Agente affari in mediazione: tutto quello che devi sapere!

Ultimo aggiornamento 18 Aprile 2023 da VetrinaFacile.it & Redazione

Agente affari in mediazione

Il codice civile non dà alcuna definizione della mediazione ma si limita a definire la figura del mediatore. L’art. 1754 del c.c. – definizione del mediatore – “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”. La mediazione è disciplinata nel c.c. dall’ art.1754 al 1765.

L’agente affari in mediazioni, comunemente riconosciuto come agente immobiliare, è colui che diviene per volontà manifestata dalle parti contraenti, l’artefice della conclusione di un affare, che ha per oggetto la compravendita o la locazione di un immobile, la cessione o l’affitto di un’azienda.

Nello svolgere la propria attività, il mediatore deve aver cura di operare con assoluta imparzialità e neutralità, nella piena consapevolezza della responsabilità che assume e nel rispetto dei doveri che il c.c. e le leggi speciali in materia di mediazione gli impongono, ben conscio del fatto che la sua attività non si limita più alla sola messa in relazione delle parti ma, si estende alla consulenza nelle varie fasi dell’affare stesso, senza, ovviamente, sconfinare in settori riservati ad altre categorie professionali per le quali è richiesta l’iscrizione in albi, ordini e ruoli.

Evoluzione legislativa

Occorre partire da molto lontano e cioè dal 1913. Infatti, la prima legge speciale che si è occupata dell’esercizio della mediazione è la legge n. 272 del 1913, cui ha fatto seguito la legge n. 253 del 1958. La legge successiva è la n. 39 del 03/02/1989, seguita da 3 decreti attuativi; il decreto n. 300 del 1990, n. 452 del 1990 e il decreto n. 589 del 1993. Infine, abbiamo la legge n. 57 del 5 marzo 2001, il D.L. 223/2006 e il D.Lgs n. 59 del 26/03/2010.

La legge n. 272 del 1913 è stata sancita la libertà nell’esercizio della mediazione ordinaria e con questa legge è stata prevista, invece, un’autorizzazione speciale per i cosiddetti “mediatori pubblici” cioè agenti di cambi e mediatori marittimi;
La legge n. 253 del 1958 ha istituito per la prima volta un ruolo ordinario per tutti quei mediatori che in base alla legge speciale, precedentemente in vigore, potevano esercitare liberamente, ed un ruolo speciale per i mediatori pubblici già vincolati in passato;
La Legge n. 39/1989 (vera innovazione in materia di mediazione) disciplina, dettagliatamente tutti gli aspetti riguardanti l’istituzione di un nuovo ruolo, il quale prenderà il nome di “ruolo degli agenti di affari in mediazione”. Rimarrà invariata la disciplina riguardante i ruoli speciali;
La Legge n. 57/2001 (art. 18) ha abrogato alcune disposizioni della legge n. 39 del 1989 in riferimento soprattutto ai requisiti da possedere per l’iscrizione al ruolo ed ha introdotto alcune importanti novità per lo svolgimento dell’attività di mediazione;
D.L. n. 223/2006 ha soppresso le commissioni istituite dagli articoli 4 e 7 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, ossia la commissione centrale presso il Ministero dell’industria, del commercio e dell’artigianato e la commissione provinciale presso le Camere di commercio industria, artigianato e agricoltura. Le relative funzioni, ora, sono svolte rispettivamente dal Ministero dello sviluppo economico e dalle Camere di commercio;
D.Lgs n. 59/2010 che all’art. 73 sopprime il ruolo degli agenti immobiliari istituito dalla L. n. 39/1989 e assoggetta le attività disciplinate dalla predetta legge alla segnalazione certificata inizio attività (S.C.I.A.), da presentare presso la Camera di Commercio, Industria, Artigianato, Agricoltura insieme all’iscrizione. La C.C.I.A.A. verifica il possesso dei requisiti e iscrive i relativi dati nel Registro delle imprese nell’apposita sezione repertorio economico e amministrativo (REA).

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Legge 39 del 1989

L’art. 2 della legge n. 39 del 1989 aveva sancito l’obbligatorietà dell’iscrizione al ruolo degli agenti affari in mediazione sia per la mediazione professionale che per quella occasionale.

Il ruolo, era tenuto presso tutte le C.C.I.A.A. di tutte le province italiane, ora soppresso e sostituito con l’obbligo di iscrizione presso il registro delle imprese nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) presentata telematicamente insieme alla S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività) “per tutti coloro che svolgono o intendono svolgere attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale, ed anche da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi ad immobili od aziende, anche se l’attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo, nonché per tutti coloro che esercitano, a qualsiasi titolo, le attività disciplinate dalla legge per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, per l’esercizio dell’attività di mediazione”.

La legge riserva all’attività di mediazione 4 sezioni:

sezione degli agenti immobiliari, è la sezione che accoglie le iscrizioni di tutti coloro che operano sia in forma professionale che occasionale come mediatori per la conclusione di affari relativi ad immobili ed aziende;
sezione degli agenti merceologici, nella quale devono iscriversi coloro che svolgono anche in modo discontinuo od occasionale, attività di mediazione per la conclusione di affari relativi a merci, derrate e bestiame;
sezione degli agenti muniti di mandato a titolo oneroso, in questa sezione devono iscriversi coloro, che operano anche occasionalmente per conto di una sola delle parti contraenti e, cioè in forza di un regolare contratto di mandato per la conclusione di affari relativi ad immobili ed aziende;
sezione degli agenti in servizi vari, in questa sezione devono iscriversi gli agenti che svolgono attività anche in modo discontinuo ed occasionale per la conclusione di affari relativi al settore dei servizi, nonché tutti gli altri agenti che non trovano collocazione in una delle sezioni precedenti. In questa sezione erano, inoltre, iscritti i mediatori in mutui e finanziamenti; ora questa parte è stata soppressa con l’istituzione con la legge del 1996 n. 108 dell’albo dei mediatori creditizi, sotto il controllo del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

