RIPARTIZIONE SPAZI COMUNI NEL CONDOMINIO CHI PAGA COSA

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La presenza di parti comuni di un edificio è motivo stesso dell’esistenza del condominio come Istituto giuridico preposta alla loro gestione. Si possono definire come le frazioni del palazzo di proprietà di tutti, utili e a volte indispensabili alla vita del condominio.

Il nuovo articolo 1117 del codice civile, così come modificato dalla legge di riforma, prevede che le parti in questione siano a disposizione dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto al godimento periodico. In questo modo il legislatore estende il concetto di proprietà anche ai soggetti titolari di un diritto di proprietà limitato nel tempo, come, per esempio i titolari i contratti di multiproprietà.

L’articolo 1117 passa quindi ad elencare le possibili parti comuni di un edificio condominiale:

  1. tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti lastrici solari, le scale di un portone d’ingresso, i vestiboli, gli antichi, i portici, i cortili e le facciate;
  2. le aree le aree destinate a parcheggio nonché locali per servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, lavanderia, gli stenditoi, i sottotetti, le caratteristiche strutturali e funzionali, l’uso comune;
  3. le opere, le installazioni via dei manufatti di qualunque genere si metta in comune, come gli ascensori, i pozzi, cisterne degli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e condizionamento dell’aria, della ricezione radiotelevisiva per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite via capo, e relativi collegamenti fino al punto di diramazione locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalla normative di settore in materia di reti pubbliche.

Le parti strutturali del palazzo, aree adibite a servizi, o per installazione elencate dal c.c. sono tutte a disposizioni di tutti i condòmini, che hanno il diritto di servirsene, ma senza alterarne la destinazione d’uso e senza impedire, oppure ostacolare in alcun modo l’utilizzo da parte degli altri comproprietari. Al diritto si accompagna l’obbligo di contribuire alle spese per il mantenimento di tali strutture, misura proporzionale al valore dell’immobile ad uso che si può effettivamente fare delle diversi parti comuni. Lo stabilisce l’articolo 1123 del codice civile, specifica che:

“se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio a più scale, lastrici solari, opere o impianti destinate a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità”.

A CHI SPETTANO I COSTI PER LA MANUNTENZIONE DELLE SCALE

Le scale sono elementi strutturali imprescindibili in un edificio condominiale, in quanto consentono di mettere in comunicazione diversi piani. Per questo motivo l’articolo 1117 del codice civile le annovera fra le parti comuni, sebbene in alcuni casi possono risultare di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Nella definizione di scala sono compresi tutti gli elementi costruttivi che la compongono, struttura portante, vano scale, gradini, ringhiere, parapetti, pianerottoli e qualsiasi accessorio che la completi o l’abbellisca. L’articolo 1124 del codice civile dispone la ripartizione delle spese di mantenimento o sostituzione tra i proprietari degli appartamenti serviti dalla scala

“per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Si considerano come piani le cantine, i palchi morti, soffitto, camera, letto e lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

A CHI SPETTA LA RIMOZIONE DELL’AMIANTO IN UN CONDOMINIO

L’amianto è stato per lungo tempo utilizzato come factotum nel settore edilizio. La forma più comune in cui è ancora possibile trovarlo è l’eternit, usato soprattutto per lastre di tegole nella costruzione di tetti. In questo caso il grado di pericolosità della fibra killer è limitato: le tegole in eternit non contengono infatti più del 10 – 15% di amianto, inoltre sono all’aperto. Lo stesso si può dire per tubazione o canne fumarie in eternit, quasi sempre confinati in spazi non accessibili.

Il rischio maggiore si ha invece quando l’amianto è utilizzato per pareti divisorie interne diventando degli inquinanti degli ambienti indoor. Ma si sa che in Italia è stato messo al bando la legge 257/1992, che ne ha vietato l’estrazione, la commercializzazione a partire dal 1994. Alle regioni è stato affidato il compito di censire gli edifici a rischio e occuparsi della loro bonifica. I piani di bonifica tuttavia riguardano principalmente gli edifici pubblici (scuole, ospedali, sedi di uffici, industrie), mentre non sono quasi mai contemplati gli stabili privati.

Oltre alla legge 257/1992 e alle successive leggi regionali, in materia esistono comunque altri provvedimenti:

  • Dpr 8 agosto 1994, atto di indirizzo e coordinamento alle Regioni e alle Provincie autonome per l’adozione di piani di protezione);
  • DM sanità 6 settembre 1994 normativa metodologia e tecniche di applicazione della legge 257/1992;
  • D.Lgs 114/1995, attuazione della direttiva 87/217/Cee in materia di prevenzione e riduzione dell’inquinamento dell’ambiente causato dall’amianto;
  • DM sanità 14 maggio 1996, normative e metodologie tecniche per interventi di bonifica;
  • DM industria 12 febbraio 1997, criteri per l’omologazione dei prodotti sostitutivi dell’amianto;
  • DM sanità 20 agosto 1999, ampliamento delle normative e delle metodologie tecniche per interventi di bonifica;
  • DM ambiente 248/2004, regolamento relativo alla determinazione la disciplina delle attività di recupero dei prodotti e beni di amianto e contenenti amianto.

