COME NOMINARE L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

COME NOMINARE L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
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Il ruolo può essere ricoperto da una persona fisica, una società personale o perfino una società di capitali, l’importante è che risponda a determinati requisiti previsti dall’articolo 71 bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice civile, secondo cui possono diventare amministratori coloro che:

 

1) hanno il godimento dei diritti civili; 

2) non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel
massimo, a cinque anni;

3) non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

4) non sono interdetti o inabilitati; il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

5) hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Il Codice precisa che non é necessario possedere un diploma o frequentare un corso di formazione se l’ amministratore è nominato tra i condomini dello stabile. La perdita degli altri requisiti, invece, comporta la cessazione dell’incarico e in tal caso ciascun condomino ha il diritto di convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

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La nomina

È obbligatoria quando in uno stabile i condomini sono più di otto (prima della legge di riforma  ne bastavano quattro) ed è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

La legge 220/ 2012, tra le altre cose, ha modificato l’articolo 1129 del Codice civile, e il nuovo testo al comma 4, prevede che l’incarico abbia una durata di un anno e sia rinnovato «per eguale durata».

In passato la norma si limitava a indicare la sola durata di dodici mesi, al termine dei quali il contratto tra le parti decadeva e i condomini erano chiamati, a esprimersi per confennare o nominare un nuovo amministratore.

Quest’ultimo, intanto, continuava il suo lavoro in regime di prorogatio e ogni
condomino aveva la facoltà di chiedere la nomina di un nuovo amministratore al giudice.

Oggi l’amministratore resta, quindi, in carica per un biennio e alla fine del primo anno, almeno secondo un primo orientamento non necessita di alcuna delibera assembleare, in quanto il rinnovo dell’accordo avviene tacitamente.

Anche sulla maggioranza richiesta per confermare l’amministratore esistono due diverse posizioni. La prima ritiene che conferma e nomina due cose differenti e di conseguenza, per conferma l’amministratore è sufficiente il voto favorevole di un terzo dei condomini intervenuti in assemblea, che rappresentino un terzo del valore dell’edificio.

Secondo tale orientamento l’articolo 1136, comma 4 del Codice civile, che raggruppa le deliberazioni per cui è necessaria una maggioranza qualificata, non fa alcun cenno alla conferma, limitandosi a citare nomina e revoca. 

La Corte di Cassazione, al contrario, mette sullo stesso piano nomina e conferma e quindi per quest’ultima richiede sempre una maggioranza qualificata. 

Quando i condomini sono più di otto, ma non si riesce a raggiungere il quorum per la nomina dell’amministratore, ogni condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria.

Il tribunale collegiale decide in sede camerale, scegliendo da un elenco di persone abilitate. Una volta nominato, l’amministratore presenterà il suo preventivo di onorario in assemblea e se l’assemblea non è d’accordo si ricomincia dal principio.


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