A partire dal 2000 e precisamente con il decreto P.R. n. 287 del 2000 la competenza in materia creditizia è stata trasferita all’Ufficio Italiano Cambi; i mediatori creditizi oggi si iscrivono soltanto in un apposito elenco tenuto presso la Banca d’Italia (Unità di Informativa finanziaria). La legge consente l’iscrizione contemporanea nelle sezioni riservate agli agenti immobiliari e ai mandatari a titolo oneroso (prima e terza sezione) in quanto tra loro affini. Ne consegue che il mediatore iscritto in una sezione non può compiere atti di mediazione relativi ad un’altra sezione, fatta eccezione per la prima e la terza che sono tra loro compatibili, salvo che sia in possesso, anche per le altre sezioni, dei relativi requisiti professionali.

Agli agenti affari in mediazione (ex agente immobiliare) regolarmente iscritti possono essere affidati incarichi di perizie e consulenza tecnica in materia immobiliare da parte di enti pubblici e, se iscritti da almeno un triennio hanno titolo per essere inclusi nel ruolo dei periti e degli esperti tenuto dalle camere di commercio, nonché negli elenchi dei consulenti tecnici presso i tribunali.

Nei confronti di tutti i soggetti indicati dalla normativa antimafia, compresi gli eventuali preposti, non devono sussistere cause di decadenza, di sospensione o di divieto di cui all’art. 67 del D.Lgs. 06/09/2011, n. 159 e successive modificazioni. Dette dichiarazioni dovranno essere allegate insieme alla modulistica ministeriale. Ciascuna sezione deve indicare:

nome, cognome, luogo, data di nascita e residenza dell’iscritto;
data di iscrizione;
se l’attività dell’iscritto è svolta in nome proprio o per conto di un’impresa organizzata.

Vengono anche annotati i provvedimenti disciplinari, amministrativi e penali. L’iscrizione è sottoposta a revisione almeno una volta ogni 4 anni dalla presentazione della SCIA. Il conservatore del registro delle imprese, che verifica la sopravvenuta mancanza di un requisito, avvia il procedimento di inibizione alla continuazione dell’attività e adotta il conseguente provvedimento con relativa annotazione della cessazione dell’attività medesima.

Come superare l’esame di agente immobiliare?

Di seguito vi giriamo tutti i questionari già corretti della Camera di Commercio di Roma per superare l’esame di idoneità per agenti di affari in mediazione.

Requisiti per l’esercizio

A coloro che intendono svolgere l’esercizio dell’attività di mediatore immobiliare è richiesto il possesso di specifici requisiti.

Requisiti personali

aver raggiunto la maggiore età;
il godimento dei diritti civili;
essere cittadini italiani o, cittadini di uno degli Stati membri dell’Unione Europea, ovvero stranieri con residenza in Italia in possesso di un valido permesso di soggiorno;
residenza nella circoscrizione della CCIAA competente per territorio per i soggetti che richiedono l’iscrizione nel Rea quali persone fisiche non svolgenti l’attività.

Requisiti morali

avere il godimento dei diritti civili;
salvo che non sia intervenuta la riabilitazione, il richiedente non deve essere interdetto, né inabilitato, fallito, né condannato per delitti contro la P.A., l’amministrazione della Giustizia, o anche per delitti di omicidio volontario, furto, rapina, estorsione, truffa, appropriazione indebita, ricettazione e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore nel minimo a 2 anni e nel massimo a 5 anni;
non essere stato sottoposto ai provvedimenti riguardanti la normativa anti-mafia.

L’esistenza o l’assenza di precedenti penali viene accertata con autocertificazione, saranno poi a carico della Camera di commercio i successivi controlli.

Citiamo qualche esempio di fatti che non costituiscono più impedimento all’iscrizione al ruolo:

emissione di assegni a vuoto;
oltraggio al pubblico ufficiale;
delitti colposi, cioè quei delitti commessi non con l’intenzione di nuocere ma soltanto a seguito di imprudenza, imperizia e superficialità.

Requisiti professionali

1- La legge del 2001 n. 57 ha disposto che la licenza media non è più sufficiente per l’iscrizione ma è obbligatorio essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di II° grado di qualsiasi indirizzo, frequentare un corso di formazione preparatorio e superare un esame camerale in relazione al ramo di mediazione prescelto. Le modalità degli esami sono indicate nel D.M. n. 300 del 1990, il quale ha previsto due prove scritte:

una su materie giuridiche;
una su materie tecniche, una orale per l’iscrizione alla sezione degli agenti immobiliari e dei mandatari a titolo oneroso. Sono ammessi alla prova orale i candidati che abbiano riportato una media di almeno 7/10 nelle prove scritte e non meno di 6/10 in ciascuna di esse. L’esame è superato dai candidati che abbiano ottenuto un voto non inferiore a 6/10 nella prova orale.

2 – Essere iscritti al Ruolo di Agenti Affari in Mediazione prima dell’entrata in vigore del D.Lgs 59/2010 (Requisito valido fino al 12/05/2016).

Le imprese si iscrivono presso la C.C.I.A.A. competente in relazione al luogo ove si intende esercitare la propria attività, ma l’attività, una volta iscritti, può essere svolta su tutto il territorio nazionale.

L’impresa che esercita l’attività in più sedi o unità locali presenta una S.C.I.A. per ciascuna di esse. Presso ogni sede o unità locale in cui si svolge l’attività, l’impresa nomina almeno un preposto, in possesso dei requisiti morali e professionali idonei allo svolgimento dell’attività, autocertificati attraverso la sezione “requisiti”. E’ ammessa anche la preposizione presso più localizzazioni a condizione che, in base all’organizzazione dell’attività svolta, venga garantita la copertura delle localizzazioni nel rispetto della normativa vigente.

