AGENTE IMMOBILIARE: OBBLIGHI E DIRITTI NEL MODULO D’INCARICO

AGENTE IMMOBILIARE

Rivolgersi a un’agenzia immobiliare, per vendere casa, significa affidarsi a un mediatore

L’agente immobiliare deve agire con trasparenza e imparzialità, assistendo il cliente nelle varie fasi della trattativa. Di base, l’agente verifica le caratteristiche dell’immobile, ricerca un potenziali acquirente attraverso annunci e locandine, si rende reperibile per fornire informazioni, accompagna gli interessati nelle visite, ne riceve una proposta e rinvia le parti all’atto pubblico di compravendita.

Il suo ruolo è definito dal Codice Civile, secondo cui (articolo 1754) “è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.

L’attività è disciplinata ancor più nello specifico dalla legge 39/89 (modificata e integrata negli anni), che contempla alcuni requisiti formativi professionali, a partire dall’iscrizione presso la Camera di commercio (Cdc).

In linea di principio, il rapporto di mediazione non richiede la stipula di un vero e proprio accordo scritto, perché sarebbe sufficiente anche un semplice incarico verbale da parte del venditore.

Ma la prassi prevede ora che si parta dalla sottoscrizione di un modulo a stampa, che l’agenzia propone al cliente, dove sono indicati tutti gli elementi fondamentali del rapporto: descrizione dell’immobile prezzo minimo che il proprietario intende ricavare dalla vendita, durata dell’incarico di mediazione, eventuale rinnovo automatico, provvigione dovuta in percentuale all’agente, servizi compresi, esclusività o meno dell’incarico (cioè la possibilità di conferirlo o no ad altri mediatori).

PRIMO PASSO DEL VENDITORE

Il primo passo che il venditore deve compiere è dunque assicurarsi di trattare con un’agente immobiliare regolarmente iscritto nel registro della Cdc. Meglio se componente di associazioni di categoria, che prevedono codici deontologici e suggeriscono di proseguire l’assistenza al cliente fino alla fase di compravendita.

Il diritto al compenso (provvigione, a carico di entrambe le parti) matura infatti già nel momento in cui il venditore accetta la proposta di acquisto e in ogni caso in cui il mediatore abbia messo le due parti in contatto tra di loro, anche se la conclusione dell’affare avviene successivamente (ma per effetto del suo intervento).

Il secondo passo consiste nell’accertarsi che si utilizzi un modulo di incarico ispirato alle linee guida elaborate dalla commissione camerale e depositato presso la stessa Cdc; nel vagliare attentamente le diverse opzionale definire tutti i dettagli dell’accordo (sono ammesse manoscritte al formulaio prestampato).

Il contratto di mediazione deve quindi precisare gli obblighi dell’agente (definendo quelli eventualmente aggiuntivi, in caso di incarico in esclusiva) e il momento in cui sorge il diritto alla provvigione. Circa il valore di questo compenso, le camere di commercio suggeriscono misure differenti a seconda dei luoghi, ma che in genere sono comprese tra il 2 e il 3% del prezzo finale.

É da tener presente, tuttavia, che l’Antitrust ha rimarcato la libera contrattazione in materia e non esistono quindi “tetti ufficiali né tariffe professionali.

Il criterio fondamentale è l’accordo, e in quella sede va stabilita la misura: solo in mancanza di patto, spiega la legge si guarda ai valori dei terminati dalle giunte camerali.

AGENTE IMMOBILIARE E IL SUO RIMBORSO SPESE

Se non diversamente pattuito, l’agente ha diritto al rimborso delle spese anche se l’affare non è andato in porto (articolo 1756 del Codice civile): perciò si usa fissare un importo massimo a queste ultime documentate.

Così come va stabilita un ‘equa penale nel caso di recesso unilaterale o rifiuto da parte del venditore di una proposta d’acquisto conforme all’incarico.

In virtù della posizione di imparzialità, compito del mediatore è di operare in favore sia del venditore che dell’acquirente, senza nascondere loro alcun elemento che possa pregiudicarli. E dunque, l’agente immobiliare dovrebbe reperire ogni documento e informazione utile sull’immobile: certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, concessioni o licenze edilizie, concessioni in sanatoria; certificati di abitabilità e agibilità, di classe energetica, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge; copia delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati.

In mancanza di un particolare incarico, non è tenuto a svolgere specifiche indagini tecnico-giuridiche, come l’ispezione delle visure catastali e ipotecarie per verificare che l’immobile sia libero da pesi (trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli).

E non è responsabile di difetti e carenze dell’abitazione non visibile. Lo è invece se, conoscendo o potendo conoscere con “l’ordinaria diligenza” l’esistenza di vizi che diminuiscano il valore dell’immobile, non ne informi l’acquirente: una responsabilità che si affianca a quella del venditore.

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SECONDA LA LEGGE L’AGENTE IMMOBILIARE 

Secondo la legge, il mediatore deve garantire anche l’autenticità delle sottoscrizioni delle scritture private e dei titoli trasmessi gli durante le trattative (articolo 1759 del Codice civile). Per scrittura privata si intendono tutti gli atti che vengono redatti o siglati in sua presenza: dai formulari per il conferimento dell’incarico fino alla proposta d’acquisto e alla sua accettazione, e all’eventuale contratto preliminare di compravendita. Per titoli possono intendersi invece gli assegni bancari che vengono normalmente consegnati da chi è interessato all’acquisto, a titolo di caparra confirmatoria.

L’agente immobiliare è dunque tenuto a verificare l’autenticità della firma.

DURATA ED ESCLUSIVA – PENALE DA PAGARE IN CASO DI INADEMPIMENTO

Nel firmare un accordo con un agente immobiliare occorre innanzitutto prestare attenzione alla durata dell’incarico:
un periodo ragionevole può essere pari a tre/quattro mesi. Mentre l’opzione di concedere l’incarico in esclusiva deve tener cont odi diversi fattori, anche perché così scegliendo il cliente riduce la sua libertà contrattuale: non può concludere la vendita in proprio o incaricare contemporaneamente altri agenti immobiliari, salvo pagare la penale prevista nell’accordo.

La presenza di più mediatori, d’altra parte, può agevolare la conclusione dell’affare, ma non necessariamente è garanzia di maggior convenienza.

L’esclusività, che di regola è prevista nell’interesse del mediatore, può rivelarsi ad esempio accettabile anche per il venditore nel caso di particolare pregio dell’immobile, da proporre a un mercato riservato o limitato.

Ma è da valutare anche in relazione alla durata dell’incarico (quanto più breve, senza rinnovo automatico), all’efficienza e alla reputazione dell’agenzia immobiliare stessa. E all’importo della provvigione richiesta, che potrebbe esser pattuita in misura ridotta rispetto ai valori di mercato.


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