CONTRATTO E RINNOVO: É RINNOVATO ANCHE SENZA COMUNICAZIONE

contratto e rinnovo

L’inquilino può partecipare all’asta

Sono conduttore di un immobile di proprietà di un’impresa fallita e in liquidazione e ho un regolare contratto d’affitto quattro + quattro (da ottobre 2014). L’immobile dovrebbe essere messo all’asta. Quali diritti ho come conduttore? Potrò partecipare all’asta, ho un diritto di prelazione sull’acquisto rispetto ad altri partecipanti all’asta? Posso concordare con il curatore l’acquisto dell’immobile senza farla entrare in asta? Quali parametri utilizzerà il curatore per determinare la base d’asta?
Posso concordare con il curatore I’acquisto dell’immobile senza farla entrare in asta? Quali parametri utilizzerà il curatore per determinare la base d’asta?

In generale, l’articolo 80, comma 1 e 2 della legge 16 marzo 1942 n. 267 (legge fallimentare) dispone che: «il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d’immobili e il curatore subentra nel contratto. Qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facoltà di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, e determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. II recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento.

In tale contesto, il conduttore che fa riferimento ad una locazione abitativa a norma dell’articolo 2 comma 1, della legge 431/1998 (con durata di quattro anni + quattro) – non ha diritto di prelazione.

Fermo restando che se l’impresa e già fallita (come sembrerebbe), ha diritto di partecipare all’asta per I’acquisto del bene immobile, non risultando, sul punto, particolari novità anche a seguito del decreto legge 83/2015. Nei fallimenti, le vendite avvengono con procedure cosiddette “competitive”, con le necessarie “pubblicità”, a norma dell’articolo 107 della legge fallimentare, cui il lettore deve riferirsi.

In base all’articolo 2 della legge 431 del 1998, in mancanza della comunicazione di disdetta il contratto di locazione si rinnova tacitamente alle medesime condizioni, anche di durata (quattro anni + altri quattro).

L’opzione da parte del locatore per la tassazione con cedolare secca non incide sulla durata del contratto ma rileva solo ai fini fiscali. L’avvenuto rinnovo, ove non espressamente comunicato da parte del locatore, può essere dimostrato con il richiamo al contratto e alla legge che prevedono il rinnovo tacito in caso di mancata disdetta.

Adeguamento Istat al 75%

Per aggiornare il canone di locazione di un locale commerciale, (in base all’articolo 32 ella legge 392/1978), il cui contratto ha decorrenza annuale 1°gennaio, bisognerà prendere l’indice Istat dello stesso mese di gennaio oppure quello del dicembre precedente?

Per le locazioni a uso diverso dall’abitativo, l’articolo 32 della legge 392/1978 dispone che “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere d’acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al momento dell’entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo”.

Nuovo canone nuovo contratto

Sono proprietario di un fondo artigiano locato dal 2 gennaio 2008 e per il quale, con la tempistica prevista dall’articolo 28 della legge 392/1978 ho inoltrato disdetta al conduttore. Quest’ultimo mi ha chiesto di procedere al rinnovo del contratto e si è dichiarato disposto ad accettare un congruo aumento dell’affitto. Se decido di accettare la richiesta, devo stipulare (sul consueto modulo di scrittura privata) un nuovo contratto con durata di sei anni + sei? E devo registrarlo ex novo?

Se, a seguito dell’invio della disdetta, a norma dell’articolo 28 della legge 392/1978, le parti si accordano per un aumento del canone, e opportuno procedere alla stipula di un nuovo contratto a nuove condizioni, con durata di sei anni + sei. II nuovo contratto e soggetto a registrazione secondo l’articolo 17, comma 1 del Dpr 131/1986.

Affitto valido anche dal comproprietario

Vorrei sapere se sia corretto, sia dal punto di vista fiscale che civile, un contratto di locazione (l’immobile oggetto della locazione è intestato a più persone), stipulato e sottoscritto in qualità di locatore, da un solo proprietario (persona fisica). Il contratto ha efficacia anche nei confronti, dei proprietari (persone fisiche) che non lo hanno sottoscritto?

Il contratto sottoscritto da un solo locatore è valido ed efficace. Si veda, in questo senso, la sentenza della Cassazione 19 maggio 2011, n. 100996, secondo cui “con riferimento a locazione concernente immobile oggetto di comunione l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono la disciplina della comunione.

Concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, parti poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipati alla comunione, sicché il singolo comproprietario può stipulare il contratto ed è altresì legittimato ad agire per il rilascio, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso di costoro”. È comunque opportuno che il lettore acquisisca i consenso degli altri comproprietari, anche mediante delibera assembleare.

Classe energetica sull’offerta d’affitto

Mia madre rimasta vedova, verrà ad abitare nella mia abitazione e vuole affittare o mettere in vendita la sua effettuando la trattativa in forma privata. II cartello affittasi/vendesi che intende affiggere esclusivamente sul portone condominiale dell’edificio deve indicare la classe energetica dell’abitazione?

In base all’articolo 13 del Dlgs 28/2011 – attuazione della direttiva 2009/28/Ce – in tutti gli annunci immobiliari di vendita deve essere indicate l’indice di prestazione energetica dell’immobile, contenuto nell’attestato di prestazione energetica. Stabilisce l’articolo 13: «nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unita immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica».

Si tenga presente che, per annuncio, deve intendersi ogni forma di comunicazione: internet, cartacea, TV, volantini e cartelli.

Fonte: ilsole24ore


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