La data di inizio di attività presentata sul modello S.C.I.A. deve coincidere con la data di presentazione della domanda stessa.

L’attività di agente affari in mediazione è incompatibile:

l’esercizio di qualsiasi attività alle dipendenze di persone, di società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione;
con qualsiasi impiego pubblico, a meno che non si opti per un rapporto di lavoro part-time, al 50%;
l’esercizio di attività professionali;
l’esercizio di qualsiasi attività imprenditoriale, escluse quelle di mediazione comunque esercitata;
la carica di rappresentante legale di società che svolge attività incompatibile con la mediazione.

Il mediatore può essere iscritto anche in altri albi, ruoli o registri a condizione che non svolga la relativa attività.

Non costituiscono cause di incompatibilità:

qualità di dipendente di un’impresa individuale o collettiva che svolge attività di mediazione;
l’iscrizione al R.d.I. che come ricordiamo è obbligatorio per tutte le imprese individuali o collettive;
l’iscrizione nell’albo dei periti e degli esperti della C.C.I.A.A. e nell’albo dei consulenti tecnici del Giudice: il diritto di potersi iscrivere negli albi predetti, si acquisisce dopo 3 anni di attività di mediazione svolta in modo professionale;
L’esercizio dell’attività di mediatore creditizio, attività particolarmente importante per l’agente immobiliare che voglia anche fornire ai propri clienti una consulenza sui mutui e finanziamenti per l’acquisto di immobili (come attività complementare e necessaria). È consentito però di segnalare la società di mediazione creditizia in via accessoria e strumentale.

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Iscrizione della società per agenti affari in mediazione

Per quanto riguarda le società, l’iscrizione deve essere effettuata presso la C.C.I.A.A. della provincia in cui la società ha la sede legale. Precisiamo che, in questo caso, i requisiti morali e professionali, nonché tutte le cause di incompatibilità sono riferiti al legale rappresentante e all’eventuale preposto. Le società di capitali si iscrivono tramite il loro rappresentante legale che può essere anche un soggetto esterno alla società, mentre le società di persone si iscrivono tramite i soci amministratori per le s.n.c. e tramite i soci accomandatari per le s.a.s..

Oltre al legale rappresentante, che ha l’obbligo di iscriversi al registro a titolo personale, si precisa che qualsiasi altro soggetto legittimato ad agire per la società debba possedere la medesima iscrizione al ruolo, possibile, ovviamente, solo avendo tutti i requisiti per l’iscrizione previsti dalla legge.

Provvigione agente affari in mediazione

L’art. 1755 del c.c. recita: “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o da usi, sono determinate dal Giudice secondo equità”. L’elemento determinante, quindi, per il diritto alla provvigione è quindi il nesso di causalità fra l’affare che si è concluso e l’intervento del mediatore.

Il rapporto di mediazione non può configurarsi, e non sorge, quindi, il diritto alla provvigione, qualora le parti, pur avendo concluso l’affare grazie all’attività del mediatore, non siano state in grado di conoscere l’opera di intermediazione svolta dal predetto e non siano state, perciò messe in condizioni di valutare o meno di avvalersi della relativa prestazione. Inoltre l’art. 6 della L. 39/1989 integra la disciplina civilistica per quanto riguarda le modalità di determinazione delle tariffe professionali infatti “la misura della provvigione, in mancanza di patto, è determinata dalle giunte camerali tenendo conto degli usi locali”.

L’art. 1756 c.c. recita: “salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non si è concluso”.

Ovviamente, il rimborso è dovuto solo quando le spese siano state sostenute dal mediatore non già di propria iniziativa ma in base all’incarico di una delle parti che ne sopporterebbe le conseguenze. Il mediatore, se vuole, può anche rinunciare al rimborso delle spese. Un esempio a tale proposito potrebbe essere quello di un incarico in esclusiva dato al mediatore, in cui vi sia rinuncia al rimborso delle spese da parte di quest’ultimo. Tale rinuncia di rimborso potrebbe essere anche indipendente dalla conclusione o meno dell’affare.

Il diritto del mediatore al pagamento della provvigione si prescrive in un anno (art.2950 c.c.). Il termine decorre dalla data di conclusione del contratto o dal momento in cui il mediatore ne viene a conoscenza. Il diritto del mediatore al pagamento della provvigione sorge anche quando le parti abbiano stipulato il contratto in assenza o all’insaputa del mediatore, avvalendosi comunque della sua opera. Stesso diritto sussiste anche nel caso in cui le parti originarie sostituiscano altri a sé nella stipulazione del contratto (Cass. 21 maggio 2012, n. 12527).

Provvigioni nei contratti condizionali

I contratti condizionali sono quelli sottoposti a condizione. Ai sensi dell’art. 1757 del c.c. “se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione. Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione. La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile se il mediatore non conosceva la causa di invalidità”.

Ricordiamo che l’annullabilità del contratto, può verificarsi per vizi dalla volontà, errore, dolo o per violenza psichica; mentre la rescissione può essere richiesta per contratti conclusi in stato di bisogno o in stato di pericolo. Si può affermare, dunque, che il diritto alla provvigione è insensibile alle conseguenze della rescissione o dell’annullabilità e non può venire mai meno, purché il mediatore non sia a conoscenza delle cause di annullabilità o di rescindibilità del negozio.

Presenza di più agenti affari in mediazione

L’art. 1758 del c.c. recita: “se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione”. La quota spettante a ciascun mediatore è determinata in proporzione all’entità del suo intervento. Quindi se l’affare è concluso per l’intervento congiunto di più mediatori, la provvigione verrà ripartita pro-quota.

