PARTI COMUNI NEL CONDOMINIO | CHI SOSTIENE LE SPESE ( I parte)

Condominio e parti comuni | Cosa sono di chi sono e chi sostiene le spese

Oltre che dalle singole unità abitative, un condominio è caratterizzato dalla presenza delle parti comuni. A tal proposito l’articolo 1117 del Codice civile, come modificato dalla legge di riforma, dispone che “… sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell‘edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo”:

  • a) tutte le parti dell’edificio necessario all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili e le facciate;
  • b) e aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • c) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne.

Impianti idrici e fognari

Gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Le parti comuni 

Le parti comuni sono a disposizione di tutti i condòmini, che possono servirsene avendo cura di non alterarne la destinazione e non impedirne l’utilizzo agli altri partecipanti. Nessun condòmino, inoltre, può sottrarsi agli obblighi di spesa per la loro conservazione e il loro godimento e tali spese, come specificato dall’articolo 1123 del Codice civile sono sostenute “... dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione e ancora, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una  parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Il suolo e il sottosuolo

Per suolo si intende l’area delimitata in larghezza e  lunghezza sulla quale poggia il pavimento del pianterreno e, in altezza, la parte fuori terra dell’edificio condominiale. Sono annoverati tra le parti comuni anche i sottosuolo e gli spazi sottostanti al pianterreno, posti fra i muri maestri dello stabile. I
condòmini, come puntualizzato dalla Cassazione (sentenza 19 gennaio 2003, 11. 18091), sono comproprietari della superficie alla base del fabbricato, sulla quale sono infisse le fondazione dell’immobile.

I muri maestri

I muri maestri sono quelli perimetrali e quelli interni su cui si regge l’edificio, anche nella parte in cui limitano o attraversano le singole unità abitative. Non ne fanno parte i muri che hanno soltanto valore architettonico ed estetico, mentre vi rientra la facciata, solitamente il lato dell’edificio in cui è collocato l’ingresso principale. Una parte comune che va particolarmente tutelata, in quanto contribuisce all’armonia architettonica dello stabile per questo motivo ogni sua trasformazione può essere vietata persino da un singolo condomino che ricorra al giudice anche contro una decisione presa dall’assemblea.

II tetto e il lastrico solare

Il tetto ha la fondamentale funzione di copertura dell’intero edificio e le spese di manutenzione o di rifacimento sono da suddividere tra tutti i condòmini in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Al pari del tetto, anche il  lastrico solare, ossia la superficie piana che funge da copertura per lo stabile, si presume di proprietà comune, a meno che dai titoli non risulti il contrario. Può capitare che il tetto, ma soprattutto il lastrico solare, sia dato in proprietà o uso esclusivo a un condòmino, solitamente il proprietario dell’appartamento sito all’ultimo piano.

Questi è tenuto a pagare interamente i costi relativi a eventuali lavori di manutenzione ordinaria, mentre per gli interventi straordinari e per la ricostruzione, un terzo delle spese sono a carico del condomino e i restanti due terzi a carico dei restanti condomini.
Per la ripartizione delle spese concernenti i danni del lastrico solare di proprietà esclusiva, sia il condominio, sia chi utilizza il lastrico rispondono in quanto custodi del bene a norma dell’articolo 2051 del Codice civile (Cassazione, Sezioni Unite, 10 maggio 2016, n. 9449).

II sottotetto

Il sottotetto è lo spazio o camera d’aria compreso tra la copertura dell’edificio e il solaio di copertura dell’ultimo piano. Il  legislatore, modificando l’articolo 1117 del Codice civile, ha incluso il sottotetto fra le parti comuni dell’edificio, a condizione che tale bene sia destinato all’uso comune per le sue «caratteristiche strutturali e funzionali». Così, a memo che i titoli d’acquisto non lo assegnino al proprietario dell’alloggio sito all’ultimo piano, il sottotetto risulta di proprietà individuale soltanto quando per le sue caratteristiche non può essere utilizzato da tutti i condomini. Rientra, invece, fra le parti comuni il sottotetto non abitabile dove sono alloggiati serbatoi per l’acqua, cavi elettrici ecc.

I Balconi

Anche se i balconi non rientrano fra le parti comuni contemplate dall’articolo 1117 del Codice civile, alcuni elementi che li costituiscono possono appartenere a più condòmini, se non all’intero condominio. Di conseguenza, a determinare la ripartizione dei costi in caso di manutenzione o di rifacimento è la loro tipologia costruttiva e il modo in cui si integrano nello stabile.

In linea di massima esistono due tipi di balconi:

  • 1) “aggettanti“che sporgono rispetto alla facciata e costituiscono un prolungamento dell’appartamento;
  • 2) “incassati“che formano una sorta di rientranza nella facciata, solitamente chiusa su due o tre lati.

Nel balcone aggettante le spese per il rifacimento della ringhiera e della pavimentazione in marmo sono sempre a carico del proprietario dell’unità immobiliare, in quanto usufruisce direttamente e in via esclusiva del balcone. Sono, invece, da suddividere tra tutti i condòmini i costi per la tinteggiatura e il ritocco degli stucchi ornamentali, elementi decorativi della facciata dai quali traggono beneficio, seppure in termini puramente estetici, fra tutti i condòmini.

Spese relative alla soletta

E ancora, le spese relative alla soletta vanno ripartite tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante. Il piano di calpestio, infatti, oltre ad essere utilizzato dal legittimo proprietario del balcone, funge da copertura per il condomino del piano inferiore. Per i ballatoi valgono le stesse regole dei balconi aggettanti, ma poiché a essere serviti da ciascuna balconata sono più  appartamenti, le spese per la loro manutenzione e ricostruzione sono a carico di tutti i proprietari degli appartamenti che li utilizzano. Fanno eccezione le spese per il rivestimento del parapetto della balconata (intonaco, piastrelle, ringhiere) che sono a carico di tutti i condòmini. Infatti, non é possibile tracciare una netta distinzione tra il rivestimento  della facciata dell’edificio e quelle della balconata stessa:

L’unità stilistica dei due elementi è comune

Infine, per quanto concerne il  balcone incassato, la parte frontale è considerata parte integrante della facciata è i costi  per i relativi interventi vanno suddivisi fra tutti i condomini, in misura proporzionale ai millesimi di proprietà.

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