MANCATA REGISTRAZIONE CONTRATTO D’AFFITTO: COSA SUCCEDE

mancata registrazione contratto d'affitto

La legge di Stabilità 2016 contiene norme per contrastare gli affitti in nero, che pongono diversi problemi applicativi, anche a chi si trova a dover registrare locazioni regolari.

REGISTRAZIONE ENTRO 30 GIORNI

Quando si stipula una nuova locazione abitativa con un contratto di quelli disciplinati dalla legge stessa, il locatore ha l’obbligo di registrarlo entro 30 giorni. È quanto prevede il nuovo articolo 13, comma 1, della legge 431/1998, sostituito dalla legge 208/2015.

Entro 60 giorni dalla registrazione, il locatore deve comunicare l’avvenuta registrazione all’inquilino e all’amministrazione del condominio in cui si trova l’unità immobiliare locata.

Questo anche ai fini della tenuta dell’anagrafe condominiale disciplinata dall’articolo 1130 del Codice civile (sempre secondo l’articolo 13).

L’obbligo di comunicazione riguarda solo l’avvenuta registrazione e non i dettagli della registrazione: durata, canone, eventuale opzione per la cedolare secca. Questi ultimi dati non rientrano appunto nell’anagrafe condominiale.

Non è stato cancellato l’articolo 10 del Dpr 131/1986, che alla lettera a) pone a carico delle “parti contraenti” di scritture private non autenticate l’obbligo di chiederne la registrazione.

Quindi, in base alla normativa fiscale, il conduttore resta obbligato alla registrazione. Pare chiaro, però, che se la registrazione avvenisse a cura del conduttore, l’obbligo di comunicazione all’amministratore (ma ovviamente non all’inquilino) resterebbe a carico del locatore.

IN CASO DI MANCATA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

Se dovesse mancare la registrazione del contratto entro 30 giorni dalla stipula, il contratto, sebbene scritto, per la legge non esiste.

É quanto emerge dal comma 6 articolo 13, che espressamente concede la facoltà al conduttore, nel caso di omessa registrazione nei termini, di ricorrere davanti all’autorità giudiziaria, al fine di fare “accertare l’esistenza del contratto” e di chiedere al giudice di determinare il canone dovuto nella misura non superiore al valore minimo definito dall’articolo 2 della legge.

Accade lo stesso per i contratti stipulati solo verbalmente

a cui sono parificati tutti gli effetti quelli scritti, ma non registrati, nonostante l’espressione “locazione di fatto” sia stata eliminata dal vecchio testo dell’articolo 13 e sostituita con un più ampio richiamo ai “casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto” nei termini indicati.

Sono nulle tutte quelle clausole del contatto (ancor più se pattuite verbalmente) che prevedono una durata inferiore a quella prevista dalla legge, oppure un canone superiore a quello risultante dal documento scritto e registrato:

  • nel primo caso, la durata del contratto viene automaticamente sostituita con quella legale;
  • nel secondo caso, è evidente il riferimento del legislatore al doppio contratto, di cui uno solo viene registrato mentre l’altro è solo scambiato (peraltro no sempre) tra le parti.
    Oppure resta nel campo dei taciti accordi che il locatore “impone” al conduttore sia quello privo di registrazione, sia l’accordo verbale, non vengono considerasti dal legislatore, e anzi al conduttore è data la possibilità – in qualsiasi momento della durata del contatto o comunque entro sei mesi dalla riconsegna del bene – di richiedere la restituzione di tutte le maggiori somme versate rispetto a quelle risultanti dal contratto registrato.

Il termine semestrale previsto dopo il rilascio dell’immobile mette al riparo l’inquilino da possibili iniziative del locatore dirette a non rinnovare il rapporto di locazione alla sua scadenza o a renderlo più efficiente durante la durata del contatto.

NULLITÁ DEL CONTRATTO E SANATORIA

Rimane il dubbio sulla natura della sanzione che va a colpire i contatto non registrato e sulla possibilità o meno di sanarlo con una registrazione tardiva. Due punti sui quali la riforma non sembra avere fornito validi elementi risolutivi.

La nullità dovrebbe essere quella di protezione, prevista cioè solamente a favore del conduttore e quindi solo da lui rilevabile.

Quanto alla natura della nullità potrebbe prelevare (Corte appello Roma, sentenza 3753/2015 e, seppure in tematica diversa, Cassazione, Sezioni unite 1821/2015) la tesi della nullità non sanabile del contratto non registrato. Il tutto in attesa di chiarimenti ulteriori da parte della giurisprudenza.

AUMENTI DEL CANONE “IL CASO”

Il nuovo articolo 13 della “legge sugli affitti” va coordinato con la situazione in cui proprietario e locatario, dopo un certo periodo, pattuiscono un incremento del canone contrattuale senza alcuna volontà di creare “canoni ulteriori” in nero.

L’ipotesi continua a essere ammessa, ma il comma 1, dopo le modifiche introdotte dalla legge di Stabilità, pone una questione delicata di termini non coordinati.

Prendiamo il caso di Rossi locatore di Verdi inquilino che stipulano un contratto da 800,00 euro al mese e lo registrano. Dopo due anni aumentano il canone a 1.200,00 euro al mese. Quindi le conseguenze di quanto sopra dovrebbero essere queste:

  • non dovrebbe esserci dubbio che fiscalmente Rossi e Verdi sono obbligati a registrare la variazione in aumento entro 20 giorni, pena le sanificazione fiscali per omessa registrazione della variazione;
  • civilisticamente, solo Rossi è obbligato a registrare la variazione in aumento entro 30 giorni, pena la nullità civilista della pattuizione che porta il canone a 1.200,00 euro.

Quindi potremmo avanzare questa lettura:

  • se la registrazione avviene dopo 20 giorni, ma entro i 30, si può effettuare il ravvedimento operoso sulle sanzioni fiscali e l’accordo di variazione è lecito dal punto di vista civilistico;
  • se invece la registrazione avviene dopo i 30 giorni, la pattuizione è nulla dal punto di vista civilistico.

E anche se le Entrate accettassero il ravvedimento, il conduttore potrebbe sempre chiedere la restituzione dell’extra-canone versato.

Effetto paradossale della nuova norma che ricollega severe conseguenze sul piano civilistico a un ritardo anche di un giorno, che invece resta rimediabile sotto il profilo fiscale.


TORNA ALLA HOME