Contraente non nominato

L’art. 1762 del c.c. recita: “il mediatore che non manifesta ad un contraente il nome dell’altro, risponde dell’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento”.

Nel contratto per persona da nominare, previsto dal nostro Codice, il soggetto che non ha manifestato alla parte il nome dell’altro contraente, ha l’obbligo di comunicarglielo entro 3 giorni dalla stipula, altrimenti risponde dell’esecuzione del contratto. Anche il mediatore che non manifesta al contraente “noto” il nome del contraente “sconosciuto” risponde dell’esecuzione del contratto (per l’adempimento delle obbligazioni nascenti), ma, a differenza di ciò che accadrebbe nel contratto per persona da nominare, il mediatore conserva sempre la sua veste di intermediario senza mai trasformarsi in diretto contraente.

Va ricordato, inoltre, che ricorrerebbe comunque la responsabilità del mediatore per l’inadempimento del contraente dapprima occulto, anche se successivamente si rendesse noto o venisse nominato dal mediatore stesso. Il motivo di questa attribuzione di responsabilità è da ricercare nella garanzia da fornire al contraente “noto”, al fine di non fargli correre ulteriori rischi per aver contrattato senza conoscere in alcun modo l’altro contraente ma fidandosi solo dell’opera svolta dal mediatore.

Rappresentanza dell’agente affari in mediazione

L’art. 1761 del c.c. così recita: “il mediatore può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento”.

Come abbiamo già evidenziato, l’art. 1754 del C.C. vieta al mediatore di rappresentare una delle parti, ma tale divieto si riferisce al momento che precede la conclusione del contratto; una volta raggiunto l’accordo, la rappresentanza è ammessa.

Fideiussione dell’agente affari in mediazione

L’art. 1763 del c.c. così recita: “il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti, tale facoltà è ammessa anche prima che le parti raggiungono l’accordo senza per questo violare il principio dell’imparzialità”.

Anche se non è richiesta la forma scritta, è bene che questa volontà sia espressamente manifestata in modo da essere necessariamente provata con ogni mezzo ed anche quindi, con testimoni (Cass. 17 ottobre 1992, n. 11413).

Responsabilità dell’agente affari in mediazione

L’art. 1759 del c.c. recita: “il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità delle sottoscrizioni, delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite”.

Il dovere di conformarsi al principio di correttezza nella sua condotta professionale, impongono al mediatore il dovere di fornire alle parti tutte le informazioni relative all’affare a cui sono interessate. Se tale precetto fosse eluso, sorgerebbe un obbligo per il mediatore di risarcire il danno causato alle parti, danno ovviamente scaturito dalla mancanza o incompletezza delle informazioni.

Quanto alla responsabilità sulla autenticità delle sottoscrizioni delle scritture, scopo della disposizione è accrescere la fiducia del pubblico nel mediatore e nel contempo tutelare convenientemente gli interessi dei soggetti coinvolti, risparmiando alle parti i ritardi e le difficoltà che ostacolerebbero la conclusione dell’affare.

Si noti, però, che per attribuire al mediatore tale responsabilità, egli deve essere messo in grado di controllare personalmente l’autenticità delle sottoscrizioni, quindi, si ritiene che la responsabilità del mediatore riguardi esclusivamente le sole scritture private che si formano alla sua presenza nel corso della trattativa per la conclusione dell’affare e che abbiano valore negoziale, possano, cioè, influire sulla regolare conclusione dello stesso. Dalla garanzia, quindi, sono esclusi gli atti pubblici e le scritture private autenticate, ferma restando la responsabilità del mediatore nell’ipotesi in cui nonostante l’autenticità notarile il mediatore fosse a conoscenza della non autenticità del documento.

Riguardo ai titoli trasmessi per il suo tramite, il mediatore risponde dell’autenticità dell’ultima girata. Per escludere la propria responsabilità è bene che il mediatore faccia apporre dalla parte, in sua presenza, la propria firma per girata sui titoli nominativi all’ordine (assegno, cambiale), rifiutandosi di trasmetterlo con la girata in bianco, non potendo in tal caso, garantire l’autenticità della firma. Ciò, non è necessario per i titoli al portatore (denaro, libretto di risparmio al portatore) che si trasmettono mediante semplice consegna.

Tra le responsabilità attribuite al mediatore è ricompreso il disposto dall’ultimo comma dell’art. 1764 del c.c. che vieta al mediatore stesso di prestare la propria attività nell’interesse di persone notoriamente insolventi o delle quali conosce lo stato di incapacità.

Eventuali variazioni relative all’attività mediatore ed ai soggetti svolgenti l’attività devono avvenire presentando telematicamente il modello “MEDIATORI” sezione “MODIFICHE” entro 30 giorni dall’evento.

La comunicazione della cessazione attività delle imprese e delle persone fisiche che per conto delle imprese svolgono l’attività è soggetta agli ordinari adempimenti nei confronti del registro delle imprese. Le persone fisiche che cessano di svolgere l’attività all’interno di un’impresa richiedono, a pena di decadenza entro novanta giorni dalla cessazione di essere iscritti nella apposita sezione del REA tramite la presentazione per via telematica della sezione “ISCRIZIONE NELL’APPOSITA SEZIONE (A REGIME)” del modello “MEDIATORI”. I soggetti iscritti nella apposita sezione del REA richiedono la cancellazione dalla medesima in caso di svolgimento dell’attività, compilando la sezione “REQUISITI” del modello “MEDIATORI” ovvero il modello intercalare “REQUISITI”.

