CONDOMINIO | COME RIPARTIRE LE SPESE DELL’ASCENSORE E DELLE SCALE

Ripartizione spese ascensore e scale nel condominio

Tra gli obiettivi del legislatore che ha riformato la materia condominiale legge 220/2012 c’era anche quello di chiarire in modo definitivo la questione della ripartizione delle spese relative all’ascensore. Il primo passo, in tal senso, è stato equiparato all’impianto delle scale. Il vecchio articolo 1124 del codice civile – manutenzione costruzione delle scale – disponeva, infatti, che le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono.

La spesa relativa è ripartita tra di loro, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni del piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Alla fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, soffitto, tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Il nuovo articolo – manutenzione sostituzione delle scale e degli ascensori – recita ora così: le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

La spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, palchi morti, le soffitte o camere a tetto e lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Indice

La parola “ricostruzione” ha quindi lasciato il posto a “sostituzione“, ma non è chiaro il senso della modifica. Una possibile interpretazione è nelle intenzioni del legislatore che fosse la necessità di differenziare il concetto di costituzione con quello di installazione ex novo dell’impianto. Sulla questione, appena dopo l’entrata in vigore della legge, si espresse il Tribunale di Torino – ordinanza 28 agosto 2013 – per il quale l‘articolo 1124 del codice civile come modificato dalla legge 11 dicembre 1012 numero 220 “… si riferisce unicamente alla manutenzione e alla sostituzione delle scale e degli ascensori, e non anche l’installazione ex novo di un nuovo ascensore”.

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Installare un Ascensore

Prima di procedere all’installazione di un nuovo ascensore in condominio, è necessario verificare i requisiti strutturali dello stabile perché l’impianto deve rispondere a criteri progettuali e dimensione ben precisi. La cabina dell’impianto per esempio, deve essere larga almeno 80 cm, lunga 120, mentre la rampa di scale deve misure almeno gli 80-90 cm. In caso di ascensore esterno, invece, l’impianto deve distare almeno tre metri dall’apertura di altri condomini. Una volta ottenuto il via libera, la questione deve essere discussa in assemblea. L’ascensore rientra tra le cosiddette innovazione previste dall’articolo 1122 del codice civile e di conseguenza, per la sua realizzazione è necessario, sia in prima che in seconda convocazione dell’assemblea, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Sempre l’articolo 1123 prevede, che è sufficiente la maggioranza speciale previsto dall’articolo 1136, comma 2 maggioranza degli intervenuti in assemblea – che rappresentano i 500 millesimi delle opere di interventi – sono finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche. Per quanto concerne la ripartizione delle spese siano essere ordinarie che straordinarie a norma dell’articolo 1136 del codice civile vanno ripartite:

  • a) Per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari.
  • b) Per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Ciò significa per esempio, che il proprietario dell’alloggio sito al piano terra, paga esclusivamente in base ai propri millesimi, essendo la quota relativa al piano pari a zero.

L’innovazione gravosa ad utilizzo separata

É evidente che il costo per realizzare un ascensore sia piuttosto elevato, e non sempre i condòmini sono disposti ad affrontare un esborso così alto. Per loro fortuna, gli impianti come gli ascensori fanno parte di “innovazioni voluttuarie e gravose” previste dall’articolo 1121 del codice civile, secondo cui

qualora innovazione importi una spesa molto gravosa rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condòmini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condòmini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

É opportuno specificare che la valutazione di quanto un’opera sia gravosa e voluttuaria è certamente soggettiva e comunque, prima di pensare all’opera, occorre tener conto delle condizioni economiche di chi risiede nel condominio. Riguarda l’utilizzazione separata, nel caso dell’ascensore è possibile dotare l’impianto di serratura cui possono accedere, mediante una chiave, soltanto coloro che hanno contribuito alla sua realizzazione. La norma prevede, comunque, che anche chi non ha partecipato alla spesa, possa in qualsiasi momento usufruire dell’innovazione.

La Corte di Cassazione con la sentenza 18 agosto 1993 numero 8746 ha osservato a questo proposito che:

non può revocarsi in dubbio che i condòmini i quali vogliono successivamente giovarsi dell’innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell’opera e acquistare una posizione che non avevano voluto all’inizio, devono pagare le spese impiegati per l’esecuzione del lavoro, aggiornate al valore attuale.

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Adeguamento spese ascensore norme europee: come suddividere le spese?

Nel caso in cui l’assemblea di un condominio decida di adeguare l’ascensore alle norme europee, non è immediato capire in che modo ripartire la spesa. Sulla questione si sono distinti due ordinamenti:

  • a) Il primo riguarda l’adeguamento sullo stesso piano della manutenzione e, di conseguenza, il criterio dall’articolo 1124 del codice civile millesimi altezza piano.
  • b) Il secondo allineamento, al contrario, esclude che le opere di adeguamento abbiamo a che fare con l’utilizzo dell’impianto, paragonandoli semmai alle spese di installazione.