A norma dell’articolo 12 del d.p.r. 8 agosto 1994, il censimento degli edifici nei quali sono presenti i materiali o prodotti contenenti amianto libero in matrice friabile, è obbligatorio per edifici pubblici, per i locali aperti al pubblico di meditazione collettiva, nonché per blocchi di appartamenti, mentre ha carattere facoltativo per le unità abitative.

I proprietari di immobili, privati o collettivi, quindi anche il condominio, hanno l’obbligo di gestire il rischio amianto e, in particolare, quando la fibra sia presente in forma friabile, di comunicarne la presenza alla ASL di competenza e di provvedere alla messa in sicurezza in breve tempo. In questo caso, è necessaria una valutazione del rischio e decidere il metodo di bonifica da mettere in atto.

Le tipologie di bonifica sono sostanzialmente tre:

  1. LA RIMOZIONE: la modalità più efficacie e risolutiva, ma comporta rischi elevati per gli operai che la effettuano e inoltre produce rifiuti lucidi, da smaltire correttamente;
  2. L’INCASPULAMENTO: consiste nel trattamento dell’amianto con prodotti penetrati e coprenti, che inglobano le fibre, è consigliato per materiali poco friabili di tipo cementizio, ma bisogna prevedere un programma di manutenzione di controllo a lungo termine, ed un eventuale futura rimozione;
  3. IL CONFINAMENTO: prevede l’installazione di una barriera per separare l’aminato dalle aree abitate dall’edificio. Tuttavia, se il confinamento non è associata all’incapsulamento rilasciato delle fibre di amianto continuerà all’interno dell’area confinata. Anche in questo caso è necessario un programma di controllo e di manutenzione.

A CHI SPETTA IL COSTO DELLA MANUNTENZIONE DEI BALCONI IN CASO DI RIFACIMENTO

I balconi non rientrerebbero nell’elenco delle parti comuni fornito dall’articolo 117 del codice civile, e a tal proposito ci sarebbero numerose controversie. Oggetto del contendere in genere è la ripartizione dei costi in caso di manutenzione del rifacimento.

Ripartizione che dipende innanzitutto dalla tipologia del balcone e da come esso si integra con il resto dello stabile. Si possono distinguere due tipologie principali di balconi:

  1. BALCONI AGGETTANTI: che sporgano rispetto alla facciata e sono un prolungamento dell’appartamento;
  2. BALCONI INCASSATI: che fa una sorta di rientranza nella facciata, solitamente chiusa su due o tre lati.

In linea generale le spese per interventi che agevolano l’utilizzo esclusivo del balcone sono a carico del singolo proprietario mentre i costi che riguardano il decoro lo stile della facciata sono da ripartire tra tutti i condòmini.

Come ribadito anche dalla Corte di Cassazione 19 maggio 2015 numero 10209, devono infatti “considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono rendendolo esteticamente gradevole”.

In particolare per il balcone aggettante la manutenzione di ringhiere e pavimentazione è a carico di chi ne ha uso esclusivo, mentre la tinteggiatura degli stucchi ornamentali, elementi fondamentali della facciata, sono di pertinenza di tutto il condominio. Le spese per la soletta invece, vanno divise tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante: il piano di calpestio funge infatti anche da copertura per chi abita al piano di sotto.

Le stesse regole dei balconi aggettanti valgono per i ballatoi, con la differenza che in questo caso, ad essere serviti dalla stessa balconata sono più appartamenti. Perciò le spese di norma sostenute dal singolo condòmino andranno ripartite fra tutte le unità abitative interessate. Infine, anche per il balcone incassato, la porzione frontale è considerata parte integrante della facciata e le spese per i relativi interventi vanno suddivisi tra tutti i condòmini, seguendo la consueta proporzione dei millesimi di proprietà.

A CHI SPETTA IL COSTO DEI PORTONI E DEI PASSI CARRAI

Rientrano tra le parti comuni dell’edificio a tutti i condòmini, anche a chi non possiede l’autovettura o un altro mezzo di trasporto, sono tenuti a sostenere le spese relative ai costi di manutenzione, come appunto, la manutenzione del portone e la sua verniciatura, la certificazione europea per i cancelli automatici, e nel caso del passo carraio la tassa dovuta al comune.


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