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Libera prestazione di servizi

La prestazione temporanea e occasionale dell’attività è consentita alle imprese stabilite in uno Stato membro dell’Unione europea che, in base alle leggi di quello Stato sono abilitate a svolgere l’attività, se non aventi alcuna sede nel territorio italiano, nel rispetto delle disposizioni di cui al titolo II del decreto legislativo 9 novembre 2007, n. 206, di recepimento della direttiva 2005/36/CE, come previsto dall’articolo 20, comma 3, del decreto legislativo n.59/2010. Le disposizioni del presente decreto che prevedono l’obbligo di iscrizione nel registro delle imprese o nel REA, non trovano applicazione nei confronti delle imprese esercenti l’attività oggetto del medesimo decreto, stabilite in altro Stato membro dell’Unione europea e non aventi alcuna sede o unità locale sul territorio italiano, fermo restando l’obbligo della polizza assicurativa.

Polizza assicurativa

Il Ministero delle Attività produttive, in merito all’art. 18 della legge del marzo 2001 n. 57 che dispone circa l’obbligo della prestazione per l’esercizio della professione di mediatore di idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti, ha fornito indicazioni precisando che per tale obbligo si intende la stipula di una polizza assicurativa della responsabilità civile per negligenze ed errori professionali comprensiva della garanzia per infedeltà dei dipendenti. L’ammontare minimo di copertura fissato dalla polizza è di:

euro 260.000 per ditte individuali;
euro 520.000 per società di persone;
euro 1.550.000 per società di capitali.

L’agente di affari in mediazione o la società di mediazione che risulti iscritto in più sezioni dovrà assicurare in un’unica polizza, separatamente, i rischi inerenti le diverse attività, data la differenziazione delle stesse contemplate nelle sezioni medesime, o stipulare più polizze distinte. La polizza assicurativa dovrà coprire anche tutti coloro che all’interno dell’azienda svolgono a qualsiasi titolo l’attività di mediazione.

Qualora un soggetto già coperto da polizza assicurativa in quanto operante in una società di mediazione intenda svolgere questa attività a titolo individuale, dovrà risultare coperto da altra polizza individuale.

Tutti gli iscritti al registro che esercitano l’attività devono aver provveduto all’adeguamento delle polizze assicurative, pena in caso di mancato adempimento, l’applicazione delle sanzioni disciplinari delle “sospensioni“. Gli aspiranti all’iscrizione, devono produrre alla competente C.C.I.A.A. apposita dichiarazione che attesti l’avvenuto pagamento del premio assicurativo; mentre, coloro che sono già iscritti devono produrre detta dichiarazione in occasione della revisione del registro. Deposito dei moduli (formulari) per l’esercizio dell’attività di mediazione

Il codice civile non prescrive alcuna formalità particolare per l’instaurazione del rapporto tra il mediatore e ciascuna delle parti, pertanto, anche un incarico dato verbalmente è da ritenersi valido. Tuttavia, il ricorso ad un incarico verbale oltre che sconsigliabile per tutte le parti coinvolte, è assolutamente infrequente. Di qui, l’utilizzo di appositi moduli di incarico e formulari scritti di solito e predisposti dallo stesso mediatore.

Il mediatore che nell’esercizio della sua attività utilizzi tali moduli e formulari è obbligato a depositare per via telematica, mediante compilazione della sezione “formulari” del modello “Mediatori”. Il deposito determina l’archiviazione dei moduli e formulari nell’archivio degli atti e documenti. Sui moduli e formulari depositati deve essere indicato il numero REA e il codice fiscale dell’impresa. In questi moduli devono essere indicate le condizioni del contratto di cui si avvale l’agente immobiliare per l’esercizio della sua attività. Tali moduli e formulari devono essere facilmente comprensibili ed essere ispirati al principio della “buona fede contrattuale”.

Se tali formalità non venissero rispettate, il mediatore può essere punito con sanzioni amministrative pecuniarie. La mancanza di deposito non comporta l’invalidità del contratto stipulato ma una sanzione pecuniaria di 1549,00 euro, e se il mediatore si avvale di moduli e formulari diversi da quelli depositati di 516,00 euro.

Organi istituzionali

La legge del 1989 n. 39 aveva istituito presso ciascuna C.C.I.A.A. una Commissione Provinciale, una Commissione Centrale e una Giunta Camerale.

Erano funzioni della commissione centrale:

armonizzare a livello nazionale le attività di tutte le C.C.I.A.A. d’Italia, soprattutto in materia di camerali;
giudicare sui ricorsi presentati dai mediatori contro i provvedimenti disciplinari disposti dalla Giunta camerale.

Erano funzioni della commissione provinciale:

esaminare la documentazione presentata dai mediatori ed effettuare prima la relativa iscrizione al ruolo;
fornire pareri in materia di provvigione, qualora fosse richiesto dalla Giunta camerale;
fornire alle Giunte camerali notizie utili affinché queste potessero esercitare i loro poteri in materia disciplinare (di sanzioni disciplinari);
revisionare il ruolo ogni 4 anni e provvedere alla pubblicazione dello stesso ogni anno;
provvedere all^’applicazione delle sanzioni amministrative pecuniarie sia a carico dei mediatori professionali sia a carico di quelli abusivi.

Giunta camerale

L’unico organo rimasto attualmente è la Giunta camerale. L’art. 11 del D.L. n. 223 del 2006 convertito nella legge n. 248 del 2006 ha soppresso sia la Commissione centrale, le cui funzioni sono ora svolte dal Ministero dello Sviluppo Economico che le Commissioni provinciali, le cui funzioni sono ora svolte dalle stesse C.C.I.A.A..

La Giunta Camerale svolge attualmente le seguenti funzioni e, ricordiamo, è l’organo collegiale della C.C.I.A.A.:

stabilisce le sanzioni disciplinari a carico dei mediatori;
determina la provvigione nel caso in cui le parti non l’abbiano già pattuita.

