CONVALIDA DI SFRATTO: QUALCHE INFORMAZIONE IN PIÚ

Le imposte dirette che gravano su un fabbricato locato in regime di libero mercato si calcolano sul valore più alto tra il canone di locazione indicato nel contratto (considerando la rivalutazione Istat) ridotto forfettariamente del 5% e la rendita catastale rivalutata.

La riduzione sale al 25% per gli immobili situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano, e al 35% per quelli riconosciuti di interesse storico o artistico in base al decreto 42/2004.

In quest’ultimo caso il 65% del canone va confrontato con la metà della rendita catastale rivalutata. Ulteriore agevolazione è prevista per gli immobili situati in un comune ad alta densità abitativa concesso in locazione a canone “concordato”, in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentativi a livello nazionale.

Se il contratto è stato stipulato in base all’articolo 2, comma 3 (canone concordato), ovvero dell’articolo 5, comma 2 (affitto a studenti) oppure dell’articolo 8 (comuni determinati dal Dl 551/19889 della legge 431/1998), è prevista una riduzione del 30% del reddito imponibile.

Identico trattamento di favore è riservato agli immobili situati in regioni come l’Abruzzo e concessi in locazione a persone residenti nei territori colpiti dal sisma del 6 aprile 2009, le cui abitazioni siano state distrutte o dichiarate inagibili.

Di norma, i canoni risultanti da contratti di locazione immobiliare sono tassati anche se non effettivamente percepiti.

Se il contratto è in essere, a meno che non risulti concluso il procedimento giurisdizionale di sfratto per morosità.

Questa regola, introdotta dalla legge di riforma delle locazione reddituale dei canoni maturati e non percepiti, dopo la conclusione del procedimento, nonché il diritto a ottenere un credito per le imposte pagate in ani precedenti.

Sul primo punto va chiarito che l’imponibilità è esclusa solo se la locazione ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo, se il mancato incasso dipende dalla morosità del conduttore e se l’accertamento del giudice interviene a seguito della conclusione del procedimento per convalida di sfratto entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Il credito d’imposta, invece, spetta, alle medesime condizioni, in misura corrispondente alle imposte assolte in anni precedenti.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato in proposito, che occorre comunque considerare nella base imponibile la rendita catastale dell’immobile, che partecipa alla formazione del reddito dei fabbricati in luogo del canone di locazione. Il credito d’imposta può essere indicato nella prima dichiarazione dei redditi successiva alla conclusione del procedimento e comunque non oltre il termine di prescrizione decennale.

In alternativa, è possibile presentare apposita istanza di rimborso all’Agenzia delle Entrate. É bene precisare che sia l’intassabilità dei canoni non riscossi sia il credito d’imposta si applicano solo agli immobili concessi in locazione a uso abitativo, come confermato dall’Agenzia nella circolare 11/E del 21 maggio 2014.

Per i contratti a uso diverso dall’abitazione i canoni di locazione devono essere sempre dichiarati e le imposte assolte non possono essere recuperate.

Nella circolare l’Agenzia delle Entrate ha infine precisato che il locatore può utilizzare tutti gli strumenti previsti per “creare” la risoluzione del contratto di locazione ed evitare così la tassazione di canoni non riscossi.

Tra questi strumenti si possono annoverare sia la clausola risolutiva espressa (articolo 1456 del Codice Civile) sia la risoluzione a seguito di diffida da adempiere (articolo 1454 del Codice Civile).

In queste ipotesi il riferimento al canone potrà operare fino a quando risulterà in vita un contratto di locazione. Cessando “ex lege” il contratto di locazione, ai fini sia abitativi che non abitativi, viene meno qualunque riferimento al reddito locativo e di conseguenza anche i presupposti per la sua tassabilità in luogo della rendita catastale.


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