“PARTI COMUNI” NEL CONDOMINIO: CHI SOSTIENE LE SPESE (seconda parte)

parti comuni nel condominio
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Condominio e parti comuni: di chi sono, cosa sono e chi sostiene le spese (seconda parte)

Le scale

Le scale sono elementi strutturali che condizionano l’esistenza dell’edificio condominiale e, seppure in taluni casi possano essere di proprietà esclusiva, rientrano a tutti gli effetti fra le parti comuni.

L’articolo 1124 del Codice civile dispone, però, che (al pari degli ascensori) esse sono mantenuti e sostituite dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono e la relativa spesa «è ripartita fra
essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune

I portoni e i passi carrai

Rientrano fra le parti comuni dell’edificio e tutti i condomini anche chi non possiede l’automobile o un altro mezzo locomozione, sono tenuti a sostenere le spese relative. Per esempio la manutenzione del portone, la sua verniciatura e, nel caso del passo carraio, la tassa dovuta al Comune.

I corridoi

In uno stabile i corridoi possono essere utilizzati da tutti i condomini o soltanto da alcuni

Nel primo caso, le spese per il mantenimento e la manutenzione sono a carico di tutti i condomini, in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

Nel secondo caso, qualora il regolamento contrattuale non li inserisca fra le parti comuni, i costi sono a carico dei condomini che se ne servono.

I cortili e i giardini

La pavimentazione del cortile e la manutenzione degli spazi verdi condominiali è a carico di tutti i condomini, che partecipano alla spesa in base millesimi di proprietà in loro possesso.

Addirittura la Cassazione (sentenza 18 aprile 1994, n. 3666) ha stabilito che tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per la potatura di una pianta presente in un giardino di proprietà esclusiva «allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell’intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cure del decoro stesso».

Più complessa la questione del parcheggio in cortile.

Se il regolamento condominiale non lo vieta e la conformazione dello spazio si presta a tale funzione
(senza ostacolare il transito delle persone che abitano nel plesso) il parcheggio può essere permesso.

Secondo un primo orientamento, per il via libera basterebbe il voto favorevole degli intervenuti in assemblea in possesso di 500 millesimi, mentre per altri è necessario l’unanimità.

I box, i garage e i parcheggi

In condominio i parcheggi possono essere di tre tipi:

1) con vincolo pertinenziale a favore del condominio; sono quelli esistenti in edifici costruiti con licenza o concessione rilasciate dopo il 1° settembre 1967.

Nelle nuove edificazioni una certa area (un metro quadrato ogni venti metri cubi di costruzione per le concessioni rilasciate dal 1° settembre 1967 al 6 aprile 1989 o un metro quadrato ogni dieci metri cubi di costruzione, per concessioni successive al 7 aprile 1939) deve essere destinata a parcheggio.

Tali spazi possono essere utilizzati dai residenti ma allo stesso tempo, non essendo gravati da vincoli pertinenziali, sono trasferibili a soggetti che risiedono in altre unità immobiliari, a condizione che si trovino nello stesso Comune;

2) con vincolo pertinenziale a favore del singolo appartamento; a loro volta possono essere di tre tipi:

a) ricavati al pian terreno o nel sottosuolo dell’edificio;

b) realizzati grazie alle integrazioni alla legge Tognoli portate dalla legge 127/1997;

c) costruiti anche solo da una parte dei condomini, in aree esterne al condominio stesso, e divengono pertinenziali ai loro appartamenti e, in questo caso, non occorre l’assenso dell’assemblea condominiale; edificati esternamente al condominio, su aree comunali o nel loro sottosuolo, su
iniziativa di privati o cooperative edili;

3) liberi; sono quelli esistenti in edifici costruiti con licenza o concessione rilasciate prima del 1° settembre 1967 a quelli realizzati in eccesso allo standard previsto per le nuove costruzioni.

Sono anche liberi quelli costruiti dopo la legge 25 novembre 2005, n. 246

Possono essere venduti a chiunque, anche a soggetti che risiedono in altri comuni

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La piscina e i campi sportivi

Quando la piscina, il campo da tennis o da calcetto all’interno di un condominio sono stati costruiti insieme al palazzo, la ripartizione delle spese per il mantenimento delle strutture è disciplinata dal regolamento contrattuale condominiale.

In assenza di regolamento, le spese per la conservazione vanno suddivise tra tutti i condomini proprietari, in proporzione ai millesimi in loro possesso, mentre le spese di esercizio (pulizia, illuminazione ecc.) in base ai possibili utilizzatori, bambini compresi.

Le destinazioni d’uso delle parti comuni

La legge di riforma del condominio ha introdotto nel Codice civile due nuovi articoli dedicati alle “destinazioni d’uso”.

Il primo è L‘articolo 1117 ter, riguardante le modifiche delle parti comuni, per esempio la realizzazione di una piscina o di un parcheggio al posto del giardino condominiale. Per via libera in assemblea è necessario un numero di voti che  rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio».

La norma aggiunge che «la convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta
giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione».

Convocazione che, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso, tenendo conto che sono vietati i cambiamenti «che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico».

L’articolo 1117 “quater” ha invece come obiettivo la tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni e prevede che, in presenza di attività che incidano negativamente su di esse «l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore» chiedendo la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

In assemblea il quorum richiesto è quello previsto dall’articolo 1136 comma 2, ovvero un numero di
voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

La legge di riforma ha affrontato anche la questione della rinuncia di uno o più condomini alle parti comuni. Ciò è possibile soltanto se in uno stabile sono tutti d’accordo, a meno che non si tratti
dell’impianto di riscaldamento.

Il singolo condomino può, infatti, decidere di distaccarsi in qualsiasi momento, a patto che installi a sue spese un impianto autonomo o spenga definitivamente i caloriferi. Il distacco, inoltre, non deve causare squilibri nel funzionamento della caldaia o determinate aggravi di spesa per i restanti condomini. In ogni caso, chi decide di distaccarsi continuerà a pagare le spese di manutenzione straordinaria dell’impianto.

Un altro argomento che può generare incomprensioni fra i partecipanti al condominio riguarda l’uso singolo delle parti comuni. In questo caso l’articolo di riferimento è il 1102 del Codice civile, secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune «purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il
partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso».

La sopraelevazione

La sopraelevazione è un caso particolare di uso singolo di una parte comune a cui il Codice civile ha perfino dedicato un intero articolo. L’articolo 1127 dispone, infatti, che «il proprietario dell’ultimo piano
dell’edificio può elevare nuovi piani  salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La soprelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono e i condomini vi si possono opporre se pregiudica «l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti

Se rispetta tali paletti, il condomino che intende sopraelevare può procedere con l’intervento senza coinvolgere l’assemblea, a meno che il regolamento contrattuale non lo consenta. Chi sopraeleva
è comunque tenuto a corrispondere agli altri condomini «un’indennità pari al valore attuale dell’area da
occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare,
detratto l’importo della quota a lui spettante è deve farsi carico della ricostruzione del lastrico.


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