Sanzioni amministrative

Come abbiamo appena visto, una delle principali funzioni della Giunta Camerale è quella di decidere sull”irrogazione ai mediatori di sanzioni disciplinari per comportamenti che risultino scorretti, per la violazione del principio della “Buona fede contrattuale” o per il venir meno di alcuni requisiti fondamentali per poter essere iscritti.

Queste sanzioni sono:

la sospensione è il provvedimento di minor gravità deciso verso quei mediatori che hanno turbato lievemente l’andamento del mercato (ingiustificato aumento o diminuzione della valutazione degli immobili traendo profitti e provocando danni economici agli altri soggetti), oppure abbiano commesso delle irregolarità nell’esercizio della professione. Tale provvedimento non può avere una durata superiore a 6 mesi. La Giunta può decidere di sospendere il mediatore dalla professione anche qualora sia in corso un procedimento per uno di quei delitti che impediscono l’ iscrizione al ruolo e in questo caso la sospensione opererebbe fino al termine del giudizio;
la cancellazione si applica qualora il mediatore eserciti un’attività incompatibile con la mediazione, abbia perso i requisiti morali oppure su richiesta dell’interessato;
l’inibizione perpetua dell’esercizio dell’attività è il provvedimento più grave perché comporta la cancellazione permanente dal ruolo. Essa può verificarsi:

nei confronti di quegli agenti che abbiano turbato gravemente l’andamento del mercato;
nei confronti degli agenti che nel periodo di sospensione loro inflitto compiano atti inerenti al loro ufficio;
nei confronti di quegli agenti che abbiano subito per tre volte il provvedimento di sospensione.

L’adozione di provvedimenti disciplinari è preceduta dall’invito all’interessato a comparire davanti alla Giunta camerale entro il termine di 15 giorni dalla comunicazione. Del provvedimento disciplinare va redatto un apposito verbale, sottoscritto dal Presidente e dal Segretario della Giunta. Di questo verbale deve esserne data comunicazione all’interessato entro 15 giorni dalla data di adozione, mediante raccomandata con avviso di ricevimento. Le deliberazioni relative ai provvedimenti disciplinari sono affissi nell’albo camerale. L’eventuale ricorso contro il provvedimento adottato deve essere presentato entro 30 giorni dall’interessato al Ministero dello Sviluppo Economico e ha generalmente effetto sospensivo. Attualmente, in caso di cancellazione l’agente può essere nuovamente iscritto purché provi che è venuta a cessare la causa che l’aveva determinata.

Sanzioni amministrative pecuniaria

Le sanzioni in oggetto, sono state previste prevalentemente per combattere l’abusivismo nella professione ma anche per il mancato deposito dei formulari presso le C.C.I.A.A. o per l’utilizzo di formulari diversi da quelli depositati. In caso di esercizio abusivo della professione, sono posti a carico dell’agente i seguenti obblighi:

restituire la provvigione;
pagare una somma di danaro di importo compreso tra euro 7.500,00 ed euro 15.000,00.

Una volta ricevuto il verbale di accertamento della violazione, l’interessato se intende pagare subito dovrà provvedere a versare all’Ufficio del Registro (Agenzia Territoriale delle Entrate) una somma pari ad un terzo (1/3) del massimo con effetto liberatorio. Se invece non si vuole avvalere di questo beneficio, l’interessato può far pervenire alla C.C.I.A.A. competente entro 30 giorni eventuali scritti a sua difesa per il rigetto del provvedimento. Contro la successiva pronuncia della C.C.I.A.A. è ammesso ricorso al Giudice di Pace.

A coloro che siano incorsi per tre volte in questa sanzione, anche se vi sia stato pagamento con effetto liberatorio, si applicano le pene previste dall^’art. 348 del C.p. che punisce chiunque abusivamente esercita una professione per la quale è richiesta una speciale abilitazione dello Stato, con la reclusione fino a 6 mesi o con la multa da euro 103,00 ad euro 516,46.

Per il mancato rispetto della formalità del deposito dei moduli e dei formulari è prevista una sanzione amministrativa pecuniaria pari ad euro 1.549,00; per chi utilizza moduli o formulari diversi da quelli depositati, la sanzione è pari ad euro 516,00.

Obbligo informazioni

Le notizie fondamentali che vanno sempre comunicate dal mediatore e relative all’affare mediato in quanto oggetto di preventiva verifica sono le seguenti:

gli estremi dei titoli di proprietà;
la circostanza che il bene è pervenuto al venditore per donazione o successione;
gli identificativi catastali;
gli estremi di licenze, concessioni edilizie, permessi di costruire o denunce di inizio attività;
gli estremi di domande o concessioni o permessi in sanatoria o la mancata regolarizzazione urbanistica, con particolare riferimento alle disposizioni di legge sull’abusivismo edilizio e sulla inedificabilità (= non edificabilità) dei suoli a causa dei vincoli previsti dagli strumenti urbanistici adottati o, in corso di approvazione e dei regolamenti edilizi approvati compreso l’eventuale mancato rilascio del certificato di agibilità;
i limiti all’uso della proprietà individuale contenuti nel regolamento di condominio;
lo stato di insolvenza della controparte e il suo stato di imprenditore quale causa di una possibile azione revocatoria fallimentare;
l’esistenza di iscrizioni ipotecarie, di servitù, o di altri diritti personali di godimento che possano chiaramente incidere sulla libera trasferibilità dell^’immobile;
eventuali arretrati per oneri straordinari od ordinari di natura condominiale ai fini della potenziale rivalsa del condominio sull^’acquirente per gli oneri dovuti dal venditore per l’anno in corso e quello precedente al trasferimento della proprietà.
secondo quanto disposto dal D.L. 78/2010 in materia di antiriciclaggio il mediatore è tenuto alla registrazione della clientela (archivio unico informatico);
nell’utilizzo di denaro contante, titoli al portatore, assegni e libretti al portatore il limite è stato ridotto a 1.000,00 euro (D.L. 201/2011), ossia è vietato il trasferimento di contante superiore a questa cifra;
l’obbligo di natura fiscale di registrare le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della propria attività (contratti preliminari, cessione o affitto di azienda, contratti di locazione). La registrazione conferisce data certa all’atto.