Per questo motivo la ripartizione andrebbe effettuata a norma dell’articolo 1123 comma 1, ossia in proporzione ai soli millesimi di proprietà. É utile precisare che, pur contribuendo a garantire maggiore sicurezza, l’adeguamento normativo riguarda tutti gli impianti, ma solo quelli prima del 1° luglio 1999 – entrata in vigore del DPR 162/1982. Ciò significa che soltanto gli ascensori installati dopo il primo luglio 1999 devono essere in possesso di determinati requisiti, tra cui l’allineamento obbligatorio al piano, l’illuminazione, l’emergenza in cabina o l’installazione di dispositivi di comunicazione bidirezionale collegata a una centrale di soccorso.

Ascensori di nuova e vecchia installazione

Per gli ascensori installati dopo il 1° luglio 1199 sono previste alcune dotazioni obbligatorie, nonché alcune procedure obbligatorie relativa alla conformità degli impianti alla direttiva Ce 95/16, prima della loro commercializzazione. Per le dotazioni – finalizzate alla sicurezza degli impianti – sia per chi li di usa, sia per le ditte che ne effettuano la manutenzione, sono previsti alcuni obblighi, tra cui per esempio, quello dell’installazione del citofono a due vie.

Per gli ascensori installati prima del 1° luglio 1999, Il vigente DPR 162/1999 operativo dal primo 1° di quell’anno, è stato da ultimo modificato dal dpr 23/2017. Quest’ultimo regolamento, in particolare, ha specificato meglio i documenti necessari allo scambio di informazioni tra committente e fornitore nonché gli obblighi circa la conformità dei prodotti a carico dei produttori, degli installatori, dell’importatore, dei distributori degli organismi di certificazione. Per esempio, è stato introdotto un sistema di tracciabilità dei componenti di sicurezza oppure, per i produttori, la necessità del ritiro dei componenti in caso di difformità.

A chi spetta la manutenzione delle scale

A norma dell’articolo 1117 del codice civile, le scale rientrano tra le parti comuni dell’edificio e quindi ogni condòmino è tenuto a controllare le spese della loro conservazione e sostituzione in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà. Riferendoci alle parti comuni, l’articolo 1103 specifica però:

se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, in particolare qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere d’ impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, la spesa relativa alla loro manutenzione è a carico dei gruppi di condòmini che ne trae utilità. In mancanza di regolamento condominiale contrattuale, le cui disposizioni prevalgono sulle norme del codice civile, per la ripartizione delle spese occorre valutare la conformazione dello stabile, e qualora l’edifico abbia più scale, sia le spese di manutenzione ordinaria – pulizia, illuminazione – e quelle straordinarie – rifacimento – saranno a carico del gruppo di condòmini a cui servono, per metà in base ai millesimi e per l’altra metà in proporzione all’altezza del piano dal suolo.

La giurisprudenza prevalente, però non ha ritenuto corretto mettere sullo stesso piano le spese di conservazione a quelle di pulizia. Di conseguenza i criteri di riparto per quest’ultime possono essere modificate anche da una delibera votata a maggioranza semplice. Ciò significa che l’assemblea può decidere di applicare criteri particolari per suddividere le spese, a prescindere da quelli dettati in materia di manutenzione e ricostruzione nell’articolo 1124, sempre a patto che non siamo presenti altre disposizioni contenute in un regolamento contrattuale. Così in molti condomini l’assemblea prova le cosiddette tabelle millesimali d’uso o tabelle scale, che si limitano a ripartire le spese ordinarie dalle scale o in altri casi dall’ascensore.

Un ordinamento più recente, che deriva da una discussa pronuncia della Cassazione – 12 gennaio 2007 numero 432 – prevede invece che le spese per la pulizia delle scale siano ripartite soltanto in base all’altezza del piano. Ciò avrebbe un analogia con la norma dell’articolo 1124 del codice civile, con l’applicazione integrale del solo criterio dell’altezza del piano – cioè misura proporzionale all’altezza di ciascun piano a prescindere dai millesimi di proprietà – in quanto la disposizione contenuta nel comma 1 della norma, secondo la quale con la metà delle spese per la ricostruzione manutenzione delle scale, va effettuata anche in base ai millesimi di proprietà, deroga in parte a tale criterio che è applicativo del principio generale di cui all’articolo 1123 comma 2 del codice civile e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate.

Secondo il parere dei giudici supremi:

i condòmini sono tenuti a contribuire alla relativa spesa in ragione dell’utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno. Le scale costituiscono delle parti comuni destinate a servire i condòmini in misura differente, in quanto i proprietari dei piani inferiori normalmente non usufruiscono della parte superiore, trattandosi oggettivamente di parti comuni destinati solo ai condòmini dei piani superiori. Le spese andrebbero ripartite in base al criterio previsto dall’articolo 1123 comma 2 del codice civile che può trovare applicazione con riguardo a qualunque parte comune dell’edificio.


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