento Operoso: Il Ravvedimento operoso, regolamentato per la prima volta dall’art. 14 della L. 29 dicembre 1990, n. 408, e successivamente disciplinato dall’art. 13 del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 472, è un istituto giuridico finalizzato al ripristino della legalità violata in ambito amministrativo tributario

Esenzione IVA: Operazioni esentiesenzione IVA – Le operazioni esenti (Art. 10 del D.P.R 633/72) non sono soggette al pagamento dell’imposta, concorrono a formare il volume di affari IVA, quindi sono soggette a fatturazione e registrazione sui registri IVA e non consentono di recuperare l’IVA pagata su acquisti o spese.

Soggette ad IVA: Per soggetti passivi dell’IVA si intendono coloro che effettuano cessioni di beni e prestazioni di servizi (oggettivamente) soggette all’IVA nell’esercizio di imprese o di arti e professioni ovvero che effettuano, nell’esercizio di tali attività, importazioni o operazioni intracomunitarie.


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