Accordo Negoziale. Proposta, Accettazione e Vincolo Contrattuale

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Accordo negoziale: formazione dell’accordo

Una volta raggiunta una comunanza di intenti tra le parti a seguito del buon esito della trattativa immobiliare, è importante osservare alcune importanti regole per raggiungere un valido accordo negoziale.

Esistono diverse modalità con cui il consenso può essere ottenuto, come previsto dal Codice Civile. Tra queste, vi sono diverse modalità di formazione dell’accordo, tra cui l’ipotesi dell’adesione di altre parti al contratto, l’esercizio del diritto di opzione e il modo classico tramite lo scambio tra proposta e accettazione, regolato dagli articoli 1326 e seguenti del Codice Civile.

In linea generale, la proposta e l’accettazione sono considerate dichiarazioni di volontà unilaterali e recettizie, ovvero comunicazioni efficaci tra le parti che conducono alla formazione del contratto. Attraverso questo processo, le parti contribuiscono alla realizzazione dell’accordo, con il quale costituiscono, modificano o estinguono tra loro rapporti giuridici patrimoniali.

Ai sensi del primo comma dell’articolo 1326 del Codice Civile, il contratto si considera concluso quando la parte che ha fatto la proposta viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.

Conoscenza della proposta e accettazione

La proposta e l’accettazione si intendono conosciute quando giungono all’indirizzo del destinatario, a prescindere dalla conoscenza effettiva che questi ne abbia, a meno che si dimostri l’impossibilità di averne notizia.

Perché una proposta sia idonea a determinare il corso dell’adeguata del destinatario e, quindi, la conclusione di un valido contratto, è necessario che la dichiarazione proponente sia completa, contenendo tutti gli elementi del futuro contratto e prevedendo corrispettivi vincolanti ai fini dell’esecuzione della prestazione.

La proposta deve richiedere la pura e semplice accettazione dell’altro contraente, senza ulteriori integrazioni, e non deve essere accompagnata da riserve sul suo carattere attualmente impegnativo.

Se la dichiarazione non manifesta una decisione, ma è rivolta al destinatario solo per avviare una trattativa o esprimere una disponibilità, senza la volontà di esporsi al vincolo contrattuale, allora il destinatario non otterrà il potere di determinare con l’accettazione l’effetto conclusione del contratto.

Il destinatario della proposta non ha un tempo limitato per l’accettazione, ma deve provvedere in modo tale che il suo atto giunga al proponente nel termine da lui stabilito o nel termine ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o gli usi.

Tuttavia, il proponente può ritenere invalida l’accettazione tardiva, ma se lo fa, deve dare immediato avviso all’altra parte.

Poiché la compravendita immobiliare è un contratto formale, ossia deve essere redatto per iscritto a pena di nullità, sia la proposta che l’accettazione devono essere documentate per iscritto. Questo requisito è valido anche nel caso di intermediazione tramite un mediatore o un agente immobiliare, il quale deve essere identificato attraverso il numero di iscrizione al Registro delle Imprese, l’attività svolta in forma di impresa e il numero di repertorio delle notizie economiche e amministrative (Rea).

Accordo negoziale: contenuto della proposta

1. Generalità del Proponente: nome, cognome e dati identificativi dei soggetti coinvolti nella proposta (se più di uno), comprensivi di luogo di nascita, codice fiscale e residenza;

2. dati del proprietario dell’immobile: nome, cognome e dati identificativi del proprietario o dei proprietari, inclusi luogo di nascita, codice fiscale e residenza. Nel caso di una società, specificare l’esatta denominazione, sede legale e partita IVA, nonché le generalità dei soggetti autorizzati a rappresentarla;

3. dati catastali e destinazione d’uso: indicare i dati catastali degli immobili e, se presenti, di eventuali pertinenze come garage o cantina, specificando la destinazione d’uso (abitazione, ufficio, ecc.).

4. prezzo di acquisto: specificare il prezzo di acquisto, che può essere determinato a corpo (cifra complessiva) o a misura (valore al metro quadrato), tenendo conto delle pertinenze e delle parti comuni;

5. programma contrattuale: indicare le date entro le quali dovranno essere stipulati il contratto preliminare e il rogito definitivo di compravendita;

6. modalità e termini di pagamento: descrivere le modalità di pagamento, inclusa l’eventuale caparra, acconti intermedi e saldo finale;

7. provvigione del mediatore: nel caso di intervento del mediatore, specificare il momento in cui la provvigione verrà corrisposta;

8. termine per l’accettazione: indicare il termine entro cui il proprietario dell’immobile dovrà pervenire all’eventuale accettazione della proposta.