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Principali adempimenti fiscali e civili

l’iscrizione al R.d.I. presso la C.C.I.A.A.;
l’iscrizione all’INPS nella gestione previdenziale commercianti; va precisato a tal proposito, che dal 1° gennaio 2004 tale iscrizione avviene in automatico con l’ iscrizione al R.d.I.;
la comunicazione presso l’Ufficio Territoriale delle Entrate dell’inizio dell’attività ai fini IVA;
la comunicazione all’Ufficio Tributi del Comune della superficie del locale ai fini della determinazione della tassa sullo smaltimento dei rifiuti solidi urbani;
la denuncia all’Ufficio Tributi del Comune di eventuali manifesti, insegne o targhe ai fini della determinazione dell’imposta di pubblicità;
l’iscrizione al registro degli agenti di affari in mediazione o a titolo individuale o come amministratore di società, aventi per oggetto l’intermediazione immobiliare ;
deposito dei moduli e formulari presso la C.C.I.A.A. competente;
iscrizione all’INPS e all’INAIL di eventuali dipendenti;
applicazione della legge 626/94 (aggiornata dal D.L. 81/2008 e dal D.L. 106/2008) in materia di sicurezza dei lavoratori sul luogo di lavoro;
comunicazione e notifica al Garante per la protezione dei dati personali in base al decreto legislativo n. 196 del 2003 (protezione dati personali).

La fattura dell’agente immobiliare: come un imprenditore, anche l’agente immobiliare deve emettere un documento fiscale per giustificare ai fini delle imposte sui redditi e dell’IVA le provvigioni percepite.

La fattura da emettere al momento della riscossione delle provvigioni, mai dopo, tra i dati identificativi dell’agente (ditta, sede, cod. fiscale e p.IVA) e del suo destinatario (nome, cognome ed indirizzo, la p.IVA non è obbligatoria) deve contenere i seguenti elementi:

l’indicazione e il calcolo dell’IVA nella misura del 22%;
ritenuta d’acconto sulle provvigioni ai fini IRPEF che è pari al 23% sul 50% della base imponibile se l’agente non si avvale di collaboratori o terzi, oppure l’aliquota è pari al 23% sul 20% della base imponibile se l’agente si avvale di collaboratori o terzi.

Ricordiamo che, in base alla legge n. 248 del 2006, dal 1° gennaio 2007 è possibile detrarre il 19% della provvigione di una società corrisposta all’agenzia immobiliare per l’acquisto dell’abitazione principale per un importo non superiore ai 1.000,00 euro da ripartire tra i comproprietari.

Mandato

La definizione di mandato è contenuta nell’art. 1703 del c.c. il quale recita: “Il mandato è il contratto con il quale una parte detta “mandatario” si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra detta “mandante“.

Il mandato è un contratto e consiste nel compimento di atti giuridici e si distingue, quindi, dalla mediazione che consiste nel compimento di un’ attività materiale nella quale il mediatore ha soltanto l’onere di eseguire l’incarico conferitogli, al fine di percepire la provvigione e non un obbligo che la legge pone in capo al mandatario. Il mandato è un contratto consensuale ad effetti obbligatori da redigersi in forma scritta a pena di nullità, per la vendita o la locazione di un immobile o per l’affitto o la cessione di un’azienda.

Il mandato si fonda, come si dice in diritto, sulla fiducia che si ripone su una persona tale da conferire ad essa l’incarico di svolgere per suo conto attività giuridiche che vanno ad interessare la sfera degli interessi privati.

Il mandato può essere conferito con o senza rappresentanza. Il mandato con rappresentanza, detto rappresentanza diretta, presuppone che il mandante abbia conferito tramite procura il potere al mandatario di agire in nome e per conto proprio. In questo caso, tutti gli atti che il mandatario compirà in nome e per conto del mandante, produrranno immediatamente effetto nella sfera giuridica del mandante. Possiamo, dunque, affermare che la procura è un atto giuridico unilaterale e non un contratto con cui il mandante conferisce al mandatario, senza che per la sua efficacia occorra l’accettazione di quest’ultimo, il potere di rappresentarlo all’esterno di fronte ai terzi, con i quali il rappresentante verrà a contatto nell’esecuzione dell’incarico conferitogli dal mandante, per rendere loro noto che il mandatario è autorizzato a trattare in nome e per conto del mandante, mentre il mandato regola i soli rapporti interni tra mandante e mandatario.

Se il mandato è senza rappresentanza, o con rappresentanza indiretta, o impropria, il mandatario agisce in nome proprio e acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi che non hanno rapporti con il mandante. L’art. 1706 del c.c. ci dice che il mandatario ha poi l’obbligo, in conseguenza del mandato ricevuto, di trasferire al mandante con successivo atto tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato e quindi il diritto acquistato in nome proprio ma nell’interesse del mandante.

Obbligo del mandatario

L’art. 1710 del c.c. ci dice che il mandatario è tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre famiglia ma se il mandato è gratuito la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore. Inoltre, questo articolo ci dice che il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato.

C’ è da ricordare che il mandato, come la procura, può essere generale o speciale. E’ generale quando riguarda tutti gli affari del mandante; è speciale quando riguarda il compimento di un solo affare. Il mandato si presume a titolo oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalla parte, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza e determinata dal Giudice.

