CONTRATTO D’AFFITTO CONCORDATO: SCONTI FISCALI ANCHE AL LOCATORE

contratto d'affitto concordato

La soluzione migliore per risparmiare è quella del canone concordato, un contratto caratterizzato dai prezzi calmierati: quindi ribassati.

In alternativa al “contratto libero”, il comma 3 dell’articolo 2 della legge 431/1998 prevede la possibilità di stipulare contratti locativi cosiddetti “concordati”.

Questo nel rispetto delle condizioni previste in accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, depositati presso ogni comune dell’area territorialmente interessata.

Prima di stipulare un “contratto a canone concordato” va verificato se per il proprio Comune ad alta tensione abitativa sia stato stipulato un accordo.

Se non esiste alcun accordo locale, per stabilire i canoni dei nuovi contratti va fatto riferimento al Comune vicino dove sia vigente tale accordo, individuandolo sulla base della dimensione demografica prossima a quella del Comune carente di accordo e della minor distanza, anche se situato in altra Regione.

Il canone di affitto per questo tipo di contratto

è più basso rispetto a quelli normalmente riscontrabili sul mercato in quanto non è liberamente scelto dal proprietario ma viene fissato con le associazioni di categoria in base a un calcolo che tiene conto di diversi elementi.

Negli accordi locali vengono fissati i criteri di stipula: durata, rinnovo, importo canone, aggiornamento Istat, clausole di rescissione, oneri accessori, uso e consegna, ripartizione spese, modifiche e migliorie, esigenze particolari del locatore/conduttore.

Il territorio comunale viene suddiviso in zone urbane omogenee, aventi cioè caratteristiche simili per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari), tipologie edilizie (categorie e classi).

Per ogni area viene previsto valore minimo e valore massimo del canone considerando la categoria catastale, lo stato di manutenzione dell’immobile, eventuale/i pertinenze/i, spazi comuni, dotazioni di servizi tecnici, presenza di mobilio.

Una volta concluso e firmato dalle organizzazioni, l’accordo territoriale viene pubblicato e messo a disposizione di tutti i soggetti che desiderano stipulare questa forma di contratto.  

É facile reperirlo nei siti dei Comuni oppure dalle associazioni di categoria locali. In questo modo il canone concordato risulta più contenuto rispetto agli ordinari prezzi di mercato.

L’ipotesi è prevista per tutelare i conduttori, soggetti debole del rapporto, che per ragioni obiettive non sono in grado di sopportare economicamente un canone rimesso alla libera contrattazione delle parti.

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  • Come incentivo alla stipula di tali contratti son previsti bonus fiscali non solo per inquilino ma, soprattutto, per il proprietario, sempre che l’alloggio si trovi in un comune ad alta tensione abitativa.
  • Nella legge di Stabilità 2016 è prevista una riduzione del 25% di Imu e Tasi per le case concesse con contratti a canone concordato.
  • Si può dire che il contatto di locazione a canone concordato è quello più vantaggioso, dal punto di vista fiscale.
  • Questo contratto può essere utilizzato per tutte le locazioni abitative nei comuni ad alta emergenza abitativa per immobili non di lusso, ovvero che non facciano parte delle categorie catastali A1 (abitazioni di lusso), A8 (abitazioni in villa), A9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico o artistico).

DURATA DEL CONTRATTO D’AFFITTO CONCORDATO

Il comma 5 dell’articolo 2 indica la durata minima in tre anni, salva l’ipotesi dei contratti per soddisfare esigenze di carattere transitorio contemplati nell’articolo 5 della legge.

Alla prima scadenza del contratto la norma consente alle parti di rinnovarlo per pari o maggior periodo.

Va tenuto presente che, mentre non è consentito derogare ai limiti minimi di durata del contratto previsti dalla legge, nulla vieta ai contraenti di pattuire un termine di durata superiore a quello indicato dalla normativa.

Qualora non si riesca a raggiungere un accordo sulla prosecuzione del rapporto, oppure quando il locatore abbia formalmente cominciato al conduttore la propria volontà di non procedere al rinnovo per i motivi indicati dalla legge (articolo 3 legge 431/98), il legislatore ha previsto una proroga biennale della durata del contratto, alla scadenza della quale ciascuna delle parti può attivare il procedimento per il rinnovo a nuove condizioni, o per la rinuncia al rinnovo del contratto mediante comunicazione con lettera raccomandata inviata almeno sei mesi prima dell’esaurimento del biennio.

Non è qui ribadito, come invece fatto nel comma 1 dell’articolo 2 per i contratti liberi, che la parte interpellata debba rispondere a sua volta entro 60 giorni dalla ricezione della raccomandata.

Il rinnovo successivo alla scadenza del periodo di proroga ha durata triennale

pur sempre prorogabile di ulteriori due anni, in mancanza di disdetta motivata del locatore o di accordo sul rinnovo. Ciò poiché costituendo il biennio una proroga di diritto, prevista dalla legge in ragione del tipo contrattuale e preventivamente conosciuta dalle parti, a maggior ragione opera laddove, decorso il primo quinquennio, le parti abbiano pattuito nuove condizioni.

É possibile fruire del contratto a canone concordato anche se il proprietario ha già in corso un contratto a canone libero.

In questo caso si dovrà provvedere a disdire il contratto in corso e stipularne uno nuovo, inserendo il riferimento dell’avvenuta applicazione dei parametri relativi all’accordo territoriale procedendo poi alla registrazione con il modello “Rli” con l’indicazione della tipologia di contratto.

Anche per questo tipo di contratto vale il divieto per le parti di inserire clausole contrarie alla legge. Se inserite, devono ritenersi nulla e improduttive di effetti, ferma la validità delle altre clausole del contratto.

RIEPILOGO

CONTRATTO D’AFFITTO CONCORDATO

  • I contratti d’affitto di locazione concordati sono perfezionati in base agli accordi territoriali delle organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini. Gli accordi territoriali devnon prevedere valore minimo e massimo del canone.

DURATA DEL CONTRATTO D’AFFITTO CONCORDATO

  • La durata standard è di 3 anni, con rinnovo automatico di altri due. Le parti sono libero di pattuire un primo periodo di maggiore durata, tenendo sempre ferma la successiva proroga biennale. Disdetta può essere esercitata dal proprietari allo scadere dei primi tre anni per una delle motivazioni compresa tra quelli indicati all’articolo 3 della legge 43171998.
    L’inquilino può recedere in qualsiasi momento dal contratto comunicandolo al proprietario con preavviso di 6 mesi , fatta salva la possibilità per le parti di concordare un preavviso inferiore. La disdetta va comunicata al proprietario con raccomandata con ricevuta di ritorno.

FISCO NEL CONTRATTO D’AFFITTO CONCORDATO

  • I contratti d’affitto concordato riscontrano convenienza fiscale per il proprietario. Chi decide di applicare la cedolare secca al contratto di locazione concordato ottiene una tassazione Irpef forfettaria del 10% su canoni di locazione annui percepiti. Il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo.

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