IMPUGNARE LE DELIBERE CONDOMINIALI (seconda parte)

IIMPUGNARE LE DELIBERE CONDOMINIALI
Messaggio Pubblicitario

La soccombenza nella lite o la notifica del dissenso

Come si è visto, l’esonero del condomino dissenziente dalle spese è limitato all’ipotesi di soccombenza del condominio nella lite, relativamente alle spese poste dal giudice a carico del condominio, oltre che alle spese di difesa.

Quando, invece, la lite ha esito favorevole per il condominio e il condomino dissenziente abbia tratto vantaggio, la separazione di responsabilità — che riguarda solo le spese di soccombenza — non produce gli stessi effetti e il condomino dissenziente è tenuto a partecipare alle spese di lite quali, per esempio, l’eccedenza degli onorari del legale del condominio rispetto a quanto disposto dal giudice.

Ad ogni modo, la notifica del dissenso non inibisce al condomino dissenziente la partecipazione alle successive delibere assembleari concernenti il prosieguo della controversia, in quanto non può essere negato a nessuno il diritto di manifestare la propria volontà nell’assemblea e di concorrere, al pari degli altri condomini, alla formazione della volontà condominiale sullo specifico argomento.

Attenzione

Negli anni si è molto discusso se il termine “notificato” debba essere inteso nel senso proprio di una formale notifica, ovvero una pura e semplice comunicazione. La giurisprudenza ha puntualizzato che la manifestazione di dissenso del condomino, rispetto alla promozione di una lite deliberata dall’assemblea, può essere notificata all’amministratore senza bisogno di forme solenni; dunque, per la comunicazione del dissenso è sufficiente una semplice raccomandata, di cui si provi l’avvenuto ricevimento da parte del condominio.

L’inderogabilità dell’articolo 1132 del Codice civile

L’ultimo comma dell’artico1o 1138 del Codice civile dispone chiaramente che le norme del regolamento condominiale non possono in alcun modo derogare ad alcune disposizioni condominiali, tra cui quelle previste dall’articolo 1132.

L’inderogabilità della norma implica che la sua violazione da parte dell’assemblea comporti la nullità della delibera assembleare che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, anche a carico del condomino che abbia manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite.

A tal proposito l’articolo 1132, comma 1, contemperando l’interesse del gruppo con quello del titolare di interessi contrastanti, riconosce al condomino dissenziente il diritto di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle deliberazioni assunte sul punto.

Il principio vale anche dopo gli insegnamenti giurisprudenziali più recenti, secondo cui devono qualificarsi come nulle — e non semplicemente annullabili – solo le delibere assembleari prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito o che non rientra nella competenza d’assemblea.

E ancora, quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose ne servizi comuni. Sulle proprietà esclusive di ognuna delle delibere comunque invalide in relazione all’oggetto (cassazione 7 marzo 2005, n. 4806).

SPONSORIZZATO

CORSO DI BILIARDO SISTEMA BK
CORSO DI BILIARDO “SISTEMA B.K” DIVENTA CAMPIONE SU TAVOLO DA BILIARDO INTERNAZIONALE LEGGI L’ESTRATTO

La nullità della delibera per illecita o impossibilità dell’oggetto

L’articolo 1136, penultimo comma, del Codice civile dispone che l’assemblea non può deliberare se
non «consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione».

A sua volta l’articolo 1105 del Codice civile — dettato in materia di comunione ma applicabile anche al condominio, in forza del rinvio di cui all’articolo 1139 — stabilisce come condizione per la validità delle delibere assembleari, che “tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione”.
Infine, l’ultimo comma dell’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile dispone che la convocazione dell’assemblea debba avvenire almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione.