L’art. 1711 del c.c. ci dice che il mandatario non può eccedere i limiti fissati nel mandato. L’eventuale atto compiuto fuori dal mandato resta a suo carico, a meno che il mandante non lo ratifichi. In casi eccezionali, comunque, è consentito al mandatario di discostarsi dalle istruzioni ricevute se non riesce a comunicare in tempo al mandante le circostanze nuove e pensi ragionevolmente che il mandante le avrebbe comunque accettate.

L’art. 1712 del c.c. riferisce che il mandatario ha l’obbligo di comunicare tempestivamente al mandante, senza ritardo, l’eseguito mandato. Se il mandante non risponde dopo tale comunicazione, tale silenzio è da intendersi come approvazione del mandato, anche se il mandatario si fosse discostato dalle istruzioni ricevute o abbia ecceduto i limiti del mandato.

L’art. 1713 del c.c. riferisce che il mandatario è sempre obbligato a rendere conto al mandante del suo operato e a trasmettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.

L’art. 1708 del c.c. così recita: “il mandato comprende, non solo gli atti per il quale è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento”.

L’art. 1716 del c.c. che riferisce: “salvo patto contrario, il mandato conferito a più persone, che devono operare congiuntamente, non ha effetto se non è accettato da tutte”. Se non viene specificato nel mandato che i mandatari debbano agire congiuntamente, ciascuno di essi può concludere l’affare. Il mandante appena ricevuta la comunicazione della conclusione, deve darne notizia agli altri mandatari e se non provvede a ciò, risponde dei danni derivanti dall’omissione o dal ritardo. Infine, se i mandatari hanno operato congiuntamente essi sono comunque obbligati in solido verso il mandante.

L’art. 1717 del c.c. riferisce che: “se il mandatario nell’esecuzione del mandato sostituisce altri a se stesso, senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita”. Se il mandante aveva autorizzato la sostituzione, il mandatario risponde solo se vi sia colpa per scelta effettuata (es. : scelta di una persona non sufficientemente preparata per il tipo di atto da compiere). Il mandatario risponde anche delle istruzioni impartite al sostituto. Il mandante deve:

fornire al mandatario, salvo mezzi contrario, i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato;
rimborsare al mandatario le somme anticipate maggiorate degli interessi legali dal giorno in cui sono state sostenute e pagargli il compenso che gli spetta;
risarcire i danni che il mandatario ha subito a causa dell’incarico.

Estinzione del mandato

Ai sensi dell’art. 1722 del c.c. il mandato si estingue:

per la scadenza del termine o per il compimento da parte del mandatario dell’affare per il quale è stato conferito;
per revoca da parte del mandante. Il mandante può revocare il mandato ma se era stata pattuita l’irrevocabilità risponde dei danni, salvo che ricorra una giusta causa.
Il mandato conferito anche nell’interesse del mandatario o di terzi non si estingue per revoca da parte del mandante, salvo che sia diversamente stabilito o ricorra una giusta causa di revoca. La revoca può essere espressa o tacita.
La nomina di un nuovo mandatario, per lo stesso affare, è una revoca espressa; mentre il compimento di questo affare da parte del mandante è una revoca tacita; entrambe comportano la revoca del mandato e producono effetto dal giorno in cui sono comunicati al mandatario.
Se il mandato è oneroso, ed è conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, la sua revoca se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’ affare, obbliga il mandante a risarcire i danni salvo che ricorra una giusta causa.
Se il mandato è a tempo indeterminato, la revoca obbliga il mandante al risarcimento qualora non sia dato un congruo preavviso, salvo che ricorra una giusta causa.
Se il mandato è stato conferito da più persone con un unico atto e per un affare di interesse comune, la revoca non ha effetto qualora non sia fatta da tutti i mandanti, salvo che ricorra una giusta causa. Ricordiamo che, se più mandanti per un loro comune interesse conferiscono un mandato ad una stessa persona, il mandato si dice “‘collettivo“; se invece il mandato è conferito a più mandatari per un medesimo affare, il mandato si dice “congiuntivo“;
per rinunzia del mandatario. Se il mandato è a tempo determinato, il mandatario che rinunzia senza giusta causa al mandato, deve risarcire i danni al mandante. Se il mandato è a tempo indeterminato, il mandatario che rinuncia senza giusta causa è tenuto al risarcimento qualora non abbia dato un congruo preavviso. In ogni caso, la rinuncia deve essere fatta in modo e in tempi tali che il mandante possa provvedere altrimenti, salvo il caso di impedimento grave da parte del mandatario;
per la morte, l’interdizione o l’inabilitazione del mandante o del mandatario. Se il mandato si estingue per morte o per incapacità sopravvenuta del mandante, il mandatario che ha iniziato l’esecuzione è tenuto a continuarla, qualora il ritardo comporti un pericolo per la buona riuscita dell’affare. Se il mandato si estingue per morte o per sopravvenuta incapacità del mandatario, i suoi eredi o colui che lo rappresenta, se hanno conoscenza del mandato, devono avvertire prontamente il mandante e adottare nell’interesse di questo i provvedimenti richiesti dalle circostanze. Se il mandato ha per oggetto il compimento di atti relativi all’esercizio di un’impresa, non si estingue, se l’esercizio dell’impresa è continuato, salvo il diritto di recesso delle parti o degli eredi. Se il mandatario ha compiuto atti prima di conoscere l’estinzione del mandato, questi sono validi nei confronti del mandante o dei suoi eredi.
Se il mandato è conferito a più persone designate ad operare congiuntamente, salvo patto contrario, si estingue anche se la causa di estinzione concerne uno solo dei mandatari.