9. data di consegna dell’immobile: indicare la data prevista per la consegna dell’immobile;

10. nominativo del mediatore: indicare il nominativo del mediatore attraverso il quale si perfezionerà la compravendita e la percentuale di previsione della provvigione a suo carico;

11. luogo, data e firma del proponente.

Revocabilità della proposta

La proposta può sempre essere revocata dal proponente fino a quando non viene accettata, a meno che sia stata espressamente dichiarata irrevocabile fin da subito. Una proposta può essere considerata irrevocabile quando il soggetto che la formula si impegna a mantenere le condizioni di acquisto per un determinato periodo di tempo, come spesso avviene nelle trattative immobiliari, dove il venditore ha il compito di accettare o meno tali condizioni.

Se una proposta irrevocabile di acquisto viene inviata al proprietario dell’immobile, indicando un termine finale, la revoca della stessa non è efficace se avviene prima della scadenza di tale termine. In questo caso, il proponente rimane obbligato a concludere il contratto secondo le condizioni stabilite nella proposta.

La validità di una clausola di irrevocabilità è strettamente legata alla presenza di un termine. Il termine deve permettere ai proponenti di revocare la proposta una volta scaduto, rendendola nuovamente revocabile. Pertanto, la clausola di irrevocabilità non può essere fissata alla data di sottoscrizione del contratto preliminare o, in mancanza di questo, del rogito notarile di trasferimento della proprietà, poiché ciò annullerebbe la possibilità di revoca successiva fin dall’inizio.

Una volta che il contratto è concluso mediante l’accettazione del venditore, la proposta di acquisto diventa irrevocabile e non si può più discutere del prezzo di vendita o delle altre condizioni essenziali del contratto.

Se la proposta non ha un termine specificato per l’accettazione, l’offerta è liberamente revocabile, a meno che non sia stata indirizzata a una persona specifica. In questo caso, si presume che debba essere mantenuta per un tempo congruo, consentendo al destinatario di valutarla e prendere decisioni in merito all’accettazione.

Accordo negoziale: accettazione della proposta e vincolo contrattuale

L’accettazione della proposta da parte del venditore determina la conclusione del contratto, e con essa sorge il vincolo contrattuale. Nessuna delle parti può rinunciarvi a meno di un specifico accordo tra di loro. L’accettazione deve essere conforme alla proposta; se differisce, equivale a una nuova proposta.

Nel caso in cui il proponente richieda una forma specifica per l’accettazione, questa non ha effetto se viene data in una forma diversa. Non vi è una particolare disciplina riguardo alla modalità di trasmissione dell’accettazione, e le parti sono libere di individuare lo strumento più idoneo, ma garantendo sempre la forma scritta per dimostrare che la dichiarazione di accettazione sia pervenuta all’indirizzo del proponente.

Accordo negoziale: accettazione non conforme alla proposta

L’accettazione non conforme alla proposta, equivale a una nuova proposta, come stabilito nell’ultimo comma dell’articolo 1326 del Codice Civile. È indispensabile che l’incontro e la fusione di una proposta e accettazione siano perfettamente coincidenti, sia per le clausole principali che per quelle accessorie. La perfetta congruenza tra proposta e accettazione è essenziale, altrimenti il consenso delle parti non esiste.

Nel caso dei contratti a formazione progressiva, in cui l’accordo tra le parti avviene gradualmente su tutte le clausole, il momento del perfezionamento del negozio di regola è quello dell’accordo finale su tutti gli elementi principali e accessori. Solo se le parti hanno inteso vincolarsi sugli accordi riguardanti singoli punti, sarà possibile riservare la disciplina degli elementi secondari.

Può accadere che la parte destinataria di una proposta inizialmente accettata cambi idea e non voglia più concludere il contratto. In tal caso, la revoca della proposta avrà efficacia soltanto se giunge a destinazione prima dell’accettazione stessa. Infatti, secondo gli articoli 1326, 1329, 8334 e 1135 del Codice Civile, la revoca della proposta non può avere effetto se l’accettazione arriva all’indirizzo del proponente prima che la revoca sia stata ricevuta.

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