TIPOLOGIE DI CONTRATTI D’AFFITTO: DA “FORESTERIA” A “STORICO-ARTISTICO”

contratti d'affitto

Un breve riepilogo delle varie tipologie di contratto, oltre a quelli “liberi” e “concordati” è importante riconoscere, per poi poter scegliere il più appropriato. 

In primo luogo occorre ricordare che l’articolo 1 della legge 431/1998, al comma 2, stabilisce che:

  1. i contratti di locazione relativi agli immobili vincolati in base alla legge 1089/1939, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9, sono sottoposti esclusivamente alla disciplina degli articoli 1572 e seguenti del Codice civile, qualora non siano stipulati secondo le modalità dei contratti agevolati; 

  2. agli alloggi di edilizia residenziale pubblica si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale.

  3. sono esclusi dalla disciplina della legge 431 del 1998 gli alloggi locati solo per finalità turistiche;

  4. ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio si applicano le disposizioni degli articoli 1571 e seguenti del Codice civile. 

  5. comma 1 della legge 431 sulla base dei criteri precisati dal Dm 30 dicembre 2002. Devono prevedere una precisa clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore – quest’ultima da provare con l documentazione da allegre al contratto – i quali dovranno confermare il permanere della stessa esigenza transitoria tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. 

Sono ricondotti alla durata prevista per le locazioni libere (quattro + quattro) in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto, ovvero nel caso in cui l’ esigenze di transitorietà vengano meno. 

I contratti di locazione transitori sono stipulati usando esclusivamente i tipi di contratto disposti dal Dm del 2002. Sono stipulabili in tutti i Comuni e hanno la durata da 1 a 18 mesi. 

Nei comuni compresi nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania e nei comuni confinanti con queste aree e negli altri comuni capoluogo di provincia, il canone deve essere determinato all’interno delle fasce di oscillazione fissate negli accordi territoriali.

Il canone, invece, è libero in tutti gli altri comuni. 

CONTRATTI DI LOCAZIONE PER GLI UNIVERSITARI

Il Dm del 2002 disciplina questa tipologia di contratto. 
Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione, nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto a un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata – precisata nei tipi di contatto allegati al Dm – da 6 mesi a 3 anni – (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). I canoni di locazione sulla base dei valori per aree omogenee stabiliti negli accordi territoriali. Anche questi contratti di locazione devono essere stipulati usando solo i tipi di contratto disposti dal Dm. 

CONTRATTI PER IMMOBILI STORICO – ARTISTICI

Questi accordi sono esclusi dalle disposizioni della legge 431/1998 e sono stipulati in tutti i comuni. Vengono disciplinati dagli articoli 1571 e seguenti del Codice civile e sono utilizzabili per esigenze abitative di qualsiasi tipo, con canone e durata libera. 

CONTRATTI CON ENTI LOCALI

Questi contratti, che vedono gli enti locali nella veste di conduttori sono anch’essi esclusi dalla disciplina della legge 431/1998. La normativa applicabile è quella del Codice civile (articoli 1571 e seguenti) in quanto tendono a soddisfare solo finalità turistiche. Sono utilizzabili in tutti i Comuni con previsione di durata e canone liberi. 

CONTRATTI PER USO FORESTERIA 

Per questi contratti non c’è una specifica previsione che ne disciplina la stipula. La fattispecie è prevista dalla dottrina, anche se mancano pronunce giurisprudenziali. La normativa di riferimento è quella del Codice Civile (articoli 1571 e seguenti). Questa tipologia di contratto viene utilizzata per esigenze abitative transitorie di persona diversa dal conduttore ed è stipulabile in tutti i comuni con durata e canoni liberi. 

ALTRE DISPOSIZIONI

Ci sono, poi, disposizioni specifiche per favorire l’accesso alla locazione de parte dei conduttori in condizioni di disagio abitativo conseguenti a provvedimenti esecutivi di rilascio. Queste previsioni si possono considerare marginali rispetto alla generalità dei contratti dato che tendono a disciplinare temporaneamente le situazioni dei soggetti nei cui confronti è in corso di esecuzione un provvedimento giudiziale di rilascio. 


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