 

STAI LEGGENDO: IMPUGNARE LE DELIBERE CONDOMINIALI (seconda parte)

Il contesto normativo richiamato prevede quindi tre condizioni essenziali per la validità della convocazione dell’assemblea e per delibere:

a) la convocazione di tutti i condomini;
b) l’informazione preventiva dei condomini circa l’ordine del giorno;
c) il preavviso di almeno 5 giorni

Le disposizioni previste dall’articolo 1137 del Codice civile sono state ripetutamente criticate, nella parte in cui non prevedono una netta distinzione tra delibere annullabili e delibere radicalmente nulle, anche se dottrina e giurisprudenza si sono trovate d’accordo su un punto fermo e cioè che il termine di 30 giorni si riferisca solo alle azioni di annullamento e non a quelle di nullità che, ai sensi dell’articolo 1421 del Codice civile, possono essere proposte da chiunque vi abbia interesse e quindi, anche dal condomino che abbia votato a favore (Cassazione 16 novembre 1992, n. 12281).

SPONSORIZZATO

AFFITTO TRILOCALE VIA SATURNIA ROMA
AFFITTO TRILOCALE VIA SATURNIA ROMA RISTRUTTURATO 3 CAMERE 2 BAGNI PRIMO PIANO LIBERO DA SUBITO VARIE TIPOLOGIE DI CONTRATTO 

La sentenza della Cassazione 5 gennaio 2000, n. 31 (confermata dalla successiva sentenza del 2 ottobre 2000, n. 3013) ha puntualizzato che la mancata comunicazione anche a uno solo dei condomini dell’avviso di convocazione all’assemblea condominiale comporta non la nullità ma la semplice annullabilità della delibera che, se non viene impugnata nel termine dei 30 giorni dalla comunicazione per i condomini assenti o dalla approvazione per quelli dissenzienti, è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

I giudici della Suprema Corte sono giunti alla conclusione secondo cui anche in materia condominiale devono valere le medesime esigenze di certezza dei rapporti, in ragione delle quali la stabilità delle delibere societarie è ben assicurata con la limitazione della nullità alle due sole ipotesi della impossibilità e della illiceità  dell’oggetto (articolo 2379 del Codice civile).

Essendo comune la ratio che disciplina la nullità delle delibere societarie e delle delibere condominiali, non devono ritenersi ammissibili cause di nullità diverse dall’impossibilità giuridica e dalla illiceità dell’oggetto.

Conseguentemente, tutte le volte in cui non venga in rilievo l’illiceità dell’oggetto l’impossibilità giuridica della decisione assembleare, le delibere condominiali devono essere impugnate nel termine di cui all’articolo 1137, commi 2 e 3, vale a dire nei 30 giorni.

Con la precisazione che l’impossibilità giuridica consiste nella inidoneità della delibera assembleare e regolare, a colpi di maggioranza, determinati interessi e che “l’illiceità dell’oggetto si identifica con la violazione delle norme imperative inderogabili ovvero con la lesione dei diritti individuali nei condomini”.

Alla stregua del nuovo indirizzo, la disposizione dell’articolo 1137 deve interpretarsi nel senso che per deliberazioni annullabili devono intendersi le delibere assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prestabilite dall’articolo 1136, ma pur sempre nei limiti delle attribuzioni  specificate dagli articoli 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 del Codice civile.

Non solo: se i condomini ritengono che del provvedimento approvato senza l’osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manca del tutto il loro interesse a chiedere l’annullamento.

In definitiva

Nel nuovo scenario l’individualità delle delibere deve configurarsi come nullità per
impossibilità o illiceità dell’oggetto o come annullabilità per tutti gli altri casi.

Nella nullità per impossibilità dell’oggetto, rientreranno tutte quelle decisioni assunte dall’assemblea in assenza di poteri (per esempio, deroga ai criteri legali di ripartizione della spesa, approvazione di innovazioni che danneggino i diritti dei singoli condomini, ovvero che privino i condomini dell’uso di una parte comune o che approvino un regolamento che riduca le parti comuni).

Rientreranno invece nell’annullabilità le delibere attinenti alla convocazione dell’assemblea, l’omesso avviso ad alcuni condomini, le carenze dell’ordine del giorno la mancanza dei quorum deliberativi, la irregolarità delle deleghe le delibere assunte, in seconda convocazione, nello stesso giorno
della prima e, infine, la mancata sottoscrizione del verbale.


TORNA ALLA HOME