COMPITI DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

COMPITI DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
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Una volta nominato dall’assemblea o dal giudice, l’amministratore assume per iscritto l’incarico ed è  tenuto immediatamente a comunicare, in un apposito documento, le seguenti informazioni:

 

1) i dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e, qualora si tratti di una società, denominazione e sede legale;

2)  il luogo in cui saranno conservati i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilità;

3) gli orari e i giorni in cui i condomini possono prendere visione della documentazione condominiale;

4) il compenso pattuito per lo svolgimento dell’attività

L’assemblea, come specificato dall’articolo 1129 del Codice civile, ha la facoltà di subordinare la nomina dell’amministratore alla sottoscrizione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti dall’amministratore nell’esercizio del mandato.

 

A sua volta l’amministratore, qualora l’assemblea deliberi lavori straordinari, ha la possibilità di adeguare i massimali dell’assicurazione:

«tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori».

Inoltre, sul luogo di ingresso al condominio accessibile anche a terzi (solitamente in una bacheca posta all’ingresso dello stabile) occorre affiggere un foglio che riporti generalità, domicilio e recapiti telefonici dell’amministratore o, in sua mancanza, del facente funzione.

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I principali compiti (o attribuzioni, come le definisce l’articolo 1130 del Codice civile) dell’amministratore di condominio riguardano i seguenti ambiti:

 

Assemblea
Ha il compito di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e convocarla almeno una volta all’anno per approvazione del rendiconto condominiale.

Regolamento
Custodisce il  regolamento e si impegna per far si che tutti i condomini lo rispettino, a patto che le disposizioni contenute nel documento non siano in contrasto con le norme vigenti.

Cose comuni
Disciplina l‘uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo da garantire a ogni condomino, senza distinzioni, il miglior godimento; riscossione ed erogazione spese.

È tenuto a riscuotere i contributi derivanti dall’utilizzo delle parti comuni. Il dovere di pagare decorre per i condomini dal momento in cui è approvata la ripartizione delle spese (e non la spesa in sé); dalla stessa data decorre il periodo di prescrizione del debito, cioè i cinque anni di tempo che il condominio ha a disposizione per ricorrere in giudizio e farsi dare il denaro.

Inoltre l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso».

Deve anche effettuare i pagamenti relativi all’esercizio e alla manutenzione delle parti comuni.

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Conto corrente condominiale
Per garantire trasparenza nelle transizioni di denaro che interessano il condominio, l’amministratore condominiale ha l’obbligo di far transitare le somme erogate o le ricevute a qualunque titolo da condomini o terzi su un conto corrente postale o bancario intestato al condominio, al quale potranno accedere (a loro spese) per il tramite dell’amministratore tutti i condomini.

Tenuta dei registri
Con l’entrata in vigore della riforma, l’amministratore condominiale deve curare quattro registri che poi, una volta esaurito il mandato, cederà al successore.

1) Il primo è il  registro dei verbali delle assemblee, cui va allegato il regolamento di condominio e all’interno del quale sono annotate le deliberazioni, le mancate costituzioni dell’assemblea e le eventuali dichiarazioni rese dai condomini.

2) C’è poi il registro dell’anagrafe condominiale, che contiene le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento (codice fiscale, residenza o domicilio) oltre ai dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Eventuali variazioni devono essere comunicate all’amministratore condominiale in forma scritta entro sessanta giorniqualora le informazioni siano incomplete, lo stesso amministratore dovrà richiedere attraverso una lettera le integrazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.

L’articolo 1130 del Codice Civile specifica inoltre che decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

3) Il terzo registro è quello di nomina e revoca dell’amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale.

4) Infine, c’è il registro di contabilità (che può tenersi anche su formato elettronico) dove sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti di entrata e in uscita.

Interventi urgenti
Ha l’obbligo di ordinare le opere che per motivi di urgenza
, opportunità o scarsa spesa non possono attendere la decisione dell’assemblea. Per esempio, se un cornicione è pericolante, l’amministratore condominiale deve immediatamente contattare una ditta specializzata, che metta in sicurezza l’edificio.

Visto il carattere d’urgenza, non è necessario passare dall’assemblea, che sarà messa al corrente della spesa nella prima seduta successiva

Sicurezza degli impianti
Nella gestione del condominio, deve porre particolare attenzione agli impianti e alla loro manutenzione. In presenza, per esempio, di un ascensore, è tenuto a stipulare un contratto con una ditta di manutenzione e conservare il relativo libretto. 

Altrettanto importante è la gestione dell’impianto di riscaldamento. Di norma l’amministratore è responsabile del funzionamento e della sicurezza dell’impianto, anche se il condominio può decidere di affidare l’incarico della gestione a un soggetto terzo.


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