“PREZZO GIUSTO” DI UN IMMOBILE: METODO COMPARATIVO – 2°parte

prezzo giusto di un immobile

Vendere a Corpo con lo sconto

Anche se la valutazione è accurata, difficilmente sarà il valore a cui si chiuderà l’accordo: risultato che dipende dall’orizzonte temporale del venditore e dalle condizioni di mercato. Oggi, ad esempio, le compravendite vanno a buon fine dopo un attesa di circa sei mesi e solo con uno sconto di almeno il 10-15% rispetto alla richiesta. Il mercato, infatti, va ancora a rilento. C’é molta offerta (sia di nuovo sia di usato), dunque si tende ad “andare incontro” al potenziale acquirente.

In più, il calcolo al metro quadrato (detto “a misura”) è quello che più fedelmente permette di dare un valore agli immobili, ma al momento della stesura dei documenti, come il rogito notarile, non viene mai menzionato.
Anzi, si specifica sempre che la vendita avviene “a corpo” (articoli 1537-1538 codice civile). In altri termini, l’acquirente accetta di prendere possesso del bene così come l’ha visto, a prescindere dalla sua misurazione. Questa prassi è consolidata, perché anche le perizie più approfondite possono essere opinate. E se il compratore avesse da obiettare sul calcolo della superficie scritta nel contratto potrebbe chiedere uno sconto o addirittura il recesso, quindi si utilizzi questa formula per evitare problemi.

L’Agenzia e il Perito: ottimi aiuti esterni

Una strada più agevole può essere quella di affidare all’esterno il compito di valutare l’immobile. Un primo interlocutore utile può essere l’agenzia immobiliare. In questo contesto di mercato, in cui le compravendite stentano a decollare, spesso le agenzie offrono gratis questa valutazione ai venditori.

Attenzione però a due aspetti. Normalmente l’agenzia valuta la casa, ma in cambio chiede di ricevere l’incarico di trattarne la vendita. Questo è logico, ma un aspetto da valutare con cura se l’agenzia pretende un mandato esclusivo. Una situazione scomoda, perché il venditore potrebbe trovare da solo un compratore, e dunque risparmiare la commissione, anche se spesso è bene affidarsi ad un’agenzia, sia per la loro professionalità che per i tempi che comporta una compravendita immobiliare.

L’altro aspetto da considerare è che l’ agente immobiliare ha senz’altro più dimestichezza ed esperienza, ma la sua valutazione sarà molto simile a quella che potremmo ottenere da soli. Si, tratterà in sostanza, di una stima basata su appartamenti simili a quello considerato, ma questa attività non va confusa in alcun modo con la vera e propria “perizia immobiliare”, definita tecnicamente “perizia di stima”.

Perizia di stima

Per intendersi, è quel documento approfondito e prodotto sempre a pagamento, che viene obbligatoriamente allegato alle pratiche di mutuo o quando gli immobili finiscono all’asta in Tribunale. Un’analisi che un privato può  tranquillamente richiedere ai professionisti abilitati e redigerla (ingegneri, architetti e geometri iscritti ai rispettivi Albi) al costo di 250 – 400 euro.

La perizia è composta da vari capitoli, che analizzano aspetti diversi; situazione catastale dell’immobile, descrizione dettagliata dell’oggetto con indicazione della sua superficie, presenza di eventuali difformità edilizie, idoneità degli impianti; e infine calcolo del valore di mercato, capitolo in cui il perito indica nel dettaglio il metodo valutativo utilizzato e svolge considerazioni anche sulla commerciabilità del bene.

Quando si è venditori, far redigere una perizia è una buona mossa per dimostrare agli acquirenti la propria correttezza e per mettere a disposizione documenti, che tanto verrebbero richiesti in seguito nella trattativa. Quando invece si acquista, e si sono posati gli occhi su un immobile interessante, per ottenere una perizia, è indispensabile la disponibilità del venditore. Il perito, infatti, può verificare in autonomia la titolarità del bene presso i pubblici registri, ma per altri aspetti difficilmente accetterebbe l’incarico senza un venditore disponibile a fornire le carte.


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